金九成色不足市場對銀十期待也調(diào)低不少，不過從實際交易來看，溫度似乎回到政策出臺前。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當月上海新建商品住宅成交面積56.2萬平方米，環(huán)比減少27.9%。這一成交量和今年7、8月份淡季相當。
嘉定、大浦東在硬撐 均價高位震蕩
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：從交易節(jié)奏來看，首周受到長假影響，成交一直在低空運行，雖然節(jié)后交易略有恢復，但速度非常慢。只有最后一周在月中的高供應，以及部分網(wǎng)紅盤的入市推動下，成交出現(xiàn)翹尾效應，也是唯一一周成交站上20萬平方米這一“冷熱線”�？梢娦路渴袌鼋灰谆钴S度出現(xiàn)快速降溫。從空間分布來看，全市大浦東以及嘉定兩個區(qū)在支撐全市交易，成交面積總和占全市總量43.4%，二者成交面積分別為12.9萬平方米和11.5萬平方米。其他區(qū)域尤其是青浦和松江，傳統(tǒng)交易大戶的成交面積都剛過4萬平方米，表現(xiàn)并不理想。
從成交前十榜單來看，中高端項目繼續(xù)成為榜單上重要構成部分，尤其是10萬+的高價房產(chǎn)品。榜單中有5個10萬+產(chǎn)品，比9月份還多1個，甚至出現(xiàn)包攬前二到前五的位置。較為典型的產(chǎn)品是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”，可見市區(qū)范圍內(nèi)樓盤成為“網(wǎng)紅”的概率非常大。基于大量高價房在簽約，因此成交均價繼續(xù)在高位盤整，為72550元/平方米，環(huán)比下跌1.1%。
供應充足 市場期待限購優(yōu)化及早落地
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月新增供應87.9萬平方米，環(huán)比減少3.2%，供應量雖然沒有進一步增加，但絕對量來看，不會成為阻礙成交上行的因素。當期入市的31個項目中，有8個10萬+產(chǎn)品，比前期多了3個。高價房產(chǎn)品一直有入市意愿，但各種各樣原因導致前期入市不多，臨近年底，這類產(chǎn)品或會加快入市節(jié)奏。尤其是第十批集中供應項目中出現(xiàn)徐匯濱江的樓盤，預計市場熱度會被帶動起來。當然，3-6萬元/平方米的首改是基礎，達到12個，但是遠郊區(qū)域的去化已經(jīng)沒有上半年那么輕松，只有網(wǎng)紅盤才能全部認籌完畢。
盧文曦認為，“認房不認貸”僅僅讓9月成交出現(xiàn)反彈，到后期政策效力明顯減弱，疊加假期因素，干擾正常交易節(jié)奏，10月市場預期就已經(jīng)調(diào)低。尤其是廣州對部分地區(qū)進行限購優(yōu)化，市場對相關政策的期待進一步加重，反而有等待的心態(tài)。期待在政策的推動下，樓市有所好轉。月底，上海人大通過決定，賦予“五個新城”更大的發(fā)展自主權，換而言之，相關政策隨時都會落地。預計，在利好真正落地后，樓市或迎來一波像樣的反彈。
表：上海商品住宅成交TOP10
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理
