近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)，進(jìn)入執(zhí)行落地期。
這究竟是不是新一輪“房改”？
暫且不論，“14號文”提出的兩個任務(wù)：“加大保障性住房建設(shè)和供給，推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為這是針對當(dāng)前樓市突出問題而提出。目前，樓市一邊是房子賣不掉，一邊是需求嗷嗷待哺。
樓市持續(xù)下墜，亟待新模式。
因此，沿用傳統(tǒng)的管理模式，即需求端各種激勵措施，比如給資格、加杠桿、降門檻等，甚至給大家搖旗吶喊、加油助威，“看好你、一定行”，讓市場提振信心、扭轉(zhuǎn)預(yù)期等，作用空間很小了。
問題的癥結(jié)，就在于供需錯配。
從人群來看，根據(jù)14號文的規(guī)定，主要有三類“住房困難”人群：
一是是重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。
二是須按照 " �；� " 原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)人才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。
三是以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。
從上面幾條可以看到，保障性住房的保障范圍主要還是以收入作為標(biāo)準(zhǔn)，同時對于住房面積和套數(shù)都有限制。
因此，未來的住房保障，分為兩大塊：一是配租型的，包括針對城市低保低收入群體供給兜底式保障，即公租房；也包含保租房，針對收入不太低，不符合公租房條件，但也買不起房的群體；二是配售型的，即針對有一定收入積累，想獲得產(chǎn)權(quán)住房，但支付能力弱的購房困難群體。
據(jù)“城市財經(jīng)”，新一輪房改早在2018年就由深圳率先拉開。當(dāng)年深圳提出，將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。
按照這個規(guī)劃，未來深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）占比60%。
很容易理解，就是保障房是用來住的，不能上市流通，你買了以后也不能長期不住，如果想賣也只能由政府回購，而這個回購價格雖然沒有明確，但估計并沒有獲利空間。
"14 號文 " 強(qiáng)調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。" 支持城區(qū)常住人口 300 萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目儲備。
國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020 中國人口普查分縣資料》，城區(qū)人口超過 300 萬的城市共 35 個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、西安、杭州、佛山、南京、東莞、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、寧波、無錫、福州、貴陽、合肥、烏魯木齊、長春、南昌、常州。
隨著指導(dǎo)意見落實(shí)進(jìn)入實(shí)操層面，之前保障性住房建設(shè)和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)將進(jìn)入“低端有保障、高端有市場”的新格局。
