2月20日，央行下調(diào)5年期及以上LPR。此次LPR降息25個基點，即從4.20%下調(diào)至3.95%。此次全國開啟了最寬松的降息周期，對于房貸政策具有積極的影響。本報告基于此次降息政策，統(tǒng)計了全國重點城市的房貸利率，以更好理解房貸政策的變動特征，進而預(yù)判今年購房交易市場的變動趨勢。
本報告統(tǒng)計了全國20個重點城市首套房的商業(yè)貸款利率�；诜抠J政策的歷史演變和各地房貸利率的調(diào)整情況，我們選取了四個重要時間節(jié)點進行分析。
1）2021年7月：其屬于全國房貸利率政策最嚴厲的時候。當(dāng)時銀行貸款額度明顯收緊，各地紛紛上浮基點，房貸利率也創(chuàng)下歷史最高水平。
2）2023年6月：其屬于購房政策寬松的階段。當(dāng)時各類購房政策持續(xù)寬松，房貸利率也積極下調(diào)。但后續(xù)利率相對穩(wěn)定，源于LPR本身連續(xù)8個月沒有做調(diào)整。
3）2024年1月：其屬于新一年購房政策進一步寬松的階段。各地也積極落實了房貸“雙降”政策，同時一些城市進一步突破了房貸利率定價下限。
4）2024年2月：其處于歷史上最大的降息周期階段。一次性將LPR下調(diào)25個基點非常罕見，其客觀上將引導(dǎo)房貸在內(nèi)的中長期資金利率下行。
統(tǒng)計顯示，基于全國20個重點城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這四個節(jié)點房貸利率分別為5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。據(jù)此分析，若從最高利率進行計算，當(dāng)前房貸利率下調(diào)了至少187個基點。按“100萬貸款本金、30年等額本息”的房貸案例計算，其房貸利率最高點時的月供額為5722元，而現(xiàn)在則為4603元，累計減少1119元。這說明最近兩年房貸利率政策的調(diào)整和優(yōu)化，貸款100萬每月少還約1200元。若是在大城市貸款500萬，則每個月可以少還約5500多元。
各城市房貸利率水平
基于1月份各城市的房貸利率，以及此次LPR的調(diào)整狀況，我們據(jù)此統(tǒng)計分析2月下旬后各地房貸利率狀況，這也是后續(xù)各地可以執(zhí)行的最低房貸利率。統(tǒng)計顯示，20個城市房貸利率形成梯隊，并有幾個重要的特征。第一、全國所有城市房貸利率均進入到4.0%以下的水平。即便是房貸利率最高的城市北京，其房貸利率也將從4.2%降低到3.95%。第二、房貸利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此類城市屬于高能級城市，據(jù)此可以認為，部分城市尤其是中小城市房貸利率低于3.5%的可能性會非常大。各地要積極宣傳好“低房貸利率”的優(yōu)惠政策。第三、房貸利率不斷接近公積金貸款利率（3.1%），辦理房貸成為具有高性價比的一件事。此類重點城市的房貸市場將呈現(xiàn)持續(xù)活躍的態(tài)勢。
結(jié)論與趨勢
本報告認為，此次LPR調(diào)整開啟了我國歷史上的最大降息周期，其對于房貸定價和房貸發(fā)放等都有積極影響。第一、此次LPR的調(diào)整，充分說明今年對中長期貸款資金發(fā)放落實了寬松和降成本的導(dǎo)向，具有非常強的信號意義，有助于進一步穩(wěn)定預(yù)期和降低資金成本，對購房在內(nèi)的中長期投資消費等都有積極作用。第二、此次政策調(diào)整，將傳導(dǎo)到銀行房貸的定價工作中。按過去的操作邏輯，一般LPR下調(diào)后的第二天，各銀行都會陸續(xù)發(fā)布公告和公布最新一期最低房貸利率。這也意味著2024年2月21日開始，購房者將享受到更低的房貸利率，進而增強了購房的積極性。第三、此次政策對存量房貸利率的降低也有積極的影響，當(dāng)然具體如何調(diào)整，要看具體銀行的重定價日和定價規(guī)則。
觀察歷史上房地產(chǎn)市場的交易數(shù)據(jù)和周期變化，房貸政策始終是非常重要的影響變量。房貸政策寬松，交易市場就容易活躍�；仡櫄v史，自2021年9月人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會以來，全國房貸政策出現(xiàn)拐點，即重新進入新一輪的寬松周期。期間包括：房貸利率突破下限、二套購房可以享受首套房貸政策等，都充分說明房貸政策在持續(xù)寬松。此次LPR降息25個基點，進一步為房貸政策寬松創(chuàng)造了良好的條件。隨著今年住房消費市場的復(fù)蘇，我們認為，房貸利率政策結(jié)合其他購房政策將充分發(fā)揮組合效應(yīng)，其對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復(fù)蘇和向好發(fā)展等都有積極的影響。
