站在2023年歲尾，回首這一年，相信對(duì)所有地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)都特別難忘。
2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)歷了深度調(diào)整的一年。這一年，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等指標(biāo)均出現(xiàn)了同比明顯下降。不少購(gòu)房者面臨已購(gòu)住房難以交付的窘境，更多購(gòu)房者在市場(chǎng)下行時(shí)觀望情緒濃厚。
積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)迫在眉睫。為穩(wěn)市場(chǎng)，2023全年至少273個(gè)省市出臺(tái)622次寬松性政策，政策頻次及力度遠(yuǎn)超去年。
作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，一線城市樓市動(dòng)向備受各界關(guān)注。隨著廣州、深圳、上海、北京相繼宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的“暖風(fēng)”吹進(jìn)一線城市。
樓市政策暖風(fēng)頻吹，土地、市場(chǎng)供需兩端反響到底如何？進(jìn)入新一年，行業(yè)內(nèi)及不少購(gòu)房者更為關(guān)注接下來(lái)樓市會(huì)怎么走，市場(chǎng)信心如何恢復(fù)？房企如何應(yīng)對(duì)行業(yè)變化，抓住市場(chǎng)機(jī)遇？
針對(duì)這些疑問(wèn)，搜狐焦點(diǎn)邀請(qǐng)58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波、中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜、上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦、鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉四位地產(chǎn)行業(yè)大咖，共同探討2023熱點(diǎn)話(huà)題并研判展望2024年樓市動(dòng)向，來(lái)看看他們的思考和答案。
搜狐焦點(diǎn)：如果用一個(gè)或若干關(guān)鍵詞來(lái)復(fù)盤(pán)2023年房地產(chǎn)所發(fā)生的諸多大事，您會(huì)用什么樣的詞來(lái)概括？
張波：跨入新周期。房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，供求關(guān)系發(fā)生重大改變，在此環(huán)境下，房企持續(xù)面臨資金壓力考驗(yàn)，購(gòu)房者買(mǎi)房心態(tài)表現(xiàn)復(fù)雜，都是變化的縮影，新周期的開(kāi)啟帶來(lái)諸多挑戰(zhàn)，也開(kāi)啟了更多機(jī)遇。
盧文曦：顛覆。貫穿樓市的重要關(guān)鍵詞，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，意味以前發(fā)展方式需要調(diào)整，房地產(chǎn)要尋求發(fā)展新模式。
張宏偉：焦灼。從上半年看，三月份左右出現(xiàn)小陽(yáng)春，但是之后市場(chǎng)開(kāi)始下行，一直到八月底。九月份之后，雖然陸續(xù)出臺(tái)政策救市，但市場(chǎng)仍然還是有比較大的去庫(kù)存壓力。從全年看，無(wú)論有沒(méi)有救市政策，市場(chǎng)仍然處于這種焦灼和調(diào)整的狀態(tài)。
搜狐焦點(diǎn)：數(shù)據(jù)顯示，2023年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模基本回到了近十年前。而且，過(guò)去八個(gè)月，10余家上市房企百?gòu)?qiáng)陸續(xù)加入退市行列。對(duì)其他更多房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，如何頂住壓力，謀求發(fā)展空間？
張波：供給側(cè)的變化主要體現(xiàn)在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增多，以及開(kāi)發(fā)商從規(guī)�；蚓�(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加速。對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，退市的風(fēng)險(xiǎn)的確在增加，尤其是自身適應(yīng)力差，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度不足的會(huì)面臨更大壓力。
從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，先要保證在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存下來(lái)，通過(guò)出售資產(chǎn)、合作開(kāi)發(fā)、引進(jìn)戰(zhàn)略投資等多種方式來(lái)優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。還要根據(jù)房地產(chǎn)新周期，仔細(xì)研究人群需求變化，強(qiáng)化產(chǎn)品力，同時(shí)結(jié)合保障房、城中村改造等機(jī)會(huì)點(diǎn)，來(lái)謀求適合自身的發(fā)展空間。
張宏偉：暴雷房企當(dāng)務(wù)之急就是做好保交付，其他在危險(xiǎn)邊緣的房企應(yīng)進(jìn)一步降杠桿，并及時(shí)收縮聚焦布局，把企業(yè)業(yè)務(wù)聚焦到相對(duì)來(lái)說(shuō)比較安全的一線和強(qiáng)二線，因?yàn)檫@些城市還有一定市場(chǎng)需求，能夠確�，F(xiàn)金流量。通過(guò)收縮聚焦聚焦，為明年下半年甚至后年之后的市場(chǎng)上行，準(zhǔn)備更多的資金或資源，包括企業(yè)戰(zhàn)略布局的一些調(diào)整，只有活下來(lái)，未來(lái)才有可能。
對(duì)于龍頭央企國(guó)企來(lái)講，現(xiàn)階段更多的是爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，當(dāng)下也是爭(zhēng)奪市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)的一個(gè)非常關(guān)鍵的階段。由于現(xiàn)階段還存在進(jìn)一步博弈的空間，把握時(shí)機(jī)，保持市場(chǎng)領(lǐng)先地位，在未來(lái)市場(chǎng)上行期到來(lái)之后，更能夠去領(lǐng)引引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展。
陳文靜：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，但是近期政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個(gè)不低于”，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)下，房企要兼顧安全與發(fā)展，具體來(lái)說(shuō)：
一是業(yè)務(wù)方面“輕重并舉”，做好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)加快發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如發(fā)展代建、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)管理、物業(yè)管理等。
二是投資方面“以銷(xiāo)定投”，聚焦核心城市，加強(qiáng)區(qū)域深耕，堅(jiān)持“量入為出”原則，以保持投資效率和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。
三是產(chǎn)品方面?zhèn)戎亍案纳菩汀毙枨�，改善型住房成�?dāng)前需求主導(dǎo)，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提高，企業(yè)要不斷進(jìn)行產(chǎn)品迭代和品牌提升。
四是融資方面抓住“窗口期”，當(dāng)前政策加力支持房企融資，企業(yè)要加快融資，增強(qiáng)流動(dòng)性，改善資產(chǎn)負(fù)債表。
搜狐焦點(diǎn)：2023年，金融調(diào)控政策頻出，政策組合拳接連出擊，合力支持房地產(chǎn)的利好政策緊密落地，力度空前，給行業(yè)帶來(lái)哪些影響？“藥效”究竟如何？
張波：總體來(lái)看，目前調(diào)控效果還是在一線和熱點(diǎn)二線體現(xiàn)明顯。具體以安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市12月中新政后二手房找房熱度相比前半個(gè)月上漲5.26%，新房找房熱度上漲0.33%；上海二手房找房熱度環(huán)比上漲1.34%，新房找房熱度環(huán)比下跌1.82%。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，此次北上樓市新政后市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，和9月初出臺(tái)的認(rèn)房不認(rèn)貸政策后市場(chǎng)相對(duì)活躍的表現(xiàn)略有差距。部分前期滯銷(xiāo)的樓盤(pán)在政策出臺(tái)后上門(mén)咨詢(xún)量出現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng)，表明購(gòu)房需求依舊存在，并且潛在購(gòu)房需求會(huì)在明年一季度逐步得到體現(xiàn)。
盧文曦：市場(chǎng)對(duì)政策的反饋都比較積極。11月，深圳樓市再度出手釋放利好，二套住房首付降低至四成和“豪宅稅”取消的組合拳為市場(chǎng)帶來(lái)熱度。新政后首個(gè)周末，中原二手帶看量環(huán)比增長(zhǎng)24%。當(dāng)月二手商品住宅成交為30.7萬(wàn)平方米（3133套），環(huán)比上漲12.94%。
此外，對(duì)房企而言，債務(wù)違約壓力大，11月下旬監(jiān)管層密集表態(tài)房地產(chǎn)融資,未來(lái)房企融資端有望得到一定改變，尤其是民企“輸血”狀況有所改善的話(huà)，市場(chǎng)情緒和信心都會(huì)有改變。
張宏偉：有一波政策就會(huì)有一波行情，但一般僅持續(xù)一兩個(gè)月，還要再期待2024年三四月份有下一輪的政策，能夠使市場(chǎng)交易量活躍起來(lái)。
對(duì)于三四線城市來(lái)講，要有比一二線城市更強(qiáng)力度的政策推動(dòng)。比如重新啟動(dòng)棚改、貨幣化安置等政策，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較還有效果的手段。
陳文靜：從市場(chǎng)表現(xiàn)上來(lái)看，政策組合拳取得一定積極效果，但對(duì)全國(guó)市場(chǎng)帶動(dòng)效果偏弱，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，整體仍處于筑底階段，部分核心城市政策效果相對(duì)較好。
從土拍表現(xiàn)來(lái)看，11月，多數(shù)城市進(jìn)行了取消地價(jià)上限后的土拍，整體成交溢價(jià)率提升至7.2%，部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，個(gè)別地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，但其余地塊普遍底價(jià)成交甚至流拍，分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。
搜狐焦點(diǎn)：上海依舊是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。在全國(guó)房地產(chǎn)都不太景氣的情況下，2023年上海在土地市場(chǎng)依然取得2200億出讓金的成績(jī)，成為領(lǐng)頭羊。在土地出讓相關(guān)規(guī)定和政策方面，有哪些值得關(guān)注和借鑒的地方？
張波：從上海的土地出讓來(lái)看，一方面是更多提供了市中心的優(yōu)質(zhì)土地，這對(duì)房企的吸引力非常大，是帶動(dòng)土地溢價(jià)率提升的重要抓手。另一方面地塊雖然還存在限價(jià)，但相比2022年不少地塊價(jià)格上限有所提升，例如部分中環(huán)外聯(lián)動(dòng)價(jià)突破10萬(wàn)，也拉動(dòng)了市場(chǎng)關(guān)注度。
總體來(lái)看，由于上海本身的經(jīng)濟(jì)地位以及人群基礎(chǔ)，決定了樓市本身的支撐力度強(qiáng)，加之目前依然有嚴(yán)格的限購(gòu)，市場(chǎng)的潛在需求并未被釋放出來(lái)，這都會(huì)導(dǎo)致房企對(duì)其更為關(guān)注。
張宏偉：這跟上海的需求量關(guān)聯(lián)度比較高，從企業(yè)的投資布局策略來(lái)講，基本上收縮聚焦到核心的一二線城市，上海又是兵家必經(jīng)之地，想要有所作為的房企一般不太會(huì)放棄，所以說(shuō)土地出讓金還是還是能夠保持這樣一個(gè)水平。在目前所有的城市當(dāng)中，上海還算是執(zhí)行比較嚴(yán)格的。在土拍上有一些定向?qū)捤�，同時(shí)未來(lái)有價(jià)格支撐，利潤(rùn)率相對(duì)會(huì)有保障，所以企業(yè)參與熱情和信心更高一點(diǎn)。
盧文曦：第三批第四批土地集中出讓分兩段進(jìn)行，減緩房企資金壓力。以前集中土拍連續(xù)幾天進(jìn)行，因?yàn)橐斜ＷC金鎖定在相關(guān)賬戶(hù)上，如果參加拍賣(mài)地塊多，房企資金壓力比較大。分2段，前面的資金釋放出來(lái)后，過(guò)幾天又可以參與后一段土拍。
另外，新增了裝修標(biāo)準(zhǔn)的條款。主要是提高房子質(zhì)量，提升品質(zhì)。因?yàn)榻鼇?lái)消費(fèi)者投訴質(zhì)量問(wèn)題的案例越來(lái)越多，為了減少這方面的矛盾，對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行完善，保障消費(fèi)者權(quán)益同時(shí)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。
陳文靜：究其原因，一方面，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可售面積相對(duì)不足，出清周期為6.4個(gè)月，庫(kù)存相對(duì)不足，房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈；同時(shí)上海需求端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，除了執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)外，上海持續(xù)優(yōu)化部分區(qū)域人才購(gòu)房政策，一定程度促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，新房銷(xiāo)售規(guī)模保持高位也提振了房企拿地信心。
另一方面，2023年上海土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，6月，不再采取此前的中止價(jià)、一次書(shū)面報(bào)價(jià)規(guī)則，改為達(dá)到最高限價(jià)后搖號(hào)，較大程度提高土拍市場(chǎng)公平性及效率；9月，上海土拍規(guī)則再次迎來(lái)調(diào)整，如增設(shè)競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)、核心區(qū)地塊重啟招掛復(fù)合、地塊明確裝標(biāo)等，提升項(xiàng)目產(chǎn)品力，更加貼合市場(chǎng)需求。
搜狐焦點(diǎn)：12月14日，京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政，繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，一線城市寬松政策再加碼。京滬新政落地之后，新房及二手房市場(chǎng)供求真實(shí)表現(xiàn)如何？
盧文曦：上海新房市場(chǎng)出政策的當(dāng)周帶看量，客戶(hù)新增量都有明顯增加。原先價(jià)格談判較為僵持，政策促進(jìn)談判進(jìn)行，買(mǎi)賣(mài)雙方信心都有所企穩(wěn)。政策后新房成交量環(huán)比增加149.21%，二手房第一個(gè)周六網(wǎng)簽736套，平時(shí)一般在500多套。所以市場(chǎng)對(duì)政策的反饋還是很積極的。
張宏偉：短期看，在政策刺激下需求量有一定釋放，成交量略有起色，但如果購(gòu)房者收入或預(yù)期沒(méi)有大的改觀，成效還是比較有限的，春節(jié)后有可能市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)相對(duì)比較理性狀態(tài)。如果說(shuō)明年三四月份啊，沒(méi)有其他的政策出來(lái)，可能到五六月份之后又回落了，所以說(shuō)從政策面走向來(lái)講，無(wú)論是上海還是其他一二線城市，還是需要在明年三四月份有一波政策去進(jìn)一步接力刺激市場(chǎng)潛在需求。
陳文靜：京滬新政落地，帶動(dòng)部分前期存量客戶(hù)或猶豫客戶(hù)入場(chǎng)，受新政帶動(dòng)疊加年底企業(yè)加大營(yíng)銷(xiāo)力度、部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等多個(gè)因素影響，12月北京、上海新房成交規(guī)模環(huán)比回升，但居民收入預(yù)期弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，新政后，市場(chǎng)整體表現(xiàn)一般，購(gòu)房需求仍顯不足。
從政策趨勢(shì)來(lái)看，北京、上海仍有優(yōu)化空間，未來(lái)有望因需、因區(qū)施策，優(yōu)化限購(gòu)政策，降低交易稅費(fèi)、優(yōu)化限價(jià)政策等，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。
搜狐焦點(diǎn)：在政策寬松的情況下，您認(rèn)為2024年是否是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)？對(duì)于板塊選擇，您會(huì)向購(gòu)房者推薦哪些區(qū)域？展望2024年上海樓市，請(qǐng)問(wèn)有哪些具體的暢想和期待？
盧文曦：是買(mǎi)房窗口期，政策不斷釋放利好，宏觀數(shù)據(jù)有邊際改善苗頭。當(dāng)然，買(mǎi)房還是要挑好產(chǎn)品，分化不僅在延續(xù)，而且會(huì)更明顯。剛需首改，五大新城是不錯(cuò)選擇。中高端改善多關(guān)注徐匯濱江、北外灘等市區(qū)板塊，預(yù)計(jì)明年高端項(xiàng)目會(huì)比較多，選擇面廣。
張宏偉：對(duì)于上海來(lái)講，要買(mǎi)房現(xiàn)階段還是要選擇價(jià)值洼地或者有成片體系規(guī)劃的重要板塊。比如推薦考慮南虹橋、普陀桃浦、虹口北外灘等。
張波：京滬兩地“認(rèn)房不認(rèn)貸”“首付比例下調(diào)”、“普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”政策工具箱中的三項(xiàng)，均已悉數(shù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)春節(jié)前不會(huì)再有大政策落地。并且這三項(xiàng)政策加總對(duì)效力對(duì)于購(gòu)房群體的推動(dòng)力明顯，將帶動(dòng)一線城市樓市在春節(jié)前熱度明顯提交，并帶動(dòng)成交價(jià)量雙雙提升。
后續(xù)最值得關(guān)注的是“限購(gòu)”的放松，這也是一線城市中政策影響深度最大的，和以往政策起到加快購(gòu)房者入市腳步的作用不同，限購(gòu)這一工具作用主要體現(xiàn)在擴(kuò)大需求數(shù)量，出臺(tái)會(huì)更為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)要根據(jù)明年一季度市場(chǎng)變化來(lái)決定是否出臺(tái)，即使限購(gòu)放松，也會(huì)偏于謹(jǐn)慎，主要會(huì)先從外圍適度放開(kāi)。
當(dāng)然還有很多原先打補(bǔ)丁類(lèi)政策也有可能零星去除，例如上海的“離婚追溯”、“三價(jià)就低”、“限制企業(yè)購(gòu)房”等等，這類(lèi)原先控制投機(jī)購(gòu)房的政策，在當(dāng)下也無(wú)實(shí)際存在的意義，但此類(lèi)政策的去除并不會(huì)對(duì)樓市形成明顯影響。
總體來(lái)看，上海2024年市場(chǎng)回溫的概率較大，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，從區(qū)域熱度來(lái)看，城區(qū)內(nèi)的二手房熱度會(huì)高于外圍郊區(qū)，但五大新城由于新房供應(yīng)量穩(wěn)定，加之政策面的利好，新房的熱度預(yù)計(jì)會(huì)高于二手。
