即將過去的2023年，是房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的一年，樓市政策環(huán)境邁入新一輪寬松周期。從中央到地方，無論是政策數(shù)量還是政策力度，都刷新了歷史紀錄。密集的寬松政策如同開閘的洪水，力圖將市場從“冰點”中拉回“溫暖”。
可樓市畢竟是個龐大而復雜的生態(tài)系統(tǒng)，單靠政策寬松還不夠，居民的收入預期、房價走勢、金融環(huán)境等因素都在影響著市場的每一次跳動。
過去一年，上海也通過一系列新政發(fā)起“大反攻”。2023年都出臺了哪些主要的樓市新政？一起來回顧！
房貸“雙降”+調整普宅標準
年末的上海樓市，迎來政策大動作。為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起調整普通住房標準和優(yōu)化差別化住房信貸政策。
一套政策“組合拳”下來，總結一下就是3個重點：大幅降低首付比例、大幅降低房貸利率、實行“差異化購房政策”。
點評：此次政策調整降低了購房門檻，尤其是普通住房標準的調整，取消了價格限制，將惠及二手市場相當一部分交易。因為二手市場的主流交易，基本就是幾百萬級別的剛需，一個標準之差，動輒就是數(shù)萬元的成本節(jié)約。
認房不認貸
9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，執(zhí)行購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
緊接著，10月18日，上海公積金出臺新政，率先拉開了一線城市公積金政策“認房不認貸”的序幕。
通知明確，繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結清的，認定為首套住房。
點評：上海樓市是以置換改善為主的市場，認房不認貸的全面落地，對于很多購房者來說可以有機會納入到首套房的認定標準，進一步降低了購房成本和購房門檻，利好合理住房消費需求的釋放。
人才政策定向放松
9月7日，上海臨港新片區(qū)發(fā)布《關于優(yōu)化調整臨港新片區(qū)人才住房政策相關工作提示的通知》，再次優(yōu)化人才住房政策。通知顯示，臨港新片區(qū)重點支持單位工作的人才購房，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。
10月24日，金山區(qū)出臺人才安居新政。其中提到，結合城鎮(zhèn)布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和轉型需求，劃定重點轉型區(qū)域人才購房政策實施范圍。經(jīng)區(qū)人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。
點評：臨港和金山的新政，主要是面向人才進行限購松綁。新政有助于增加擁有購房資格的群體，不過由于是定向寬松，實際帶動作用有限。
賦予五個新城更大的發(fā)展自主權
10月27日，上海市通過了《上海市人民代表大會常務委員會關于促進和保障“五個新城”建設的決定》，自2023年10月28日起施行。
點評：盡管五個新城還沒有政策出臺，但從市場環(huán)境和條件來看，后續(xù)五個新城也有希望進行限購政策定向寬松。一旦相應政策落地，上海樓市或將迎來一波符合條件的新增需求入市。
房產(chǎn)稅持續(xù)減免
1月29日，上海市人民政府印發(fā)《上海市提信心擴需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》的通知。其中提出，自2023年1月1日至2024年12月31日，繼續(xù)按照50%幅度減免增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶的資源稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加等“六稅兩費”。
點評：關于房地產(chǎn)稅征收的話題年年都老生常談，但遲遲還未有進一步的推進。作為房產(chǎn)稅的試點城市，上海征收房產(chǎn)稅的比例并不高，但還是繼續(xù)優(yōu)惠，給出了征收上的讓步，支持剛性和改善需求。
格外寬松的2023年之后，2024年還會繼續(xù)嗎?
近日，住建部明確了2024年工作要點，堅持“房住不炒”的定位，堅持因城施策、一城一策、精準施策，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，進一步加大首套住房、二套住房政策落實力度�！�
就目前來看，政策環(huán)境的寬松已經(jīng)接近歷史水平，但市場遲遲未見明顯回暖。市場修復需要時間來沉淀，未來仍需要政策來保駕護航，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。
總的來說，經(jīng)過連續(xù)的調整，樓市未來的發(fā)展趨勢將更加聚焦于市場穩(wěn)定和健康發(fā)展。盡管2024年市場調整的壓力依然存在，但整體來看，市場有望逐步朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。
