摘要
四部委出臺新政松綁房貸、支持政府收儲、設融資白名單、盤活閑置土地、確保交房。
5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，就繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作做出部署。住建部、自資部、央行和金管局就“切實做好保交房工作配套政策”情況作了詳細說明。信貸政策繼續(xù)寬松外，支持政府收儲、盤活存量土地、融資協(xié)調(diào)機制、保交樓等方面均有大力度支持措施出臺，主要為以下五個方面。
01
降首付比、取消利率下限、降公積金利率，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松
5月17日，央行、國家金監(jiān)總局等部門發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，主要涉及以下三方面：
第一，下調(diào)首付比5個百分點，至首套15%、二套25%。2023年8月末，央行將全國首套、二套房最低首付比例分別下調(diào)至20%、30%。此后，除北京、上海等8個城市外，其他城市均已將首付比調(diào)整到了國家規(guī)定的下限。此次央行將首付比例再下調(diào)5個百分點，旨在進一步減輕購房首付壓力，降低置業(yè)門檻。
第二，取消首套二套商貸利率下限，減輕居民按揭還款壓力。自2022年首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制建立以來，截至今年3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限，取消房貸利率下限的城市數(shù)量比去年12月末增加了38個。不過需要說明的是，城市層面房貸利率下限最終是否取消要由地方政府決定。
第三，下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點。首套房公積金貸款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。
可以說，松綁后的房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。2014年9月-2016年2月，央行四次放松房地產(chǎn)信貸政策，2014年9月30日，二套房貸款實行認貸不認房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策；購買首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2015年3月30日，調(diào)降二套房首付比例，首套房貸款未結(jié)清再購買二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月1日，不限購城市原則上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮動5個百分點；首套房貸款未結(jié)清再購買二套房，首付比例調(diào)整為不低于30%。
02
3000億再貸款支持政府收儲，幫助高庫存城市和區(qū)域緩解去化壓力
5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開。國務院副總理何立峰強調(diào)商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
同日下午國務院政策例行吹風會上，央行有關負責人表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。此外，租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。
這項政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
講話中重點提到的政府收儲商品房模式，其實并不鮮見，2022年以來，濟南、蘇州、福州、天津等13個城市均有落地。就在近期，鄭州宣布，將通過鄭州城市發(fā)展集團收購二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲公告，引發(fā)市場廣泛關注，區(qū)政府決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房。這些城市和區(qū)域大多住房庫存高企，面臨較大去化壓力。
以往的政府收儲商品房模式一直面臨兩個核心問題：第一，資金從哪里來？地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源，但規(guī)模終究有限，央行設立3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。但需要指出的是，千億資金規(guī)模仍不足以在全國范圍內(nèi)大規(guī)模推行政府收儲，據(jù)估算達成這一目標所需資金可能超過5萬億；第二，收益如何覆蓋成本？被收儲房源或租或售，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例，目前大部分城市的租金回報率僅僅在2%左右，而即使是使用再貸款這樣的低成本資金，再考慮到運營等成本，平衡收支也并非易事。如果不能解決以上兩個問題，大規(guī)模收儲商品房，只不過是把庫存風險從房企端轉(zhuǎn)移到了政府端，并沒有實質(zhì)性化解。
因此，我們認為，政府收儲模式并不會在大規(guī)模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地，去庫存效果自然也難以企及當年棚改貨幣化。根據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國重點城市中，有66個城市商品住宅消化周期超過18個月，24個城市消化周期超過36個月。
03
融資“白名單”應進盡進、應貸盡貸，297城已建立、審批通過貸款9350億元
國務院政策例行吹風會上，相關部門負責同志表示，進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”,商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。主要有以下幾個方面的措施：
第一，商業(yè)銀行都成立工作專班，由行領導牽頭，相應部門作為成員形成工作合力。
第二，參與審核把關納入“白名單”項目。
第三，優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，適度下放審批權(quán)限，加快放款速度，在項目準入、評級、授信、貸后等方面都可以單獨管理，允許單列授信額度。同時，也要制定盡職免責的具體細則，對于基層行和相關員工已按照要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導致貸款發(fā)生風險的，予以免責。
第四，做到應貸盡貸。對于不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁。在控制風險的前提下，可以采取新增貸款、存量貸款展期，以及發(fā)放并購貸款等多種方式予以融資支持。貸款金額要與項目建設周期匹配，要覆蓋項目建成交付的資金缺口，推動項目竣工交付，切實保障購房人的合法權(quán)益。
第五，對“白名單”項目單獨建賬核算，封閉運作管理，項目間資金不混同，項目資金嚴禁挪作他用，確保資金用于保交付。商業(yè)銀行嚴格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項目資金監(jiān)管賬戶，確保項目資本金、貸款發(fā)放、支付支用、貸款償還等通過項目資金監(jiān)管賬戶辦理。“白名單”項目的預售資金監(jiān)管賬戶應開立在主辦銀行。
截至到5月16日，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。
04
自然資源部擬從資金、稅費、劃撥流程三方面支持地方回收存量閑置土地
自然資源部表示處置盤活存量土地主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度。
第一，支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。主要是要消除開發(fā)建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。
第二，促進市場流通轉(zhuǎn)讓。主要是發(fā)揮土地二級市場作用，支持預告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。
第三，支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。
與之相配套的支持政策具體包括三方面：
1、加大資金支持。建立可持續(xù)的資金保障機制，對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。
2、給予稅費支持。對于收購已經(jīng)建成的商品房，以及收回、收購存量土地，用于保障性住房建設的，經(jīng)市、縣人民政府確認以后，可以按照現(xiàn)有規(guī)定，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。
3、簡化工作流程。對于收購已建成商品住房或者收回、收購存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準收回時一并同意劃撥土地，實行“收回——供應”并行辦理，土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)可以根據(jù)批準文件變更登記為劃撥土地。
05
全面摸排、分類處置、司法支持，打好保交房攻堅戰(zhàn)
打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付,切實保障購房人合法權(quán)益。工作方案重點把握三個方面的要求：
第一，要將保障購房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點和落腳點，堅持市場化、法治化原則。多措并舉、分類處置，推動項目按時保質(zhì)交付。對窮盡手段仍然無法交房的，要走司法途徑。
第二，要充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，支持在建房地產(chǎn)項目融資和建設交付。
第三，要壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任。一是地方政府要承擔屬地責任，推動住建、金融管理、公安、自然資源、審計等部門和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。二是房地產(chǎn)企業(yè)要承擔主體責任，制定“一項目一策”處置方案，積極處置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項目按時保質(zhì)交付。三是金融機構(gòu)要落實盡職免責規(guī)定，做到對符合條件的項目“應貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項目建設交付。
保交房攻堅戰(zhàn)的工作方案：
一是摸清底數(shù)。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項目，進行一次大起底，鎖定難交付的項目，準確掌握存在的問題，建立項目臺賬。
二是分類處置。城市政府要按照市場化、法治化原則，指導項目開發(fā)企業(yè)制定“一項目一策”處置方案。市場化就是把符合條件的項目，或者可以采取市場化措施完善條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，推進項目建設交付。法治化就是推動資不抵債的項目進入司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。處置中要把維護購房人合法權(quán)益擺到首要位置。在這個過程中，要堅決依法查處各類違法違規(guī)行為，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。
三是司法支持。對需要進行司法處置的項目，地方人民法院將及時受理相關案件，提高司法處置效率；對攻堅戰(zhàn)項目審慎采取財產(chǎn)保全措施，支持項目建設交付。
四是建立長效機制。一方面，有力有序推進現(xiàn)房銷售，通過“白名單”融資政策，支持商品住房項目達到現(xiàn)房銷售條件；另一方面，對繼續(xù)實行預售的，嚴格項目預售資金監(jiān)管，防止出現(xiàn)新的風險。
