8月31日深夜，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布兩份樓市重磅通知：中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布和。
一份是《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》；
另一份是《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
隨后，有關(guān)負(fù)責(zé)同志就政策調(diào)整回答了媒體提問(wèn)。
差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的背景是什么？
答：7月24日中央政治局會(huì)議明確，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。
為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
問(wèn)：此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)是什么？
答：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
問(wèn)：為什么要降低存量首套住房貸款利率？
答：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。
問(wèn)：哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？如何申請(qǐng)？
答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
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專家解讀
易居研究院研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此點(diǎn)評(píng)，此次政策非常重要，其對(duì)全國(guó)購(gòu)房首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策。
在首付比例政策方面，他分析，此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中首付比例為20%的規(guī)定，在很多地方已經(jīng)執(zhí)行。但是確實(shí)有很多城市由于限購(gòu)的因素，直接規(guī)定二套房的首付最低比例為40%。所以此次最低首付的政策，其實(shí)就是督導(dǎo)各地積極作為，主動(dòng)降低各種首付比例。
另外，此次政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極的作用。過(guò)去的降低首付的政策比較強(qiáng)調(diào)首套房或剛需，而從此次政策看，二套房也有降低首付的空間。所以當(dāng)前此類政策，充分說(shuō)明對(duì)于各類合理住房消費(fèi)需求提振的導(dǎo)向。
在房貸利率政策方面，嚴(yán)躍進(jìn)談到，此次政策明確，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。該政策最大變化在于，二套房的利率下限從過(guò)去“加60個(gè)基點(diǎn)”變?yōu)椤凹?0個(gè)基點(diǎn)”，相當(dāng)于一次性降低了40個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，對(duì)于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。換句話說(shuō)，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸政策，若按現(xiàn)在的政策，即便是二套房，其房貸利率也明顯下調(diào)了。
《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)通知》嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：此次降存量房貸利率的政策意義重大，是歷史上非常罕見(jiàn)的極具創(chuàng)新的政策工具。
首先，這是自1994年中國(guó)建立了房貸制度，“按揭貸款”一詞誕生以來(lái)，首次提出“中途調(diào)整存量房貸利率”，具有歷史的突破性。這與最近兩年提前還貸數(shù)量增加、居民家庭月供壓力較大等有關(guān)。所以這是政府和金融部門(mén)給予月供族的一個(gè)“大禮包”。另外，此次政策鼓勵(lì)銀行給各客戶降房貸利率，從實(shí)際操作看，一些利率明顯偏高、房貸有違約風(fēng)險(xiǎn)的客戶，或更可能爭(zhēng)取到此類優(yōu)惠政策。
他分析，此次政策明確了降低存量房貸的兩種途徑。第一種是借款人向銀行提出申請(qǐng)，重新?lián)Q一筆更低利率的貸款。這筆新的貸款利率需要自主協(xié)商，理論上可以拿到當(dāng)年銀行系統(tǒng)給出的最大優(yōu)惠和折扣。第二種是借款人向銀行提出申請(qǐng)，直接在已有的合同上修改房貸利率或爭(zhēng)取更多優(yōu)惠。理論上可以把當(dāng)年辦理房貸時(shí)沒(méi)有給足的優(yōu)惠盡量補(bǔ)足。
另外，從此次央行政策可以看出，其清楚地給出了降存量房貸利率的要求和時(shí)間。其中，今年8月底前的各類存量貸款，都可以享受降房貸利率的利好。若是相關(guān)居民家庭有這個(gè)意向，可以在9月25日開(kāi)始辦理。在這期間，預(yù)計(jì)各商業(yè)銀行正加緊制定新規(guī)則和合同，以積極應(yīng)對(duì)各類客戶的需求。而且，該政策是針對(duì)全國(guó)所有銀行制定的，所以對(duì)于各類城市各個(gè)購(gòu)房者都是適用的，即全國(guó)各地各類存量房貸都可以下調(diào)。
