11月3日,澎湃新聞從官方微信公眾號(hào)“上海人大”獲悉,上海市第十五屆人大常委會(huì)第四十五次會(huì)議對(duì)《上海市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行了審議,現(xiàn)將《上海市住房租賃條例(草案)》公開征求意見。
《上海市住房租賃條例(草案)》(征求意見稿)共7章65條,主要內(nèi)容包括健全治理機(jī)制、規(guī)范租賃行為、加強(qiáng)市場(chǎng)主體管理、突出民生保障、堅(jiān)持服務(wù)監(jiān)管并重等方面。此次公開征求意見時(shí)間為2022年11月2日至11月16日。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出,《上海市住房租賃條例(草案)》是繼北京之后,又一個(gè)規(guī)范住房租賃、長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)。與北京類似,條例對(duì)住房租賃價(jià)格管理、規(guī);赓U管理、租賃資金監(jiān)管等方面都做了相關(guān)規(guī)定。特別的,條例利用單獨(dú)一章對(duì)保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設(shè)要求、管理要求等進(jìn)行了規(guī)定,突出了保租房的重要地位。
徐躍進(jìn)指出,上海市租房人口規(guī)模大,租金水平高。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),上海市約38.7%的家庭戶在租房住。根據(jù)中指50城住宅租賃價(jià)格指數(shù),2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月,租金水平居50城前列;租金收入比超30%。
對(duì)于制定背景,《條例》有關(guān)事項(xiàng)說明顯示,為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署要求,堅(jiān)持“房住不炒”“租購并舉”,積極培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),加大保障性租賃住房籌措供應(yīng),扎實(shí)推進(jìn)住房租賃工作,有必要從地方性法規(guī)層面,健全治理機(jī)制、規(guī)范市場(chǎng)秩序、優(yōu)化服務(wù)水平、提升管理效能,為更好滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往提供堅(jiān)實(shí)的法治保障。
出租人不得停水、停電或采取暴力等非法方式解除租賃合同
此次《條例》規(guī)范租賃行為,平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。嚴(yán)格住房出租要求,明確出租住房應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定,禁止群租。
具體而言,《條例》明確,出租住房應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:(一)房屋符合國家和本市建筑、消防、治安、防災(zāi)、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求;(二)具備供水、供電等必要的生活條件;(三)以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位;(四)廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居;(五)每個(gè)房間的居住人數(shù)和人均居住面積符合本市相關(guān)規(guī)定;(六)法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。
禁止違反前款第三、四、五項(xiàng)規(guī)定,將出租住房用于群租。同時(shí),禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。
若違反第二款、第三款規(guī)定,出租住房不符合相關(guān)規(guī)定的,由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正,處一萬元以上五萬元以下罰款;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。
此外,上海市鼓勵(lì)租賃當(dāng)事人訂立長(zhǎng)期住房租賃合同,建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。
《條例》規(guī)定,出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头⻊?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式,或者采取暴力、威脅等非法方式,強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同,提前收回租賃住房。
租賃企業(yè)不得散布漲價(jià)信息,哄抬租金
在加強(qiáng)市場(chǎng)主體管理,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序方面,《條例》加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理,包括建立備案制度、從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等。
《條例》顯示,住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)注明“住房租賃”或者“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。個(gè)人以營(yíng)利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量,從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。
按照《條例》,住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,并通過住房租賃平臺(tái)向社會(huì)公示。
住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過三個(gè)月的部分,以及收取押金超過一個(gè)月租金的部分,應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。
按照規(guī)定,住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為:(一)捏造、散布漲價(jià)信息,哄抬租金;(二)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù),誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易;(三)泄露或者不當(dāng)處理租賃當(dāng)事人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密;(四)濫用市場(chǎng)支配地位,強(qiáng)制捆綁消費(fèi);(五)侵占、挪用住房租賃交易資金;(六)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
同時(shí),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得隱瞞真實(shí)的房屋交易信息,賺取租金差價(jià);不得為禁止出租、轉(zhuǎn)租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
擴(kuò)大保障性租賃住房供給,緩解特定群體的住房需求
在保障性租賃住房方面,《條例》顯示,市按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作原則,加快發(fā)展保障性租賃住房,擴(kuò)大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給,有效緩解特定群體的住房需求,切實(shí)發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場(chǎng)中的示范引領(lǐng)作用。
《條例》顯示,保障性租賃住房重點(diǎn)在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域進(jìn)行布局。
按照國家和上海市有關(guān)規(guī)定,商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋,在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,可以改造為保障性租賃住房。
同時(shí),上海市針對(duì)不同層次需求,建設(shè)住宅型、宿舍型保障性租賃住房,其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。保障性租賃住房實(shí)行全裝修,配備必要的基本生活設(shè)施,并充分考慮承租人需求特點(diǎn),合理配置公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施,適當(dāng)增加公共活動(dòng)和共享空間。
租金方面,保障性租賃住房出租人應(yīng)當(dāng)以低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房的租金水平確定租賃價(jià)格,向區(qū)房屋管理部門備案,并向社會(huì)公布。保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價(jià)格,并應(yīng)當(dāng)按月或者按季度收取;收取的押金不得超過一個(gè)月租金。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示,《條例》特別專章細(xì)化了保障性租賃住房的相關(guān)要求,在一線城市中尚屬首例。其明確了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”基本定位,同時(shí)從加強(qiáng)源頭規(guī)劃,對(duì)保障性租賃住房的布局要求、建設(shè)要求給予了明確規(guī)定,基于“重點(diǎn)區(qū)域布局+全裝修配置+公共區(qū)域配套“的原則,結(jié)合規(guī)范租金和租期的舉措,強(qiáng)調(diào)了保障性租賃住房的“機(jī)構(gòu)化管理”、民生兜底的屬性。此外,支持利用住房公積金計(jì)提用于相關(guān)保障性租賃住房建設(shè)、供應(yīng),也為上海保障性租賃住房籌集資金開通了綠色通道。
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