3月5日9時，第十四屆全國人大第一次會議開幕。國務(wù)院總理李克強代表國務(wù)院向大會作政府工作報告。其中，在今年政府工作安排中，涉及房地產(chǎn)的提法有防范化解風(fēng)險、改善資產(chǎn)負債狀況、支持剛性和改善性住房需求、實施城市更新行動等。
相較往年政府工作報告“涉房”提法，今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得關(guān)注的是，在今年工作安排上，并未強調(diào)此前的高頻詞“房住不炒”。在業(yè)內(nèi)人士看來，不提并不意味著退出。同時，在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，激活住房消費需求方面，今年將有更多支持政策出臺。
今年工作未提“房住不炒”，并不意味著退出
對于過去五年的房地產(chǎn)工作，今年政府工作報告總結(jié)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
“房住不炒”是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。2018年，全國兩會政府工作報告首次提出“房住不炒”，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2019年的政府工作報告未提及“房住不炒”，不過彼時的住建部相關(guān)負責(zé)人表示，仍堅持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作報告中，也都曾提及這個關(guān)鍵詞。
不過，在今年政府工作安排上，并未提及“房住不炒”。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，沒有強調(diào)“房住不炒”，并不是退出了。當前，市場預(yù)期和信心不足，投資性、投機性需求基本退出，且“房住不炒”寫入“十九大”“二十大”，是長期堅持的長效機制，不用天天掛在嘴邊。
此外，今年政府工作報告提出穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。李宇嘉稱：“資金不會‘放水’，貸款集中度、三線四檔還要堅持，控制住資金端，樓市就炒不起來�！�
防范化解金融風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)仍是重點
在有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險方面，房地產(chǎn)是重點關(guān)注行業(yè)。
今年的政府工作報告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。這延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟工作會議精神。
據(jù)了解，去年中央經(jīng)濟工作會議上提到，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，春節(jié)后，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)修復(fù)回暖態(tài)勢，交易量增長、房價筑底，這是住房需求有支撐的表現(xiàn)。而新房市場修復(fù)弱于、晚于二手房市場修復(fù)，主要是消費者對于房企風(fēng)險能否有效化解、新房項目能否按質(zhì)按期交付仍持觀望態(tài)度。因此，風(fēng)險的化解是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)修復(fù)的關(guān)鍵，是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的底線。
“展望2023年，房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解仍將是中央及地方政府的重點關(guān)注，各項已出臺政策將進一步深化落地，房企金融風(fēng)險有望加快出清�！� 許小樂說，而保交樓仍是化解房企金融風(fēng)險的重要一環(huán)，新房項目順利交付，消費者敢于買新房，房地產(chǎn)市場才能從根本上恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
李宇嘉認為，這意味著，在紓困企業(yè)端，防止風(fēng)險擴散到優(yōu)質(zhì)房企，防止風(fēng)險外溢，政策重點（“三支箭”等）都是為了確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來，這是行業(yè)和市場的基本盤。對于其他出險企業(yè)，堅持市場化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。至于出險企業(yè)的項目保交樓，這是各地的政治任務(wù)。這樣，就守住了不發(fā)生風(fēng)險的底線。
提振住房消費需求，預(yù)計支持政策將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性
在保障民生方面，今年的政府工作報告提出，加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
自去年以來，支持剛性和改善性住房需求在各大官方會議、政策文件中被頻繁提及。各地也通過松綁限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購房補貼等手段，支持我國居民的剛性和改善性住房需求，推動住房消費復(fù)蘇。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年兩會的政府工作報告單獨提及“支持剛性和改善性住房需求”，這也充分說明今年的工作重中之重是提振住房消費需求。換句話說，相比“房住不炒”落實、保交樓、解決債務(wù)風(fēng)險問題、預(yù)售資金問題、新發(fā)展模式推進等，住房消費需求的提振是“No.1工程”�！拔ㄓ邪炎》肯M需求提振了，其他房地產(chǎn)的問題包括頭部房企金融風(fēng)險的問題等，才能真正得到解決�！�
許小樂認為，當前市場修復(fù)態(tài)勢尚未穩(wěn)固，政策仍然要進一步提升市場預(yù)期恢復(fù)，一方面要保持前期政策的穩(wěn)定性，確保市場預(yù)期平穩(wěn)修復(fù)，另一方面加大對改善性住房消費的支持力度。
此外，根據(jù)政府工作報告，今年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標是5%左右。李宇嘉表示，2022年，從供地、開工、投資、住房消費等，房地產(chǎn)全鏈條對經(jīng)濟增長形成了拖累。2023年，各地經(jīng)濟增長目標在5%-6%，全國在5%左右。這意味著，房地產(chǎn)至少不能形成拖累。從2023年1-2月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，同比去年仍舊下行。因此，今年房地產(chǎn)不拖累經(jīng)濟的任務(wù)，還是比較艱巨的。由此，未來促進住房消費、促進開工和銷售、推進保交樓，還是政策端的重要選擇。
而解決好新市民、青年人等住房問題曾在此前的政府工作報告中出現(xiàn)過。目前，我國有超過3億的新市民，數(shù)量龐大，這部分人的住房需求亟須解決。
李宇嘉認為，這部分人群已經(jīng)進入了城市，但沒有體面的住所，無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動力，也是擴大內(nèi)需的關(guān)鍵。
再提“城市更新”，過去五年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個
今年的政府工作報告再次提及實施城市更新行動，且放在了“擴大國內(nèi)需求”章節(jié)中，“促進區(qū)域優(yōu)勢互補、各展其長，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短板項目建設(shè)，激發(fā)民間投資活力�！�
城市更新并非新鮮話題，已經(jīng)是這幾年各地重點推動的重要工程。以北京為例，《北京市城市更新條例》已于3月1日起正式實施，為北京城市更新在現(xiàn)行法律框架內(nèi)破解現(xiàn)實難題提供了頂層設(shè)計。在此之前，包括深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市已先行一步，開啟城市更新地方立法實踐。
而在過去五年，根據(jù)今年的政府工作報告，我國改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個，惠及2900多萬家庭。
李宇嘉認為，城市更新主要任務(wù)就是對于功能缺失、衰敗的區(qū)域進行公共服務(wù)設(shè)施、市鎮(zhèn)設(shè)施補短板，包括老舊小區(qū)改造、片區(qū)綜合改造、更新水電管氣路、保護和修復(fù)歷史文脈等。其中，投資的“先行軍”是政府，借助專項債、政策性金融低息貸款、保障性安居工程、財政貼息等，將公益性設(shè)施的短板補上，這樣整個片區(qū)的住房供應(yīng)效率就提升了，片區(qū)的人居環(huán)境、房屋質(zhì)量等徹底完善起來，居民改善住房、房屋流通就會活躍起來，圍繞居住和住房的消費就會旺盛起來。在市場下行期，這樣的改造模式能部分替代市場下行，提振居民住房消費。
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