2024年上半年，住房租賃行業(yè)發(fā)展受到了各方的重點關(guān)注。
中央和地方繼續(xù)積極施策，促進住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，住房租賃領(lǐng)域金融創(chuàng)新提速�！氨Ｕ�+市場”的住房供應(yīng)新模式逐漸形成。
政策發(fā)力存量收購用于保障房籌建背景下，保租房加速籌集，并推動機構(gòu)化房源快速提升，同時對一線城市租金坪效和出租率正產(chǎn)生一定的影響，其中上海的集中式公寓租金坪效出現(xiàn)了較為明顯的下滑趨勢。
克而瑞長租根據(jù)公開資料整理，2024年上半年，全國各地至少出臺62條與住房租賃相關(guān)的政策。
政策內(nèi)容涉及金融稅收、市場監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面，其中租賃供應(yīng)政策居多。
2024年上半年各地的存量收購及資產(chǎn)盤活用作保障房成為行業(yè)熱點。
各地方通過新建、改建、盤活存量等多種方式籌集保租房房源，自2022年起，國內(nèi)已有多個城市率先響應(yīng)政府收儲商品房模式，支持收購存量商品房用作保租房，盤活市場存量資源，推進保租房籌集。
據(jù)統(tǒng)計，截至2024年上半年，全國范圍內(nèi)至少有22個城市支持政府收儲商品房的模式，其中福州、重慶、洛陽、蘇州等城市在收購規(guī)模上表現(xiàn)尤為突出。
這些收購行動的資金來源廣泛，涵蓋了財政補貼、政策性銀行專項貸款及租賃住房貸款支持計劃等多種渠道，確保了資金的有效供給。通過對于存量收購進行保障房的改造，預(yù)計保租房籌集將提速，并帶來機構(gòu)化房源量激增。
保租房加速籌集，推動機構(gòu)化房源快速提升，同時對一線城市租金坪效和出租率正產(chǎn)生一定的影響。
根據(jù)克而瑞長租的監(jiān)測，各城市機構(gòu)化長租房供應(yīng)量都處于上漲明顯階段。其中，一線城市房源規(guī)模強勢擴張，尤其是上海和深圳集中式公寓規(guī)模均已突破26萬間，且保租房占比均超過40%。
這意味著，重點城市正穩(wěn)步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展模式。
二線核心城市中，杭州在集中式公寓領(lǐng)域的發(fā)展較快，截至2024年5月，杭州集中式公寓規(guī)模已躍升至18萬間，其中市場化房源占據(jù)主導(dǎo)，約15萬間，而保租房入市超過3萬間。
相比之下，南京、成都與武漢三城在集中式公寓及保租房規(guī)模上均未達到6萬間的量級。
保租房加速入市，正對一線城市租金坪效產(chǎn)生較大影響。
從各城市機構(gòu)化集中公寓的租金坪效來看，在一線城市中，上海的集中式公寓租金坪效出現(xiàn)了較為明顯的下滑趨勢。克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，上半年上海集中式公寓租金坪效為5.3元/天/㎡，相較于2023年下降6.5%，較2021年時降幅達到了19%。
主要原因在于，近年來上海保租房市場的迅速擴張，大量保租房項目以較低租金入市，對整體市場的租金水平構(gòu)成了直接沖擊，進而影響了租金坪效的表現(xiàn)。
深圳的租金坪效則呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。上半年深圳集中式公寓租金坪效為3.65元/天/㎡，較2023年微增1.7%，較2021年增長10%。
這一變化主要受益于深圳大規(guī)模的城中村改造項目。這些改造不僅提升了居住環(huán)境的品質(zhì)，還帶動了相應(yīng)機構(gòu)化項目的租金水平上升，從而對整體租金坪效產(chǎn)生了積極影響。
而在二線城市中，租金坪效則普遍呈現(xiàn)出小幅上漲的趨勢。二線城市租賃市場呈現(xiàn)出相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢，市場對高品質(zhì)租賃住房需求仍在持續(xù)增長。
保租房集中入市也在考驗著一線城市集中式公寓整體出租率。
典型如北京和上海，上半年新建保租房大型社區(qū)項目的集中入市，導(dǎo)致租賃市場競爭態(tài)勢趨于激烈，進而使得這兩地的出租率面臨一定壓力，2024年上半年北京出租率較2023年下滑0.7個百分點，上海出租率則較2023年下降1.85個百分點。
2024年上半年，政策端在住房租賃市場展現(xiàn)出積極的推動作用，金融支持力度顯著增強，重點城市“保障+市場”地產(chǎn)新結(jié)構(gòu)越發(fā)清晰，保租房陸續(xù)入市不斷對一線城市集中式公寓租金坪效和出租率帶來影響，城市間開始出現(xiàn)分化，未來市場競爭愈發(fā)激烈。
