中房網訊 （亞晨/文）6月7日，國務院召開常務會議，其中一項重要內容是聽取關于當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發(fā)展新模式有關工作考慮的匯報。
會議指出，房地產業(yè)發(fā)展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩(wěn)定大局。要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。
對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。要加快構建房地產發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內認為，此次工作對于各地后續(xù)去庫存會有更大啟發(fā)，要做好政策儲備和政策落地，持續(xù)打好本輪去庫存工作的攻堅戰(zhàn)。
房地產工作核心：去庫存
實際上，此次會議是又一重磅級政策表述，充分說明房地產去庫存工作的重要性和緊迫性。
根據易居研究院此前發(fā)布的報告，4月份全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50020萬平方米。同時，去化周期多達26.5個月，相比合理值增加了一倍，創(chuàng)歷史最高水平。這也意味著，各地在降低首付比例等基礎上，去庫存工作仍需持續(xù)發(fā)力。
此前，自然資源部曾在《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》中明確，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。對于商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
另外，自5月17日央行等多部門出臺一系列政策、各大城市降低首付比例和房貸利率后，政策效應隨即傳導至房地產市場。
在一系列利好的推動下，部分熱點城市二手房市場已有回暖跡象。
根據克而瑞地產研究中心監(jiān)測，5月27日至6月2日期間，14個重點城市二手房成交面積172.6萬平方米，環(huán)比增長2%，同比下降1%，成交套數(shù)總計16759套，環(huán)比增長3%，同比下降8%。其中，北京二手房成交面積為32.2萬平方米，環(huán)比增長44%，同比增長16%，較周平均增長37%；杭州增幅同樣居前，其二手住房成交面積17.2萬平方米，環(huán)比增長20%，同比增長84%，較周平均增長50%；深圳二手房成交面積9.9萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長55%，較周平均增長28%。
在新房成交方面，重點監(jiān)測的29個城市總量環(huán)比回升，平均去化率升至56%。其中，上海、廣州成交放量，青島、長沙、杭州等成交顯著回升，佛山、溫州等城市成交接續(xù)發(fā)力。
分析人士指出，雖然政策“組合拳”促進了部分重點城市回暖，但當前去庫存工作依然面臨較大壓力，有效刺激購房需求擴大仍是房地產去庫存的關鍵。
創(chuàng)新型政策有望加速出臺
另一方面，從會議內容的表述來看，未來政策進一步優(yōu)化的預期較為強烈。
特別是最近一段時間以來，地方刺激政策頻頻出臺，其中不乏一些創(chuàng)新手段值得借鑒。
5月31日，山東青島膠州市推出多項激勵措施。其中，最引人關注的是，對于購買首套房且收入相對困難的家庭，首付款可按50%繳納，剩余50%首付款可緩交1-2年交齊。這也意味著，膠州在15%首套房首付比例的基礎上，可做到最低7.5%的首付比例，大大減輕了購房群體的初始資金壓力。
6月4日，廣州市增城區(qū)發(fā)布公告，擬公開購買商品房作為某鐵路項目的安置房。公告明確以就近安置原則，且房源交易單價的評估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。如果按此收購，有利于開發(fā)企業(yè)的加速去化。
6月5日，長沙市房屋交易管理中心發(fā)布通知，鼓勵開發(fā)企業(yè)自愿實施“購房無理由退定”承諾。購房者在支付定金并與開發(fā)企業(yè)簽訂無理由退定協(xié)議后，可根據開發(fā)商承諾的時限申請退定金，而無需提供理由。此舉可減輕購房者顧慮，進一步促進房屋買賣市場的向好發(fā)展。
6月5日，鄭州發(fā)布通知明確，對于住房公積金單繳職工家庭，允許把未繳存公積金的職工工資收入列為家庭收入。此類操作有助于提高公積金貸款的便利性和額度，也在很大程度上促進了居民家庭公積金貸款工作開展，有力支持合理住房消費需求。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，去庫存工作不解決，會時刻困擾各地住房消費、土地財政、金融風險化解等工作。各地要時刻繃緊去庫存之弦，既要把傳統(tǒng)去庫存的工具用足用好，同時需要持續(xù)增加新的工具儲備，確保去庫存具備科學性和充足底氣。
在嚴躍進看來，各地要破解去庫存問題，一定要錨定“供求關系重大變化”。要立足宏觀經濟形勢、房地產供求變量、最近兩年資金流動方向、去庫存堵點等角度系統(tǒng)謀劃。要有新的思維，不能依賴原有的去庫存思路。這也對各地去庫存提出了更高的要求，對于創(chuàng)新去庫存工作具有非常好的啟發(fā)。
