隨著各家銀行對(duì)常見問(wèn)題進(jìn)行答疑，新一輪存量房貸利率調(diào)整的具體方案逐步浮出水面。
截至10月10日，已有工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行發(fā)布存量房貸利率調(diào)整常見問(wèn)答，明確除北京、上海、深圳二套房貸外，當(dāng)前房貸利率高于LPR-30BP（基點(diǎn)）的，將統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP。另有部分銀行強(qiáng)調(diào)，調(diào)整后加點(diǎn)幅度應(yīng)同時(shí)不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。
從各行目前披露的方案來(lái)看，符合條件的存量房貸利率將會(huì)統(tǒng)一批量調(diào)整，無(wú)需客戶提出申請(qǐng)或提供材料。在此之前，多家銀行表示將于10月12日在官方渠道發(fā)布具體操作細(xì)則。
從調(diào)整范圍來(lái)看， 首套房和二套房都將進(jìn)行調(diào)整； 從調(diào)整時(shí)間來(lái)看，工商銀行明確將于10月25日統(tǒng)一調(diào)整，其他銀行目前仍將期限定在10月31日前。值得注意的是，購(gòu)房者自身房貸利率已經(jīng)低于LPR-30BP的，不參與此次調(diào)整；此次存量房貸利率調(diào)整不溯及過(guò)往，即調(diào)整前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息不給予返還。
以工商銀行10日最新發(fā)布的《2024存量房貸利率調(diào)整常見問(wèn)答（二）》（下稱《問(wèn)答2》）為例，第一財(cái)經(jīng)進(jìn)行了重點(diǎn)梳理：
1.最低調(diào)整至LPR-30BP，一個(gè)月能省多少錢？
從各行披露的方案來(lái)看，大部分利率較高的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款都在調(diào)整范圍內(nèi)。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至7月末，我國(guó)全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%，今年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。批量調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)工商銀行發(fā)布的《問(wèn)答2》，除貸款在北京/上海/深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP。這也意味著，房貸利率統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP有兩大條件，一是非北、上、深地區(qū)的二套房購(gòu)房者，二是房貸為浮動(dòng)利率定價(jià)且當(dāng)前利率高于LPR-30BP。
對(duì)于購(gòu)房者最關(guān)心的調(diào)整后自己能省多少錢，工商銀行也進(jìn)行了舉例說(shuō)明：
例1：小張?jiān)谀扯�城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬(wàn)元。
例2：小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP(貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策)，即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。
由此可以看出，在一線城市等存量房貸利率基數(shù)相對(duì)較高城市的購(gòu)房者，此次利率調(diào)整后可能受益更為明顯。
對(duì)于房貸利率等于或低于LPR-30BP的客戶，由于已經(jīng)享受當(dāng)前政策下的最優(yōu)惠利率，不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。工商銀行表示，客戶可以登錄該行手機(jī)銀行-貸款-我的貸款，查詢當(dāng)前房貸執(zhí)行利率。
2.固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)的住房貸款也可調(diào)整
工商銀行表示，對(duì)于當(dāng)前為固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，需要購(gòu)房者先主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率，然后再進(jìn)行存量利率調(diào)整。
比如，某客戶當(dāng)前首套房貸執(zhí)行固定利率定價(jià)，利率為4%，在10月15日申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率定價(jià)，由于申請(qǐng)轉(zhuǎn)換時(shí)的5年期以上LPR為3.85%，轉(zhuǎn)換后利率為L(zhǎng)PR+15BP，10月25日實(shí)施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。
3.二套房貸款利率將同步調(diào)整，北京、上海、深圳怎么調(diào)？
此前央行表示，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套、二套的城市除外），引導(dǎo)首套、二套存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān)。
工商銀行表示，符合條件的首套、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款都可以進(jìn)行批量調(diào)整。如客戶貸款不在北京/上海/深圳等地區(qū)，由于首套房和二套房貸款利率下限一致，無(wú)需申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，該行將批量進(jìn)行利率下調(diào)。
如客戶貸款在北京/上海/深圳等地區(qū)且已符合二套轉(zhuǎn)首套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，審批通過(guò)后可享受更為優(yōu)惠的首套房貸款利率。具體以當(dāng)?shù)卣咭鬄闇?zhǔn)，需咨詢貸款經(jīng)辦行。
如客戶貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。
4.重定價(jià)日不同，利率下調(diào)后可能有所差別
工商銀行表示，由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日，并且不同客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時(shí)可能未重定價(jià)，貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會(huì)有所差別。
到了貸款重定價(jià)日，貸款進(jìn)行重定價(jià)后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。
5.此次調(diào)整不涉及商用房、不調(diào)整存量公積金貸款利率
綜合多家銀行問(wèn)答，此次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款和存量公積金組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分，商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款、公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分均不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
