3月5日9時(shí)，十四屆全國人大一次會議開幕。國務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國務(wù)院向大會作政府工作報(bào)告。其中，在今年政府工作安排中，涉及房地產(chǎn)的提法有防范化解風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況、支持剛性和改善性住房需求、實(shí)施城市更新行動等。
相較往年政府工作報(bào)告“涉房”提法，今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得關(guān)注的是，在今年工作安排上，并未強(qiáng)調(diào)此前的高頻詞“房住不炒”。在業(yè)內(nèi)人士看來，不提并不意味著退出。同時(shí)，在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，激活住房消費(fèi)需求方面，今年將有更多支持政策出臺。
未提“房住不炒”并不意味著退出
對于過去五年的房地產(chǎn)工作，今年政府工作報(bào)告總結(jié)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
“房住不炒”是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。2018年，全國兩會政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2019年的政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”，不過彼時(shí)的住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，仍堅(jiān)持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作報(bào)告中，也都曾提及這個(gè)關(guān)鍵詞。
不過，在今年政府工作安排上，并未提及“房住不炒”。對此，全國政協(xié)委員、香江控股董事長翟美卿表示：“本次政府工作報(bào)告，肯定了‘房住不炒’的作用及成效，我認(rèn)為2023年中央對房地產(chǎn)的支持態(tài)度仍然是‘以穩(wěn)為主’‘托而不舉’�！�
58安居客研究院院長張波認(rèn)為，關(guān)于“房住不炒”，歷年都會提到，今年政府工作報(bào)告中沒有提及，并不是說未來“房住不炒”就不堅(jiān)定執(zhí)行了，在今年或者是往后的階段，從中央層面還是會堅(jiān)定執(zhí)行的。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，沒有強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并不是退出了。當(dāng)前，市場預(yù)期和信心不足，投資性、投機(jī)性需求基本退出，且“房住不炒”寫入“十九大”“二十大”報(bào)告，是長期堅(jiān)持的長效機(jī)制，不用天天掛在嘴邊。
在新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康看來，政府工作報(bào)告透露出的政策導(dǎo)向是，支持房地產(chǎn)更好地健康發(fā)展，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。“健康發(fā)展”是政策“暖風(fēng)”頻吹以后，在原來就已經(jīng)明確的、有中央指導(dǎo)的要領(lǐng)，而在這次政府工作報(bào)告中給出了工作指導(dǎo)的基調(diào)。在今年經(jīng)濟(jì)基本面大概率向上回暖而打開新局面的態(tài)勢中，我們應(yīng)該乘勢把房地產(chǎn)的發(fā)展推到更好的可持續(xù)運(yùn)行狀態(tài)。當(dāng)然，火的和冰的不同情況，可能在具體的回暖中有差別，但是貫徹中央指導(dǎo)方針的導(dǎo)向是非常清楚的，房地產(chǎn)要更好地發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用和追求可持續(xù)的健康發(fā)展。
首次提及優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)化解
在有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)方面，房地產(chǎn)是重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)。
今年的政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。這延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神。
據(jù)了解，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提到，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
張波表示，對于優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)化解問題是第一次寫入政府工作報(bào)告當(dāng)中，說明中央層面對這件事情的關(guān)注度非常高，跟去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的解讀是一致的。事實(shí)上，今年1-2月，金融系統(tǒng)對房企化解風(fēng)險(xiǎn)的工作一直在持續(xù)推進(jìn)。
“穩(wěn)住市場主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企特別是優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，才能穩(wěn)定市場預(yù)期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說，盡管政府工作報(bào)告中未提及“保交樓”工作，但其重要性在此前多次會議中均有體現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年“保交樓”仍是“防風(fēng)險(xiǎn)”的重要發(fā)力點(diǎn)。
陳文靜進(jìn)一步表示，未來，針對優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度有望繼續(xù)加大，前期已出臺的政策亦有望加快落實(shí)，促進(jìn)企業(yè)資金面繼續(xù)改善。同時(shí)，本次首次提到“防止無序擴(kuò)張”，過去多年房企在“三高模式”下，推動行業(yè)快速發(fā)展，部分房企市場份額快速提升，但也導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚，未來針對企業(yè)的監(jiān)管或保持嚴(yán)格，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
李宇嘉認(rèn)為，這意味著，在紓困企業(yè)端，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企，防止風(fēng)險(xiǎn)外溢，政策重點(diǎn)（“三支箭”等）都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來，這是行業(yè)和市場的基本盤。對于其他出險(xiǎn)企業(yè)，堅(jiān)持市場化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。至于出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目保交樓，這是各地的政治任務(wù)。這樣，就守住了不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的底線。
繼續(xù)支持剛性、改善住房需求
在保障民生方面，今年的政府工作報(bào)告提出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
事實(shí)上，自去年以來，支持剛性和改善性住房需求在各大官方會議、政策文件中被頻繁提及。各地也通過松綁限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購房補(bǔ)貼等手段，支持我國居民的剛性和改善性住房需求，推動住房消費(fèi)復(fù)蘇。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場修復(fù)態(tài)勢尚未穩(wěn)固，政策仍然要進(jìn)一步提升市場預(yù)期恢復(fù)，一方面要保持前期政策的穩(wěn)定性，確保市場預(yù)期平穩(wěn)修復(fù)，另一方面加大對改善性住房消費(fèi)的支持力度。
陳文靜表示，需求端政策將以支持住房需求釋放為主，根據(jù)“因城施策”的原則，對于仍處于調(diào)整階段的城市和區(qū)域，會有增量優(yōu)化政策出臺，對于市場出現(xiàn)復(fù)蘇的城市，政府或?qū)⑦M(jìn)一步觀察已出臺政策的效果持續(xù)性，決定后續(xù)政策安排。
而解決好新市民、青年人等住房問題曾在此前的政府工作報(bào)告中出現(xiàn)過。目前，我國有約3億的新市民，數(shù)量龐大，這部分人的住房需求亟須解決。
李宇嘉認(rèn)為，這部分人群已經(jīng)進(jìn)入了城市，但沒有體面的住所，無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi)，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動力，也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。
此外，今年政府工作報(bào)告中，城市更新放在了“擴(kuò)大國內(nèi)需求”章節(jié)中。李宇嘉認(rèn)為，城市更新主要任務(wù)就是對于功能缺失、衰敗的區(qū)域進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施補(bǔ)短板，片區(qū)的人居環(huán)境、房屋質(zhì)量等徹底完善起來，居民改善住房、房屋流通就會活躍起來，圍繞居住和住房的消費(fèi)就會旺盛起來。在市場下行期，這樣的改造模式能部分替代市場下行，提振居民住房消費(fèi)。
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