為更好滿足剛性和改善性住房需求，使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，9月1日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
對(duì)此易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策符合預(yù)期，充分說(shuō)明各一線城市正積極落實(shí)了認(rèn)房不認(rèn)貸的政策內(nèi)容。其對(duì)于降低購(gòu)房成本、滿足合理住房消費(fèi)需求、促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展等都具有積極的作用。該表述積極響應(yīng)了此前住建部三部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，充分說(shuō)明“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是當(dāng)前政策工具箱的重要工具之一，各地方也正積極貫徹落實(shí)相關(guān)精神要求。
認(rèn)房不認(rèn)貸政策，就是希望把更多購(gòu)房群體和購(gòu)房需求納入到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。后續(xù)界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn)，不看別的，就看你所在城市是否有房子。納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率。
以上海為例，當(dāng)前一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。政策前，二套房最高比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)。據(jù)此對(duì)比，首付款直接減少了175萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。
同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)，或者說(shuō)適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)，月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。
當(dāng)前黨中央、國(guó)務(wù)院和住房各部門(mén)高度重視住房需求的釋放。認(rèn)房不認(rèn)貸政策，是優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策的重要體現(xiàn)，有力支持了合理住房消費(fèi)需求的釋放。其惠及的群體較多，市場(chǎng)反響也將向好。
以上海為例，市場(chǎng)上改善型購(gòu)房需求比較強(qiáng)勁，包括二孩三孩家庭，新政一出對(duì)于上海換房家庭或改善型家庭而言能夠直接受益。因?yàn)轭?lèi)似購(gòu)房者過(guò)去要換房，若名下有貸款記錄，哪怕房子已經(jīng)賣(mài)了，那么也會(huì)被認(rèn)定為二套房標(biāo)準(zhǔn)。二套房的信貸要求高，很多購(gòu)房者可能就出現(xiàn)“夠不著”的問(wèn)題。通過(guò)落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，其有助于降低首付等條件，實(shí)質(zhì)性降低了購(gòu)房成本。
此外，對(duì)引進(jìn)人才的購(gòu)房也有助力。在上海等大城市，一些引進(jìn)人才購(gòu)房安家的需求同樣較高。但如果其在老家有房子和貸款記錄，那么按過(guò)去政策，在上海購(gòu)房可能會(huì)被認(rèn)定為二套房。但按照現(xiàn)在的政策，那么就可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。尤其是五大新城和一些新興產(chǎn)業(yè)背后的各類(lèi)人才，都可以更好享受到這個(gè)政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱：當(dāng)前自全國(guó)政策全面寬松的大好環(huán)境下，更好發(fā)揮出認(rèn)房不認(rèn)貸政策的效應(yīng)。要深入、精準(zhǔn)理解黨中央提及的“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的新表述。當(dāng)前上海等特大城市出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，和供求關(guān)系發(fā)生重大變化等新情況是有密切關(guān)系的�；蛘哒f(shuō)，政策出臺(tái)，精準(zhǔn)、及時(shí)、高效，高度吻合了市場(chǎng)的新情況，也積極回應(yīng)了購(gòu)房者合理住房消費(fèi)需求釋放的訴求。當(dāng)前各類(lèi)寬松政策都在釋放，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善，要從宏觀政策的針對(duì)性、組合性和協(xié)同性的角度出發(fā)，更好發(fā)揮認(rèn)房不認(rèn)貸政策的積極效應(yīng)。
認(rèn)房不認(rèn)貸政策有效地降低了購(gòu)房者入市成本，也客觀上積極引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，其對(duì)于市場(chǎng)交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。當(dāng)前正值傳統(tǒng)“金九銀十”階段，上海房企在推盤(pán)上積極性明顯增加，而購(gòu)房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強(qiáng)、購(gòu)房策略也更加清晰。所以供需兩端已經(jīng)釋放出非常積極的信號(hào)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，9月份開(kāi)始上海樓市交易會(huì)有積極提振，且交易活躍態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，在一二手房等領(lǐng)域都會(huì)有重要的表現(xiàn)；相關(guān)銀行、中介機(jī)構(gòu)等業(yè)務(wù)量也有望提振；同時(shí)購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)更加理性健康，房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)和良好態(tài)勢(shì)。
上海積極落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，充分說(shuō)明上海作為特大城市，深入貫徹落實(shí)了黨中央和國(guó)務(wù)院精神，對(duì)于合理住房消費(fèi)需求釋放有高度的重視和支持。精準(zhǔn)施策來(lái)之不易。各市場(chǎng)參與方，包括房企、中介、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、房東等，更要珍惜認(rèn)房不認(rèn)貸政策，既要用足用好這一政策，也要維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。唯有大家共同努力，才能更好促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
