3月30日，自然資源部網(wǎng)站發(fā)布《自然資源部 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
“帶押過(guò)戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過(guò)戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。
《通知》要求，根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號(hào)），不動(dòng)產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定，或者《民法典》實(shí)施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^(guò)戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”。要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。
根據(jù)《通知》，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過(guò)戶”模式。模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。
模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。
模式三：抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
《通知》要求各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。
《通知》要求，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時(shí)共享信息，精簡(jiǎn)辦事材料，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無(wú)縫銜接，切實(shí)便民利企。鼓勵(lì)建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對(duì)總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對(duì)接方式。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記以及“雙預(yù)告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請(qǐng)、一并辦理。要通過(guò)系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動(dòng)產(chǎn)登記證明，支持“帶押過(guò)戶”網(wǎng)上辦、高效辦。鼓勵(lì)推進(jìn)智能化輔助審核，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)自動(dòng)提示辦事進(jìn)度、自動(dòng)反饋業(yè)務(wù)信息，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動(dòng)辦。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要圍繞“帶押過(guò)戶”貸款業(yè)務(wù)新特點(diǎn)，建立健全對(duì)應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務(wù)指南，完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，及時(shí)升級(jí)改造信貸審批放款、還款結(jié)算等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、具體方式等，實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵(lì)通過(guò)銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實(shí)時(shí)推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時(shí)審批、發(fā)放貸款，確保資金按時(shí)到賬。
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