從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：此次政策通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。該表述即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。換句話說，對于首套房的認(rèn)定，只看所在城市是否有房，而不看是否有貸款記錄。這就意味著認(rèn)房不認(rèn)貸政策成為了今年三季度以來最重磅的一項(xiàng)政策。而這個(gè)政策的含義在于，過去若是執(zhí)行了認(rèn)房又認(rèn)貸政策，部分有過貸款記錄的購房者，其換房方面可能會(huì)被認(rèn)定為二套房，進(jìn)而導(dǎo)致認(rèn)購首付比例和利率明顯偏高，導(dǎo)致購房成本加大。而按照現(xiàn)在的政策，只要名下無房，那就可以按首套房進(jìn)行認(rèn)定。這就使得一些有過貸款記錄的購房者，也可以享受到首套房的標(biāo)準(zhǔn)，即使得購房的成本快速降低。最后這里提及的政策，要注意到一點(diǎn)，即這一政策是納入到一城一策的工具箱中的，是供各城市自主選用的。我們認(rèn)為，這樣做有兩個(gè)好處。首先是和市場情況進(jìn)行了掛鉤，有助于政策的執(zhí)行更好吻合市場的需求。其次是對大城市的落實(shí)此類政策有更靈活的操作。一些大城市當(dāng)前市場存在冷熱并存的情況，后續(xù)可以根據(jù)對市場的研判以更好地制定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策的核心內(nèi)容是，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。這一點(diǎn)也呼應(yīng)了此前7月份住建部企業(yè)座談會(huì)上提及的“落實(shí)好個(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策導(dǎo)向，高度吻合了中央政治局和國常會(huì)提及的優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的內(nèi)容，也符合近期央行提及的優(yōu)化調(diào)整房貸政策的導(dǎo)向。此次8月25日的政策出臺符合預(yù)期，市場期盼已久，市場效應(yīng)非常大。同時(shí)，此次政策也是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升中的非常重磅政策。觀察目前中央和地方的政策，地方上出臺政策比較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但是市場方面依然很期待高層有一個(gè)更為統(tǒng)一的政策。此次三部門出臺政策，明確定調(diào)，對于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策的開展具有非常好的指導(dǎo)價(jià)值。而且此次政策是由住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的，也意味著政策組合拳繼續(xù)出臺，這也是住建系統(tǒng)和央行金融系統(tǒng)出臺的影響較大的購房政策。
根據(jù)報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)表示該政策出臺后，將對恢復(fù)住房消費(fèi)市場的活躍有明顯的幫助，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房的積極性自然會(huì)提高。據(jù)測算，調(diào)整后，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房首付比例，四個(gè)一線城市平均首付即從73%降至33%。按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬，即降低了55%的資金支付壓力。調(diào)整后，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月。30年累計(jì)減少47萬元。若一線城市積極調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。同時(shí)這個(gè)政策對于剛需購房者也有直接的減負(fù)效應(yīng)，近期購房者要密切注意這個(gè)政策對于購房方面的影響。
鑒于一線城市目前對于認(rèn)房不認(rèn)貸執(zhí)行的呼聲，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)一線城市在8月底至9月初也會(huì)陸續(xù)出臺新的房貸政策，即取消原來的認(rèn)房又認(rèn)貸政策，而改為認(rèn)房不認(rèn)貸政策。
