為重點(diǎn)解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)出手規(guī)范住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，加大信貸支持力度、拓寬多元化投融資渠道。
2月24日，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息稱，為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。
《意見(jiàn)》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，住房租賃與商品房開(kāi)發(fā)不同，房源籌集渠道很多，包括新開(kāi)發(fā)、統(tǒng)租、統(tǒng)購(gòu)和持有，既有重資產(chǎn)，也有輕資產(chǎn)，還有中資產(chǎn)。用地來(lái)源有住宅、工業(yè)、商辦、教育科研用地、集體建設(shè)用地等。此次央行、銀保監(jiān)征求意見(jiàn)稿，其實(shí)就是針對(duì)租賃全鏈條運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，結(jié)合國(guó)際此類產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國(guó)的全周期的融資體系，目的是想通過(guò)融資扶持，讓這些企業(yè)能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。
支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款
微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)對(duì)澎湃新聞表示，從2015年行業(yè)起步到2017年十九大提出“租購(gòu)并舉”，目前行業(yè)的參與主體均具備一定的專業(yè)度及規(guī)模化，此次政策更多的是向此類企業(yè)進(jìn)行傾斜。對(duì)于住房租賃企業(yè)的金融配套政策，此前各金融機(jī)構(gòu)以及監(jiān)管部門陸續(xù)在推出，此次央行及銀保監(jiān)會(huì)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了匯總并進(jìn)行了提升。
此次《意見(jiàn)》提出，支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。
此外，支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。
周君強(qiáng)指出，微領(lǐng)地是“重資產(chǎn)”商業(yè)模式。以往，重資產(chǎn)企業(yè)拿地新建項(xiàng)目貸款周期在25年左右，貸款額度為項(xiàng)目總投資的80%�！暗ǔ６�，一線城市較難滿足，由于拿地成本高，通常杠桿率在60％～65%。此次政策將開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)貸分開(kāi)，經(jīng)營(yíng)貸一方面可歸還前期開(kāi)發(fā)貸，也可用于企業(yè)的資金使用，對(duì)企業(yè)而言，資金使用會(huì)更充裕些�！睋�(jù)了解，微領(lǐng)地曾以包租模式運(yùn)營(yíng)近50個(gè)大型社區(qū)，2021年轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)保障性租賃住房平臺(tái)，目前擁有7個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，30000間房源。
魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎則指出，根據(jù)《意見(jiàn)》，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款將首次向長(zhǎng)租公寓行業(yè)開(kāi)放，意義重大，且該《意見(jiàn)》明確提出，在自有產(chǎn)權(quán)房之外，可以為非自有產(chǎn)權(quán)房提供貸款，這為住房租賃企業(yè)通過(guò)非改租獲取物業(yè)來(lái)源提供了支持。
非自有產(chǎn)權(quán)房的貸款期限放寬至5年
按照《意見(jiàn)》，住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。
周君強(qiáng)表示，非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房屬于輕資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式的租賃企業(yè)由于沒(méi)有資產(chǎn)做抵押，一般銀行給的更多的是流動(dòng)資金貸款，流動(dòng)資金貸款一般不超過(guò)三年，通常只有1至2年，此次明確最長(zhǎng)期限可以5年，有一定的提升。因此，無(wú)論從重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)企業(yè)而言，銀行貸款的結(jié)構(gòu)性比例均較以往有所提升，不過(guò)目前政策未涉及利率，對(duì)租賃行業(yè)而言，資金成本也是一大重點(diǎn)。
某頭部輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)人士對(duì)澎湃新聞表示，“目前哪怕是頭部的租賃住房企業(yè)，我們依然沒(méi)有辦法拿到長(zhǎng)期的、低成本的資金，這就使得行業(yè)的發(fā)展還是比較難實(shí)現(xiàn)保本回利的。所以這個(gè)政策來(lái)的非常是時(shí)候，這個(gè)行業(yè)資金成本比較高的問(wèn)題需要去做一些解決和突破，希望政策出來(lái)之后，有一些試點(diǎn)。”
據(jù)其透露，目前輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的融資成本較高，綜合成本通常在7%～10%。
胡鼎指出，《意見(jiàn)》明確貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%，為金融機(jī)構(gòu)提供了明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，以“貸款期限內(nèi)的應(yīng)收租金”作為指標(biāo)，也充分考慮了住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式，能夠?yàn)樽》孔赓U企業(yè)提供有力的金融支持。此前，住房租賃企業(yè)通常只能申請(qǐng)中長(zhǎng)期流動(dòng)資金貸款，貸款期限一般不超過(guò)3年，而《意見(jiàn)》將非自有產(chǎn)權(quán)房的貸款期限放寬至5年，為企業(yè)提供了更多自由。魔方生活也希望《意見(jiàn)》未來(lái)能進(jìn)一步明確住房租賃企業(yè)的資金用途，規(guī)范企業(yè)的融資發(fā)展。
“我們轉(zhuǎn)型做重資產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)銀行對(duì)租賃型企業(yè)的貸款利率在下降，隨著金融政策的出臺(tái)，后續(xù)輕資產(chǎn)型的貸款利率也有望下降�！�周君強(qiáng)說(shuō)道。
同時(shí)，《意見(jiàn)》提出，鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該條政策也有利于房企紓困。對(duì)籌集房源用作租賃住房的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，在為相關(guān)企業(yè)提供貸款的同時(shí)，也在一定程度上消化目前房企存量房源。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，《意見(jiàn)》明確了對(duì)于住房租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的扶持。《意見(jiàn)》分別提出對(duì)于重資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%），以及中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%）給予不同年限和額度的經(jīng)營(yíng)性貸款。在減免了房地產(chǎn)稅、增值稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步為“微利運(yùn)營(yíng)”的住房租賃企業(yè)減負(fù)。
拓寬多元化投融資渠道
《意見(jiàn)》進(jìn)一步拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoverBond），穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。
其中，《意見(jiàn)》顯示，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoveredBond）。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。
趙然指出，《意見(jiàn)》提出的住房租賃擔(dān)保債券（CoveredBond），用于住房租賃行業(yè)亦屬首次。擔(dān)保債券對(duì)于投資人具有優(yōu)先權(quán)屬性，同時(shí)對(duì)于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，既保護(hù)了投資者，也對(duì)行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展起到了激勵(lì)與約束并重的作用。
同時(shí)，《意見(jiàn)》提出，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
同時(shí)，支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類市場(chǎng)主體規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)租賃住房。支持保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。
截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs、華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REITs，募資總額約50億元。
“目前已有4只保租房公募REITs成功發(fā)行，但發(fā)行主體主要是國(guó)企，還沒(méi)有民企發(fā)行，隨著政策的推動(dòng)，后續(xù)民企參與REITs退出渠道會(huì)變得更加通暢�！敝芫龔�(qiáng)說(shuō)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《意見(jiàn)》劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點(diǎn)區(qū)域，明確為利用集體建設(shè)用地的長(zhǎng)期租賃住房企業(yè)提供資金支持。這對(duì)于集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是重大政策利好，特別是對(duì)于擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等地，將加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展步伐。
政策出臺(tái)如何影響房地產(chǎn)業(yè)？
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，此次政策的出臺(tái)使得金融機(jī)構(gòu)在支持住房租賃方面有更多的選擇和創(chuàng)新的空間。對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言則能夠得到更多金融支持，有助于進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，也將使得更多企業(yè)投入住房租賃行業(yè)中去。對(duì)部分布局住房租賃市場(chǎng)的房企而言，資金支持方面也更加多元。租賃市場(chǎng)屬于細(xì)水長(zhǎng)流，資金回籠相對(duì)較慢的行業(yè)，通過(guò)銀行信貸提供貸款助力，可以收儲(chǔ)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，也有助于企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流的補(bǔ)充。同時(shí)，通過(guò)REITs產(chǎn)品，也有助于一些成熟的租賃物業(yè)能夠比較快的回籠資金。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，“租購(gòu)并舉”是我國(guó)住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來(lái)，中央和地方圍繞住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了一系列支持性政策。本次《意見(jiàn)》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。
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