8月27日，上海市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化上海市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》顯示（以下簡稱為《通知》），中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)較之前有所提高。這意味著發(fā)布了18年的“7090政策”正式落幕，未來將更多大戶型住宅進(jìn)入市場，以更好滿足改善型購房需求。
“小戶型”將100平米起步
《通知》明確，優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上海市人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場需求以及住房建筑設(shè)計(jì)和施工等情況，上海市多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引導(dǎo)套內(nèi)空間合理布局。
相較于上海2016年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》中規(guī)定的多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限分別為90平方米、95平方米和100平方米，此次新規(guī)調(diào)高了中小套型的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)10到20平方米不等。
值得注意的是，上海在此前的土地出讓中已有戶型調(diào)整。今年3月推出的第一批次第二輪土拍的6宗地塊中，就已調(diào)高了多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限，并降低了中小套型占比，而本次則是以文件的形式正式發(fā)文。
此舉也預(yù)示著上海將揮別已實(shí)行了18年的“7090 政策”。
“7090 政策”源于2006年7月6日原建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。意見第一部分即明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。”
而市場早有松綁這一政策的呼聲。在今年1月下旬舉行的上海兩會(huì)上，來自臨港、松江、嘉定、奉賢等“五大新城”的市人大代表、房管局人士等就提出了優(yōu)化住房面積的相關(guān)政策。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海根據(jù)住建部相關(guān)規(guī)定堅(jiān)持實(shí)施“7090 政策”多年，在于落實(shí)“居者有其屋”，以“小戶型小面積，解決上車問題”。但從居住感受而言，部分小戶型住宅“過于緊湊了”。如今，為滿足居民對(duì)“住的好、住的大”等方面的需求，需要建造好房子，標(biāo)準(zhǔn)也需要提高。
中小套型占比要求下調(diào)
除面積調(diào)整外，中小套型的占比要求也有所下調(diào)。《通知》規(guī)定，優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例。原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。
而之前上海在2016年出臺(tái)的規(guī)定是：中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分矛盾突出區(qū)域亦為70%）；軌道交通站周邊區(qū)域80%以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次新政優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，其實(shí)際上對(duì)于后續(xù)不同區(qū)域的中小套型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。從相關(guān)數(shù)據(jù)上看，中小戶型比重最大的區(qū)域是中外環(huán)之間，這比較符合目前剛需購房者的購房選擇。
此外，新規(guī)對(duì)于商品住宅用地中配建的保障房和自持租賃房的占比要求依然延續(xù)。根據(jù)《通知》，繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。根據(jù)市場主體住宅產(chǎn)品適銷等情況，符合《關(guān)于進(jìn)一步完善上海市詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施深化的工作意見》中所列住宅套數(shù)調(diào)整適用情形的，結(jié)合統(tǒng)籌實(shí)施方案，可適當(dāng)彈性調(diào)整。
同時(shí)，加強(qiáng)新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌。加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)，相關(guān)區(qū)（管委會(huì)）可根據(jù)城市總規(guī)、單元規(guī)劃，對(duì)擬規(guī)劃用作商品住房的地塊按照建筑面積總量不變?cè)瓌t，統(tǒng)籌中小套型商品住房；新出讓的商品住房地塊在一定時(shí)間內(nèi)做好項(xiàng)目統(tǒng)籌平衡；具體地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在土地出讓合同中予以明確。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著后續(xù)各開發(fā)商戶型設(shè)計(jì)方面的靈活性增加，空間增大，這也有助于結(jié)合后續(xù)購房市場變化等進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，有助于產(chǎn)品適銷對(duì)路。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海最新政策代表了全國房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢，即住房產(chǎn)品在追求好房子方面持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)在未來政策推進(jìn)過程中，還有協(xié)調(diào)優(yōu)化的空間。與此同時(shí)，隨著上海這一政策的深入實(shí)施，在為廣大購房者帶來更加美好的居住體驗(yàn)同時(shí)，也將為全國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供有力的示范和借鑒。
