當前的樓市,一線城市任何一個動作,都有可能成為全國風向標,尤其是上海和北京。
在一線城市全面實行認房不認貸之后,市場對接下來政策走向充滿了期待。
就在10月24日,上海迎來了特定區(qū)域的邊際放松。
金山區(qū)發(fā)布人才安居新政,經(jīng)區(qū)人才管理部門認定,同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才,按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的,可購買1套住房,同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。
實際上,在上海政策空間仍有余量的情況下,本次調(diào)整體現(xiàn)了“因區(qū)施策”的原則,整體仍然偏謹慎保守,后續(xù)政策或?qū)⒊掷m(xù)從人口、特定區(qū)域入手邊際放松,重在扭轉(zhuǎn)預期。
根據(jù)“i金山”發(fā)布的《金山區(qū)重點轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房實施細則》,我們梳理發(fā)現(xiàn),此次人才新政重點包括以下三方面內(nèi)容。
1、優(yōu)化人才購房準入條件,限購社�；騻�稅年限由5年縮短至3年。簡單來說,就是在金山區(qū)簽訂二年及以上勞動(聘用)合同且工作滿一年的非滬籍人才,繳納社�；騻�人所得稅3年以上,本市無住房的可購買一套住房。調(diào)整之前,外地人社保和個稅年限要求是5年。整體而言,調(diào)整幅度比較保守。
2、針對人才進行定向?qū)捤?且劃定人才購房實施范圍,局部放松限購范圍。具體來看,包括濱海城區(qū)、高新社區(qū)以及亭楓社區(qū)三個重點區(qū)域,共計36.2平方公里。其中,濱海城區(qū)面積28.9平方公里,高新社區(qū)面積1.5平方公里;亭楓社區(qū)面積5.8平方公里。
3、購房資格由原來的以居民家庭為單位調(diào)整為個人。也就是說人才類購房取消了單身限購的條件。至此,上海終于撕開了外地單身限購的一個口子。
而且劃定的限購范圍還可根據(jù)實際情況適當優(yōu)化,體現(xiàn)出充分的政策自主權。
金山區(qū)此次調(diào)整的意圖很明顯。歸納來講,一個是聚焦重點產(chǎn)業(yè)、重大項目和社會事業(yè)等各類人才安居需求,推動區(qū)域職住平衡;另一個是通過租購并舉,滿足人才剛性住房需求,保持市場供需平衡。
從房地產(chǎn)的角度來看,金山區(qū)屬于上海遠郊,購房需求外溢本身并不多,更多的是以內(nèi)生需求為主,而此次定向松綁之于整個上海而言,更多意味著非核心區(qū)持續(xù)寬松的信號意義。
9月20日,廣州宣布多個非核心區(qū)域放開限購,打響了一線城市放松限購的“第一槍”,市場對北上深充滿了更多期待。
10月24日,金山放松限購,上海版“限購松綁”政策為新房市場再添一把火。
實際上,在金山區(qū)放松限購之前,早在9月初,臨港已經(jīng)在因區(qū)施策上提供了可參考樣本。
9月7日,臨港發(fā)布了定向放松限購政策:在臨港重點支持單位工作的人才,原來工作6個月才能買房,現(xiàn)在只需要3個月。
兩區(qū)域共同點在于,政策并未完全放開,只是針對特定人群縮短了時間限制等。
此次松綁為什么是金山區(qū),而不是五大新城?
首先,從金山區(qū)的地理位置來看,已屬于郊環(huán)外。實際上,在房地產(chǎn)市場下行的情況下,上海遠郊區(qū)樓市成交下行更甚,從環(huán)線來看,2023年前9月郊環(huán)外成交面積為138.15萬平方米,較去年同期減少33.68%。而同期全市商品住宅成交面積較同期僅減少5.58%,市場分化嚴重。
再來看金山區(qū),前9月金山區(qū)成交面積為29.18萬平方米,同比增加10%,月度平均成交3.2萬平方米。
從去化的角度來看,截至9月末,金山區(qū)庫存面積為84.43萬平方米,去化周期達到24.9個月,在上海各區(qū)中去化壓力排在前三位。此次政策松綁,一定程度上可以緩解金山區(qū)庫存壓力。
從“認房不認貸”以來,上海樓市政策落地相對較積極。
2023年9月1日,上海房管局等四部門發(fā)布通知,執(zhí)行購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。緊接著“存量房存款利率下調(diào)”“延長公積金貸款年限”“優(yōu)化住房公積金個人住房貸款住房套數(shù)認定標準”的政策組合拳出臺。
從政策效果來看,新政后勁略顯不足,區(qū)域分化依舊顯著。
先來看新房,9月上海新建商品住宅成交面積為76.32萬平方米,環(huán)比增加21.43%,但同比仍然下降39.88%。
二手房市場方面,認房不認貸之后上海二手成交數(shù)據(jù)雖有所提升,9月二手房成交量1.53萬套,環(huán)比8月上升11.5%。但需要注意的是,政策之后二手房掛牌量猛增,客戶拋售意愿增加,成交量實際是建立在大量掛牌的基礎上,實際影響力度并不如預期。
在前一輪政策不及預期,且一線城市限購松動,同時尚有松綁空間的情況下,我們認為一線城市非核心區(qū)域有放松限購的可能,如上海五大新城等。
金山區(qū)之后,五大新城限購限貸政策能否松綁,成為上海政策和市場層面關注的焦點。
整體而言,五大新城是上海落實分區(qū)的差異化調(diào)控的優(yōu)選項。
一方面,五大新城作為上海近年來的重點,目的在于盤活遠郊區(qū)域、減輕中心城區(qū)負荷;另一方面,上�！�2035規(guī)劃”中,五大新城有明確的新增人口指標,適時放松限購從而導入人口也是必要措施。
當前市場核心一二線城市復蘇動能在轉(zhuǎn)弱,且內(nèi)部也存在分化行情,調(diào)控確有進一步松綁的必要,未來二線城市政策或?qū)⑦M一步松綁甚至全面放開,一線城市調(diào)整精細化,局部或?qū)⑦m當放寬限購政策。
在廣州、上海松動之后,政策寬松已進入加速落地階段,一線城市政策仍有進一步優(yōu)化空間,未來有望按照“因區(qū)施策”原則,優(yōu)化限購政策,非核心區(qū)域或有進一步放寬的可能。
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