一轉(zhuǎn)眼已到了6月，作為一直以來年中沖刺的月份，今年6月，房企推盤積極性回落，供給量“三連降”，不過絕對(duì)量仍略高于一季度月均。
據(jù)CRIC調(diào)研，6月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積701萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降53%。不同能級(jí)城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，一線環(huán)比跌幅和累計(jì)同比跌幅顯著小于二三線城市。從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市呈現(xiàn)剛改為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
預(yù)判6月，我們認(rèn)為，因517新政和房企強(qiáng)銷期加大折扣力度等積極影響，整體成交或?qū)⒎�(wěn)中有升，絕對(duì)量有望持平或高于3月“小陽春”水平。
2024年6月，雖恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，但因低迷行情影響，房企推盤積極性一般，據(jù)CRIC調(diào)研，6月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積701萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降53%。
從上半年28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)月度變動(dòng)情況來看，自2023年3月新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米，環(huán)比上漲124%至今，目前供給量已連續(xù)三個(gè)月下降。整體推盤量略高于2024年一季度月均，與2023年及2022年有較大差距。
究其原因，主要是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)房企推盤采用“提質(zhì)縮量”策略，受其策略影響，2024年5月雖然整體供應(yīng)下滑，但5月成交較4月小幅微增，環(huán)比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。去化率也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts。多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。
分能級(jí)來看，不同能級(jí)城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，一線環(huán)比跌幅和累計(jì)同比跌幅顯著小于二三線城市。其中北京集中放量，預(yù)計(jì)6月供應(yīng)量將達(dá)到57萬平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有5400余套房源入市。
上海方面，在經(jīng)歷了前2個(gè)月放量期后，6月受供應(yīng)節(jié)奏和市場(chǎng)行情影響，房企推貨速度明顯放緩。2024年6月1日，上海官宣第七批次新房名單，由于六批次剛公示半個(gè)月，所以七批次整體數(shù)量不多，共計(jì)8盤，1523套房源，分布于浦東、徐匯、靜安、閔行、松江、青浦等6個(gè)區(qū)域。需要注意的是，雖然數(shù)量有限，但質(zhì)量頗高。8盤中有一半均價(jià)10萬以上。
廣州、深圳則6月供應(yīng)基本與5月持平，絕對(duì)量均不足50萬平方米，累計(jì)同比降幅維持在3成以上。
二三線供應(yīng)穩(wěn)中有降，分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來看，無一城市單月供應(yīng)量突破100萬平方米，杭州居榜首，單月供應(yīng)量也僅61萬平。多數(shù)城市供應(yīng)仍顯低迷，保持同環(huán)比齊降，累計(jì)同比降幅在3-5成之間。
其中鄭州、寧波、廈門、福州、泉州、徐州等，因上月基數(shù)較低，階段性放量，環(huán)比“翻番”；杭州、合肥、常州等整體供應(yīng)仍處階段性低位，環(huán)比漲幅2成以內(nèi)，同比持降；前期熱點(diǎn)城市西安、成都，低迷型城市濟(jì)南、無錫等本月供應(yīng)階段性回調(diào)，同環(huán)比跌幅均在4成以上。
從重點(diǎn)城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，整體呈現(xiàn)出剛改為主，高端為輔的特征，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、45%和10%。
其中，深圳、南寧、昆明、鄭州、西安、長春、北京、重慶、徐州等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，這主要是因?yàn)槟蠈�、昆明、鄭州、長春、重慶、徐州等二三線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。
而漳州、泉州、杭州、廈門、成都“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。福州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到65%。
從重點(diǎn)城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為57%、29%和14%。
其中，漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南寧、徐州、西安、重慶、廈門、杭州、成都、武漢等主城占比均在7成以上。北京、濟(jì)南、無錫、寧波、長沙則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。
結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)重點(diǎn)城市的成交特征，不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：
第一類以上海、廣州、深圳、杭州、西安等核心一二線城市，受短期利好新政影響，去化率或?qū)h(huán)比持增。上海527新政后，市場(chǎng)上來訪量與認(rèn)購量均有明顯增加，二手房更是出現(xiàn)激增，6月首個(gè)周末成交套數(shù)達(dá)二季度以來高點(diǎn)。
第二類為武漢、寧波、廈門、福州、漳州、泉州等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)熱，度有望低位復(fù)蘇。以武漢為例，6月預(yù)計(jì)有17個(gè)項(xiàng)目開盤共計(jì)2594套，二環(huán)內(nèi)多個(gè)純新盤入市將一定程度上帶動(dòng)新房熱度上升，疊加前期的各項(xiàng)政策利好，預(yù)計(jì)6月新房市場(chǎng)能延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，整體市場(chǎng)價(jià)格也因主城區(qū)成交占比拉升而結(jié)構(gòu)性上漲。
第三類為剛需主導(dǎo)型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產(chǎn)品為主，但因二手房低價(jià)分流影響，去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。
總體來看，6月房企推盤積極性一般，供應(yīng)量穩(wěn)步回落，但絕對(duì)量仍略好于2024年一季度月均，加之整體供應(yīng)以主城區(qū)剛需、改善為主，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為，成交或?qū)⒎�(wěn)中有增，絕對(duì)量有望持平或高于3月“小陽春”水平；
我們結(jié)合不同城市6月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，可以看出，2024年6月預(yù)期去化率為27%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降22個(gè)百分點(diǎn)，與上月和2024年一季度市場(chǎng)熱度基本持平。
