“松緊適度的弦，彈出的琴聲才能悅耳動(dòng)聽。如果琴弦太緊，琴弦就可能斷掉；如果琴弦太松，就會彈不出聲音”。政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，就好比調(diào)琴一樣，需要松緊適度，太緊，則容易“管死”，太松，又容易“管不住”。
中國房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的冷與暖，起起伏伏，都與行業(yè)監(jiān)管息息相關(guān)。從2020年至今，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管經(jīng)歷了從過緊到適度放松的過程，從“三道紅線”到“三支箭”，從信貸加碼到降利率、降首付，從集中供地到多頻快跑，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的內(nèi)部邏輯正在發(fā)生著新的變化。
今年以來，各地樓市正在企穩(wěn)回升。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在今年“兩會”的第二場部長通道接受記者采訪時(shí)表示：“我們期望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是：第一，牢牢堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升；第二，是大力支持剛性和改善性需求的企穩(wěn)回升；第三，是防止市場大起大落的企穩(wěn)回升；第四，是促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升�！�
那么，在“房住不炒”的基調(diào)下，建立金融層面的房地產(chǎn)長效監(jiān)管機(jī)制時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行適度監(jiān)管？如何做到“管好不管死”？
從收緊到放松，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策之變
從2020年至去年年中，我國歷經(jīng)了一輪史上最嚴(yán)的監(jiān)管時(shí)期。這一輪新的監(jiān)管以金融監(jiān)管發(fā)力為重點(diǎn)，抓住了房地產(chǎn)市場大起大落的最核心要素“錢”，以“三道紅線”和“兩個(gè)集中”為主要監(jiān)管措施，以降杠桿為目標(biāo)，擠出房地產(chǎn)企業(yè)泡沫，倒逼房企進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。
2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1，在這三個(gè)指標(biāo)之上，將房企劃為四檔，并以房企分檔與有息負(fù)債增加額度掛鉤。在“三道紅線”的指導(dǎo)下，2021年，銷售額排名50強(qiáng)的房企中達(dá)到綠檔的企業(yè)不足半數(shù)。由此，倒逼房企開展降低負(fù)債、削減拿地、減少融資等措施來努力達(dá)標(biāo)。
在“三道紅線”基礎(chǔ)上，央行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布了《銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》（簡稱“《通知》”）�！锻ㄖ窞槟壳暗姆康禺a(chǎn)貸款設(shè)立了“兩個(gè)上限”，并于2021年1月1日開始實(shí)施。兩個(gè)上限分別指的是房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占到銀行貸款余額的比例，像是工商銀行、建設(shè)銀行等大型銀行兩者比例上限分別不得超過40%和32.5%。
在“三道紅線”“兩個(gè)上限”的基礎(chǔ)上，2021年，相關(guān)政府監(jiān)管部門又收緊了對于供應(yīng)鏈融資、信托融資的限制。至此，房企開發(fā)貸、發(fā)債、信托等融資渠道都受到了不同程度的限制。
這一時(shí)期嚴(yán)格的金融監(jiān)管促使房企主動(dòng)降低負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為房地產(chǎn)行業(yè)擠出泡沫、整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)向良性發(fā)展起到了關(guān)鍵的作用。但是，過嚴(yán)的金融監(jiān)管限制了房企的融資渠道，造成優(yōu)質(zhì)房企也難以融到資金的局面。
在此情況下，我國相關(guān)部門對金融監(jiān)管做出了適度糾偏，提出保障房企的合理融資需求。從2022年年中至今，先后出臺了“中債增信融資”“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”“5個(gè)恢復(fù)”等多項(xiàng)舉措，支持房企的合理融資需求。
對于房地產(chǎn)金融長效調(diào)控機(jī)制的出臺，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在今年3月3日表示：“從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，患上了嚴(yán)重的‘高血壓’，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風(fēng)’。加上房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對就業(yè)、收入預(yù)期影響較大，多重因素的疊加放大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的外溢性�！�
對于施政的轉(zhuǎn)向，潘功勝說：“針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，人民銀行按照黨中央、國務(wù)院部署，去年底出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，市場把它稱為‘金融16條’，會同相關(guān)部門從供給和需求兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。”
對于接下來的一部分工作，潘功勝也表示，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
對于潘功勝上述講話，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“此番講話肯定了‘十九大’以來的長效機(jī)制部署，取得了積極的效果，特別是房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張、價(jià)格過快上漲、房地產(chǎn)市場泡沫化的勢頭得到了遏制。而在調(diào)整過程中，由內(nèi)外原因引發(fā)的房企‘爆雷’并非是長效機(jī)制實(shí)施的結(jié)果。未來，金融政策會從供需兩端發(fā)力，修復(fù)融資端，主要有對優(yōu)質(zhì)房企的支持，另外對保交樓資金的扶持。”
南京市房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠(yuǎn)建議，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無論是金融監(jiān)管還是市場監(jiān)管，都需要堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理的原則，根據(jù)市場的情況對監(jiān)管政策進(jìn)行及時(shí)、靈活、動(dòng)態(tài)的調(diào)整，根據(jù)市場反饋來把握監(jiān)管閥門的松緊度。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管，要管好、不能管死
商品房預(yù)售資金曾是一個(gè)規(guī)模龐大的資金池，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。
在2021年恒大“爆雷”之后，為防止項(xiàng)目資金被集團(tuán)抽調(diào)去填補(bǔ)別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。但是，在這一過程中，部分地方對于預(yù)售資金過度監(jiān)管的問題亦浮出水面，如部分城市出現(xiàn)預(yù)售資金零撥付，銀行或法院隨意關(guān)閉預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的做法。很多房企賬本上躺著幾百億元，但實(shí)際可靈活動(dòng)用資金只有幾億元，甚至還不了兩三億元債務(wù)，最終出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。
“對于預(yù)售資金的監(jiān)管，既要管好，又不能管死。”李宇嘉表示，管好就是嚴(yán)格專戶性質(zhì)，�？顚Ｓ茫瑢�(shí)行全程全額監(jiān)管，資金閉環(huán)運(yùn)營，不能挪用、套取，嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)來使用，確保交付、房屋質(zhì)量，以及行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，這是實(shí)施監(jiān)管的本源�！安荒芄芩馈笔侵笣M足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
2022年4月，中共中央政治局召開會議，指出了優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，重慶、成都、武漢、�？�、吉林、山西、揚(yáng)州等多個(gè)城市對預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行放松，主要包括增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、降低監(jiān)管總額和降低留存比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金等舉措。
2022年11月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，其中指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。這一舉措也可以緩解優(yōu)質(zhì)房企資金流動(dòng)性緊張。
對此，李宇嘉認(rèn)為，防范爛尾樓或者延遲交房，預(yù)售門檻和預(yù)售資金監(jiān)管也至關(guān)重要。這就需要住建部門和金融監(jiān)管部門加強(qiáng)配合，一個(gè)管進(jìn)度，一個(gè)管資金撥付，二者要齊心協(xié)力，各司其職，分工明確地對這個(gè)資金進(jìn)行監(jiān)管。其中，住建部門一定要把關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)度，實(shí)際進(jìn)度；銀行一定要對這個(gè)資金的流向進(jìn)行監(jiān)管，是否真正流向支付工程款、材料款等。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示：“樓房爛尾集中爆發(fā)是在房企債務(wù)違約集中爆發(fā)的時(shí)候，表明主要是房企資金鏈斷裂導(dǎo)致的。但是，預(yù)售資金監(jiān)管對樓房建設(shè)竣工也很重要，要制定合理的機(jī)制�！�
“預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)，會增加房企資金壓力，當(dāng)前房企資金壓力較大，再更加嚴(yán)格監(jiān)管預(yù)售資金無疑是雪上加霜。預(yù)售資金監(jiān)管過松，容易發(fā)生濫用、挪用等情況，為樓房竣工埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)，根據(jù)房企信用情況、市場變化、項(xiàng)目情況，設(shè)定不同的提取條件及比例，合理監(jiān)管。”劉水進(jìn)一步說。
孟祥遠(yuǎn)也建議，預(yù)售資金對于房企資金補(bǔ)充來說至關(guān)重要，可以根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、信用、五證是否齊全等指標(biāo)來進(jìn)行衡量，對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。
建設(shè)金融長效調(diào)控機(jī)制，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表
從金融管控來看，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表也將成為房地產(chǎn)金融長效調(diào)控機(jī)制的重要一環(huán)。
今年1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會。座談會上介紹，為有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債情況，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)。此次會議上，“四項(xiàng)行動(dòng)”的提法首次出現(xiàn)在監(jiān)管層的會議中，說明資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。
改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)意味著房企過去“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的發(fā)展模式不再行得通，取而代之的將是可控的負(fù)債、高質(zhì)量發(fā)展的新模式。在高質(zhì)量發(fā)展的模式下，孟祥遠(yuǎn)表示：“當(dāng)下，對于此前的金融監(jiān)管收縮過度進(jìn)行糾偏后，監(jiān)管部門未來依然會堅(jiān)持審慎的金融監(jiān)管原則。”
“金融層面的長效監(jiān)管機(jī)制會優(yōu)化，但是不會退出。我們應(yīng)該看到‘三道紅線’‘兩個(gè)集中’等政策出臺的背景是，房企過度的負(fù)債、過度的融資、過度的加杠桿導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的攀高，所以從金融層面，無論是‘三道紅線’還是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，政府監(jiān)管力度不會放松而是會局部優(yōu)化�！崩钣罴伪硎�。
在支持房企合理融資的層面，李宇嘉指出，要把握“合理”二字的內(nèi)涵。近期，雖然監(jiān)管層面支持房企發(fā)債、股權(quán)融資，但是對于資金流向依然進(jìn)行了明確監(jiān)管。例如，近期深交所對招商蛇口85億元關(guān)于資產(chǎn)收購的融資計(jì)劃問詢函中指出，證監(jiān)會對于上市房企重組提出“募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”。同時(shí)，萬科也承諾，發(fā)行新H股的募集資金也將不會用于境內(nèi)新增住宅開發(fā)項(xiàng)目，主要用于償還境外債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。
由此可見，證監(jiān)會對于并購資金、房企再融資的用途也有明確限制。其中，證監(jiān)會在放開房企再融資的同時(shí)，要求引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
對于如何建立房地產(chǎn)領(lǐng)域金融長效監(jiān)管機(jī)制，劉水指出：“未來，融資監(jiān)管會重注長效機(jī)制建設(shè)�？茖W(xué)合理建立房地產(chǎn)金融審慎管理機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施，不能出現(xiàn)‘恐懼風(fēng)險(xiǎn)本身成為風(fēng)險(xiǎn)來源’。比如，應(yīng)當(dāng)宏觀審慎監(jiān)管與微觀審慎監(jiān)管相結(jié)合。宏觀審慎監(jiān)管的目標(biāo)是防范房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，側(cè)重關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)總體變化與宏觀經(jīng)濟(jì)相互影響。微觀審慎監(jiān)管的目的在于控制個(gè)體房企的風(fēng)險(xiǎn)，側(cè)重關(guān)注個(gè)體房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露，監(jiān)管更加精細(xì)化。房地產(chǎn)行業(yè)宏觀審慎監(jiān)管與微觀審慎監(jiān)管相結(jié)合，相互促進(jìn)，會增強(qiáng)總的監(jiān)管效果�！�
“同時(shí)，應(yīng)避免監(jiān)管政策‘急轉(zhuǎn)彎’，要保持穩(wěn)定的政策預(yù)期。一方面，政策不能急轉(zhuǎn)彎收緊，房地產(chǎn)市場存在一些問題，但是房地產(chǎn)政策需要保持一定的穩(wěn)定性，防止政策急轉(zhuǎn)彎過快過度收緊，進(jìn)而導(dǎo)致市場大幅波動(dòng)。我國經(jīng)歷了20多年的房地產(chǎn)市場化歷程，房企形成的經(jīng)營模式有慣性，不是一朝一夕就能調(diào)整完的，有些房企組織及規(guī)模龐大，舊有的經(jīng)營邏輯深入骨髓，短時(shí)間內(nèi)經(jīng)營模式來不及調(diào)整，從而會引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，政策也不能急轉(zhuǎn)彎過松，防止出現(xiàn)大干快上，容易引起市場過熱�！眲⑺缡钦f。
在監(jiān)管政策的執(zhí)行中，劉水認(rèn)為，監(jiān)管政策要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)“合成謬誤”，避免“運(yùn)動(dòng)式”監(jiān)管�！胺康禺a(chǎn)金融監(jiān)管涉及多個(gè)部門，新的監(jiān)管政策出臺及變化，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。相關(guān)部門看起來都在落實(shí)政策精神，出臺新的監(jiān)管政策，合成在一起或許對行業(yè)就是過緊過嚴(yán)的監(jiān)管，引起市場大的波動(dòng)，容易造成‘合成謬誤’，因此監(jiān)管政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)十分必要�！�
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