“十一”長假前，從中央到地方，一系列寬松措施加速出臺，為房地產(chǎn)市場送上了政策大禮包。
9月29日晚間，四項金融措施接連發(fā)布。同日，住建部召開會議研究部署貫徹落實中央精神，明確提出支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。
當日晚間，上海、廣州和深圳三個城市相繼出臺政策優(yōu)化措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
金融政策“四箭齊發(fā)”
具體來看，四項金融政策分別對個人房貸利率定價機制、個人住房貸款最低首付款比例和保障性住房再貸款政策進行了優(yōu)化，并延長了部分房地產(chǎn)金融政策期限。
一、優(yōu)化個人房貸利率定價機制。根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，主要進行了以下優(yōu)化：
一是，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。
二是，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
同時，市場利率定價自律機制發(fā)布倡議（以下稱《倡議》），要求各商業(yè)銀行抓緊制定實施方案，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則。
《倡議》稱，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。此外，鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
上述金融政策發(fā)布后，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大國有商業(yè)銀行相繼發(fā)布公告稱，正在依法有序推進降低存量商業(yè)性個人住房貸款利率工作。將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對存量商業(yè)性個人住房貸款利率實施批量調(diào)整。
二、優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例。根據(jù)人民銀行和金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)各城市是否設(shè)定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。
三、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。中國人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知，決定對保障性住房再貸款有關(guān)事項進行調(diào)整優(yōu)化。對于金融機構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
四、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限。中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知明確，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的適用期限延長至2026年12月31日。
整體來看，存量房貸利率的調(diào)整，在減輕購房群體房貸負擔的同時，還可以有效遏制提前還貸潮。同時，二套房首付比例的下調(diào)，有助于一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)，進一步助力市場企穩(wěn)回暖。
另一方面，保障性住房再貸款的央行出資比例由60%提高到100%后，既能夠節(jié)約該筆貸款的負債成本，還可以提高對于銀行發(fā)放貸款的激勵。而部分房地產(chǎn)金融政策的延期，也意味著將加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，有助于進一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流。從保交樓和風險化解角度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
滬穗深優(yōu)化限購
另外值得注意的是，上海、廣州和深圳三個城市同日出臺政策，優(yōu)化房地產(chǎn)限購措施。
9月29日晚間，上海市住建委、房管局、財政局、稅務(wù)局、人民銀行上海總部、上海金融監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)通知明確，調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七項政策措施，并于2024年10月1日起施行。
上海也是中央政治局會后，一線城市中第一個調(diào)整限購政策的城市。
政策明確，將非滬籍居民以及單身人士購買外環(huán)外住房的社�；騻�稅年限，從目前"滿3年"調(diào)整為"滿1年"；對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社�；騻�稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇；并對在臨港新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房。
在住房信貸政策方面，落實降低存量房貸利率政策，引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出；并將首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。
同時，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
緊跟上海步伐的廣州，明確提出取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策。至此，廣州也成為一線城市中首個退出限購政策的城市。
深圳方面，則實行優(yōu)化分區(qū)住房限購政策。深圳本市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房。在執(zhí)行上述住房限購政策的基礎(chǔ)上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，可再購買1套住房；非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房。在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購買住房，繳交社保或個稅年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購買住房，取消繳交社�；騻�稅年限要求（此前為1年）。有兩個及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行上述住房限購政策的基礎(chǔ)上，可再購買1套住房；深汕特別合作區(qū)按照其現(xiàn)行政策執(zhí)行。
深圳同時取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價格備案流程。并將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
在優(yōu)化個人住房貸款政策方面，深圳首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%；購房居民家庭及成年單身人士名下已有住房無按揭抵押登記或只有一套按揭抵押登記（含抵押合同備案信息），新購買的住房，在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時可適用第二套住房貸款政策；有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時可適用首套住房貸款政策；深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限。
業(yè)內(nèi)分析認為，當前購房政策整體進入寬松期�！笆弧遍L假前出臺一系列優(yōu)化政策，有利于引導購房者看房意愿，有助于推動房地產(chǎn)市場預(yù)期修復。預(yù)計長假后，全國各地購房政策調(diào)整優(yōu)化的節(jié)奏會加快，從而更好地促進市場活躍程度。
