2023年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，房企融資數(shù)據(jù)也是如此。據(jù)中指研究院發(fā)布的報告顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。從單月來看，今年3月份環(huán)比大幅上漲后，二季度開始下滑。
而在三季度，房企將迎來另一個償債小高峰。在業(yè)內(nèi)人士看來，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，在市場緩慢復(fù)蘇、政策鼓勵下，信用債發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定。
央企、國企是發(fā)債主力
整體看來，今年上半年房企融資支持政策邊際改善，但是非銀類融資規(guī)模仍在下降。
中指研究院指出，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入下行周期，融資規(guī)模大幅回落。2023年上半年延續(xù)了下降的態(tài)勢，但降幅已大幅收窄。從單月來看，今年3月份，房企融資規(guī)模迎來一個小高峰，非銀類融資環(huán)比漲幅超過100%，不過4月、5月份分別環(huán)比下降20.7%、27.2%。
從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債雖然同比下降，但仍是融資主力。2023年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為2340.5億元，同比下降7.0%，占總?cè)谫Y規(guī)模的57.9%，較上年同期上升5.7個百分點。
而這其中，央企、國企是發(fā)債主力，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年其發(fā)行信用債占比近90%，與去年同期基本持平，民企發(fā)行信用債占比相比去年同期微升0.6個百分點。據(jù)克而瑞發(fā)布的6月單月數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，房企發(fā)債143億元，主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企、央企。
值得一提的是，今年上半年，房企的融資成本一直是下降的趨勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1-6月，80家典型房企新增債券類融資成本3.7%，較2022年全年下降0.53個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.48%，較2022年全年降低0.06個百分點。
股權(quán)融資迎來實質(zhì)性落地
值得關(guān)注的是，今年5月、6月，房企股權(quán)融資也迎來實質(zhì)性落地，有6家房企定增方案集中獲批，這標(biāo)志著“第三支箭”邁出關(guān)鍵一步。
去年11月份，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，其中包括恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。
此后，各大涉房企業(yè)火速發(fā)布定增預(yù)案。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，10家房企在2022年12月發(fā)布了定增預(yù)案，以趕上政策紅利期。截至2023年6月27日，已披露定增預(yù)案（不含擬籌劃）的A股房企數(shù)量增加至23家，其中包括11家央企及國企、10家民營房企、1家混合所有制房企和1家外資房企。
但是，直到今年5月底，股權(quán)融資“第三支箭”才在實操層面迎來正式的落地。
今年5月29日，招商蛇口定增并購事項獲深交所審核通過。6月16日，招商蛇口定增方案獲得中國證券監(jiān)督管理委員會同意注冊批復(fù)，成為A股房地產(chǎn)企業(yè)中第一個試水“第三支箭”成功的公司。
其間，保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴等陸續(xù)公告定增事項獲得交易所審核通過。
償債高峰下的政策預(yù)期
下半年，房企的償債壓力仍不容忽視。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，其中信用債占比66.3%，海外債占比33.7%；一年內(nèi)到期債券余額為9277.6億元，其中信用債占比64.3%，海外債占比35.7%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。而三季度為償債高峰。
另據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年7月房企將有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加82.81%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高的是融創(chuàng)中國于2020年發(fā)行的一筆6億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。
因此，從市場層面來說，對于政策的持續(xù)寬松預(yù)期增強(qiáng)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，2023年上半年，融資政策從融資類型、融資對象方面呈現(xiàn)分類管理、邊際放松的傾向。但融資總規(guī)模仍在下降通道，受市場復(fù)蘇勢頭持續(xù)轉(zhuǎn)弱等因素影響，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮和考量，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)。
劉水進(jìn)一步表示，整體來看，信用債在市場緩慢復(fù)蘇、政策鼓勵下，發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定，特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得相應(yīng)發(fā)債機(jī)會；海外債、信托短期內(nèi)無回暖跡象；ABS（資產(chǎn)證券化）成為僅次于信用債的融資渠道，有底層資產(chǎn)支持的CMBS/CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券/抵押貸款支持票據(jù)）、類Reits仍將保持較高發(fā)行占比。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
