住房租賃市場再迎規(guī)范性政策。
2月27日，北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》并公開征求意見，首次明確將住房租金納入監(jiān)管，對于單次收取超3個月租金的住房租賃企業(yè)，需將超收租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監(jiān)管賬戶內(nèi)金額。
一線城市仍然是全國住房租賃市場發(fā)展的主陣地。2024年伊始住房租賃市場政策仍延續(xù)去年以來的主基調(diào)，相關(guān)政策主要聚焦租賃市場監(jiān)管和租客權(quán)益保障。
租金一直是租賃市場的敏感詞，納入監(jiān)管能夠盡可能避免住房租賃市場面臨的糾紛問題，但對租金的平抑作用相對有限。
從個人房源租金來看，北京是全國租金水平最高的城市，2月平均租金坪效已達(dá)到127.36元/平方米/月。2月房租上漲的城市數(shù)量有所增加，55城中有接近五成城市房租上漲。
押金怎么收？租金怎么付？在政策的指引下，租賃市場逐漸有了清晰的發(fā)展路徑。
梳理《征求意見稿》發(fā)現(xiàn)，政策有兩大重點內(nèi)容。
先來看押金，住房租賃企業(yè)收取的押金由北京市住房資金管理中心開設(shè)的第三方押金托管賬戶托管。
再來看租金，單次收取租金數(shù)額超過三個月的，租金按照合同約定時間、金額存入租金監(jiān)管賬戶。其中三個月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余租金按月劃轉(zhuǎn)，每次劃轉(zhuǎn)金額為一個月租金。
統(tǒng)計顯示，北京市押金、租金糾紛占住房租賃糾紛的七成以上。此次發(fā)布的征求意見稿主要針對承租他人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)。
該政策在保障租客權(quán)益的同時，能夠有效預(yù)防和化解大部分的住房租賃糾紛問題，并且促使企業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。
實際上，去年以來，租賃市場監(jiān)管類政策不斷。
根據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)監(jiān)測，2023年全國共計頒布租賃相關(guān)政策176條，其中市場監(jiān)管類政策占比為25%，權(quán)益保障類政策占比為16%。
政策主要集中在北京、上海、廣州、深圳等租賃熱點城市，相關(guān)政策主要聚焦租賃市場監(jiān)管和租客權(quán)益保障。比如深圳去年共發(fā)布了14條相關(guān)政策，北京也有12條。
政策側(cè)重點從重供應(yīng)走向供需雙側(cè)發(fā)力，雙向保障住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
隨著租賃市場供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，再加上保租房大量入市，一定程度上影響了個人房源租金，但隨著年初人口流動影響，部分城市租金出現(xiàn)小幅上漲。
北京依然是全國租金水平最高的城市。
CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2月北京平均租金坪效為127.36元/平方米/月，較2023年平均租金漲了5.4%。上海和深圳緊隨其后，2月租金水平分別為114.21元/平方米/月和104.82元/平方米/月。
對比2023年租金，全國55城中有25城個人房源租金出現(xiàn)上漲，其中南京個人房源租金達(dá)到了61.37元/平方米/月，較2023年平均租金漲了13.5%。武漢在過去一年租金漲了22%之后，2月租金進(jìn)一步上揚，較2023年平均租金上漲11%。
集中式公寓租金相對穩(wěn)定，但重點8城也漲跌各異，北京、廣州、深圳、杭州、武漢、成都等城市租金同比出現(xiàn)不同程度上漲，其中武漢擺脫前幾年疫情束縛，租金上漲最為顯著。上海集中式公寓租金跌幅最為顯著，整體受保租房集中入市影響較為明顯。
進(jìn)入2024年，核心城市集中式公寓租金出現(xiàn)不同程度下降，尤其是春節(jié)后首周下降較為明顯。根據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)的監(jiān)測，除重慶外絕大多數(shù)核心城市的集中式公寓租金均出現(xiàn)了下降趨勢。
隨著節(jié)后人口回流將增加租賃市場的需求，預(yù)計核心城市還將迎來一波租金的上漲。
2024年住房租賃市場規(guī)范性政策仍在不斷釋放，一線城市是作為全國住房租賃市場發(fā)展的主陣地，其政策具有極強的示范效應(yīng)，后續(xù)熱點城市有望在權(quán)益保障方面繼續(xù)出臺相關(guān)政策。對于企業(yè)而言，應(yīng)順勢而為，調(diào)整經(jīng)營策略和經(jīng)營模式。政策端對于租賃企業(yè)的金融支持政策也應(yīng)盡快落地，以支持住房租賃市場發(fā)展。
