出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，中國(guó)將推動(dòng)新一輪“房改”的消息迅速傳播，引起各界廣泛討論。
據(jù)多家媒體報(bào)道，近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)，進(jìn)入執(zhí)行落地期。
而今年以來(lái)，中央會(huì)議多次提及保障性住房建設(shè)。8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。
消息傳開(kāi)，業(yè)內(nèi)普遍解讀為：商品房為主的單軌制成為過(guò)去，取而代之的是以保障房為主、商品房為輔的雙軌制，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局。
那么，如果“14”號(hào)文件順利落地，將會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些影響？供、需兩端如何看待？對(duì)于現(xiàn)有的住房體系和未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展又有怎樣的影響？搜狐財(cái)經(jīng)對(duì)此進(jìn)行多方了解。
市場(chǎng)端：保障房將分流城市郊區(qū)商品房市場(chǎng)
根據(jù)媒體報(bào)道的“14號(hào)文”內(nèi)容：在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難；但剝離保障房的金融屬性，實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，不得上市交易，按照“保本微利”的原則配售。
這當(dāng)中，提高保障房供給比例尤為引人注意。公開(kāi)資料顯示，我國(guó)在2021 年確立了保障房體系的頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
但是，目前保障房在市場(chǎng)中占比并不高，商品房長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位。華泰證券測(cè)算，從現(xiàn)有體量上看，保障房存量以公租房和經(jīng)適房/兩限房（限價(jià)商品房） 為主，貢獻(xiàn)了全國(guó) 3%和 5%的住房供應(yīng)。
而在“居者有其屋”的新加坡，保障房比例超8成，中國(guó)香港超4成。作為中國(guó)超大城市之一的深圳，未來(lái)的規(guī)劃是：新供應(yīng)的住房結(jié)構(gòu)中，40%是商品房、60%是保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）。
那么，未來(lái)保障房在住房市場(chǎng)比例提高，會(huì)擠壓商品房的市場(chǎng)空間嗎？
在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，保障性住房和商品房之間的互為組合關(guān)系，而非競(jìng)爭(zhēng)。
“由于兩者的客群存在明顯差異，并且保障房和商品房并不能互相流轉(zhuǎn)。因此保障房體系的完善，有利于進(jìn)一步打開(kāi)商品房領(lǐng)域市場(chǎng)化調(diào)控的政策空間，將推動(dòng)商品房更好向高品質(zhì)方向發(fā)展，更好滿足中高端改善性需求�！彼赋�。
在北京做了十年房產(chǎn)中介的張曉，也持相同觀點(diǎn)。在他看來(lái)，“保障房保障的是本來(lái)就買不起房的那部分人，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有很大影響。只要城市有人口流入，就會(huì)有購(gòu)買高品質(zhì)商品房的需求�！�
但普遍的共識(shí)是，“新房改”會(huì)影響一部分計(jì)劃購(gòu)買商品房，購(gòu)買能力卻相對(duì)較弱的購(gòu)房者。如廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就認(rèn)為，“原本這部分人會(huì)加杠桿、甚至掏空六個(gè)錢包實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)想，如果產(chǎn)權(quán)性住房按照成本價(jià)銷售，他們可能會(huì)買�！�
一位生活在深圳的購(gòu)房者也表示，“如果不考慮孩子的學(xué)位，買保障房不用背高額房貸，不用高額租金，省下來(lái)的錢，還能提高自己生活質(zhì)量�！�
不過(guò)，在李宇嘉看來(lái)，倒向保障房的購(gòu)房者所占比例不高。一是，大多數(shù)買保障房的也買不起商品房，二是，未來(lái)他們還是會(huì)帶動(dòng)商品房購(gòu)置。
“因?yàn)橘I保障房的購(gòu)房者，還會(huì)在消費(fèi)升級(jí)后購(gòu)買商品房。這才是一個(gè)健康的置換邏輯。所以本質(zhì)上來(lái)講，保障房對(duì)商品房的促進(jìn)效應(yīng)、帶動(dòng)效應(yīng)比替代效應(yīng)更大�！彼f(shuō)道。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，保障房對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，要分區(qū)域、客群來(lái)看。
他認(rèn)為，保障房在住房總量的比例提高，會(huì)對(duì)城市近郊或遠(yuǎn)郊的剛需商品房市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊，“保障房主要針對(duì)低收入家庭的居住問(wèn)題。如果未來(lái)保障房加大供應(yīng)，會(huì)將剛需、首套購(gòu)房者從商品房當(dāng)中分流。一旦分流，近郊或遠(yuǎn)郊的商品房項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越難賣�！�
在他看來(lái)，隨著保障房供應(yīng)節(jié)奏和力度加大，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響是從點(diǎn)狀再具體到一個(gè)板塊、區(qū)域，“從長(zhǎng)期推行的角度來(lái)講，新一輪房改可能就會(huì)對(duì)一座城市有全局性的影響。”
需求端：“商品房市場(chǎng)化”將拉高主城區(qū)改善項(xiàng)目房?jī)r(jià)
除了規(guī)劃建設(shè)保障房，“14號(hào)文”還提到：推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。
其中，對(duì)于“商品住房回歸商品屬性”被普遍解讀為：讓商品房回歸市場(chǎng)化、商品化屬性。
從當(dāng)前樓市政策走向來(lái)看，現(xiàn)在除了一線城市、部分強(qiáng)二線，大部分城市的樓市調(diào)控政策的限購(gòu)、限貸、限售等已取消。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年10月31日，全國(guó)約35城放松限購(gòu)政策，約有22個(gè)地區(qū)放松限售政策。
與此同時(shí)，土地拍賣正在市場(chǎng)化。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。
目前，合肥、成都、廈門、濟(jì)南等城市已宣布取消土地最高限價(jià)，開(kāi)始實(shí)行“價(jià)高者得”的政策。而樓市放開(kāi)限購(gòu)限售、土地放開(kāi)限價(jià)，也引發(fā)市場(chǎng)猜測(cè)：“新房改”是否會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲？
在張宏偉來(lái)看，新一輪房改會(huì)拉動(dòng)城市主城區(qū)的改善、高端改善豪宅項(xiàng)目的價(jià)格。
“因?yàn)樯唐贩炕貧w商品屬性，一定會(huì)按照市場(chǎng)化的方式來(lái)解決問(wèn)題。從政策面來(lái)講，隨著地價(jià)放開(kāi)限制、房?jī)r(jià)限價(jià)也逐步取消，未來(lái)主城區(qū)位置配套地段、物業(yè)服務(wù)、品牌綜合實(shí)力比較好的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲�！彼忉尩�。
他還指出，“尤其是主城區(qū)的核心地段項(xiàng)目，供應(yīng)量少，新房供需關(guān)系也沒(méi)有近郊、遠(yuǎn)郊?jí)毫Υ�，相�?duì)來(lái)說(shuō)可以達(dá)到供求平衡，甚至供不應(yīng)求，價(jià)格大概率上漲�！�
一位長(zhǎng)期關(guān)注北京住房市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)商品房回歸商品屬性，房?jī)r(jià)可漲可跌，但漲跌幅可能相對(duì)激進(jìn)。“‘氪金玩家’的資本游戲，信息差帶來(lái)的損益差將進(jìn)一步拉大。企圖通過(guò)購(gòu)買商品房撬動(dòng)資產(chǎn)升值，將不再是普通人能玩轉(zhuǎn)的領(lǐng)域。”
那么，于購(gòu)房者而言，在保障房和商品房之間該如何抉擇和考量？
對(duì)此，李宇嘉表示，“對(duì)于保障房和商品房，大家可以各取所需。保障性住房，是為了解決買不起房、戶籍的夾心層、工薪階層、剛畢業(yè)大學(xué)生、年輕人的基本居住需求，所以它的戶型、區(qū)位、設(shè)計(jì)肯定比同區(qū)域商品房或者中心區(qū)的商品房弱。如果能接受保障房這些缺點(diǎn)，不失為一種選擇�！�
據(jù)了解，近期有福州公租房住戶收到福州相關(guān)部門的購(gòu)置新建保障性住房的意向登記短信。該短信顯示，新建保障性住房房源地段位于福州新區(qū)濱海新城萬(wàn)新路北側(cè)地塊，銷售價(jià)格不超過(guò)6000元/m(后續(xù)可能做適當(dāng)調(diào)整)，房型及面積分別約為一房型50m、二房型60-70m、三房型70-80m(具體根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定)。
圖源：網(wǎng)絡(luò)
安居客顯示，現(xiàn)在福州濱海新城新房?jī)r(jià)格在1.1萬(wàn)-1.8萬(wàn)/平；而嶄新的保障房就只要六千，價(jià)格更低，但是與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，存在明顯缺點(diǎn)。
購(gòu)房者們的態(tài)度則并不明亮。當(dāng)問(wèn)及是否會(huì)購(gòu)房保障房時(shí)？一位“95后”的購(gòu)房者魏銘表示：“保障房可以繼承嗎？可以的話，會(huì)考慮購(gòu)買。”
另一位持幣觀望的“85后”購(gòu)房者徐源則表示，“目前（政策）對(duì)于保障房的規(guī)劃信息不明，不想做‘第一個(gè)吃螃蟹的人’�！�
此外，她對(duì)保障房產(chǎn)權(quán)的歸屬有所顧慮，“中國(guó)人對(duì)買房有一種特殊的眷戀，不僅是房子，還是我的家，必須百分百歸我所有才會(huì)安心。”
供給端：房地產(chǎn)行業(yè)新模式有望明朗化
至于供給端，這又將帶來(lái)怎樣的影響？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)正值深度調(diào)整期，新一城輪房改實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生將發(fā)生翻天覆地變化。
華泰證券指出，保障性住房建設(shè)提速不僅可以帶來(lái)開(kāi)發(fā)增量，還有望進(jìn)一步使得房地產(chǎn)行業(yè)新模式明朗化，雙軌制的形成將進(jìn)一步卸下市場(chǎng)化體系的羈絆。
當(dāng)保障房建設(shè)提速，過(guò)往習(xí)慣開(kāi)發(fā)商品房的房企該如何定位、規(guī)劃戰(zhàn)略就顯得十分重要。
張宏偉認(rèn)為，于央國(guó)企而言，一方面可以開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化的商品房，另一方面承擔(dān)起建設(shè)保障房的責(zé)任，可能會(huì)變成以保障房為主。而民營(yíng)房企基本上將回歸到市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)。比如，一部分民營(yíng)房企的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)，可以做保障房項(xiàng)目代建、運(yùn)營(yíng)。
對(duì)此，李宇嘉對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于資金鏈比較緊張的房企來(lái)講，參與保障房建設(shè)將是一個(gè)好機(jī)會(huì)。
“保障房建設(shè)的土地、融資成本將大幅降低，可以減輕企業(yè)的資金鏈壓力。同時(shí)，保障房擁有明確的資金回籠機(jī)制，不會(huì)造成房子積壓；若按成本價(jià)銷售，還可以從中獲取合理利潤(rùn)�！彼赋�。
在張波看來(lái)，保障房占比提高，商品房回歸市場(chǎng)化，將倒逼房企走出“舒適區(qū)”。無(wú)論是民企房企還是央國(guó)企房企，商品房的建設(shè)必須要走出原先標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，幾套戶型、幾個(gè)小區(qū)樣式打全國(guó)的套路。
“由于商品房未來(lái)要回歸‘商品’屬性，也就是由市場(chǎng)供需來(lái)決定房?jī)r(jià)，加之目前不少城市的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到較高水平，如果不能打造更為優(yōu)質(zhì)、更能契合需求的產(chǎn)品，未來(lái)將很難在市場(chǎng)上有良好表現(xiàn)�！彼赋�。
就行業(yè)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍在疲軟期。據(jù)中指院11月1日公布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)，最新的今年10月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格未能止跌，但同比跌幅收窄至0.02%。
分城市來(lái)看，10月一線及二線城市房?jī)r(jià)同比上漲，漲幅分別為0.37%和0.01%；三四線代表城市房?jī)r(jià)同比下跌0.6%，該梯隊(duì)內(nèi)近8成城市房?jī)r(jià)同比下跌。
另?yè)?jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從30個(gè)大中城市新房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份較9月份下降了4.7%，樓市下行壓力進(jìn)一步增加。
樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足，房企業(yè)績(jī)?nèi)猿袎骸Ｖ兄冈簲?shù)據(jù)顯示，今年10月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額4476億元，同比下降33.5%，環(huán)比降7.5%。
（應(yīng)受訪者要求，張曉、魏銘、徐源均為化名。）
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