商鋪、辦公樓與住宅區(qū)別主要有以下幾點(diǎn)：
1、使用年限不同：
首先，根據(jù)土地使用的性質(zhì)和用途，不同的土地有不同的使用年限。土地性質(zhì)分為三類：第一類是使用年限為70年的住宅用地，包括公寓、普通住宅、別墅等用地；第二類是使用年限為50年的綜合用地，包括寫字樓、辦公樓、科教文衛(wèi)體用地等；第三類是使用年限為40年的商業(yè)用地，包括商場、超市、貿(mào)易、服務(wù)、金融、信托、期貨等行業(yè)用地。因此，商辦樓的土地使用年限一般為50年，但也有40年的，主要根據(jù)土地證內(nèi)注明的用地性質(zhì)。
2、土地性質(zhì)的特性：
由于是非住宅用地，根據(jù)戶籍管理規(guī)定，商辦樓不能申報(bào)戶口，也不可能成為學(xué)區(qū)房。
此外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、學(xué)校、會(huì)所等，而做商辦樓，就可以不做配套或少做配套。
3、各類費(fèi)用不同：
由于屬非住宅用地，水費(fèi)、電費(fèi)、電信費(fèi)、煤氣費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等按照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，因此，相對(duì)純住宅而言，商辦樓的水費(fèi)、電費(fèi)、電信費(fèi)、煤氣費(fèi)等要多付出50%左右，物業(yè)管理費(fèi)要多付出約一倍多。
但是，商辦樓的開發(fā)成本遠(yuǎn)高于住宅樓，建造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明顯高于新建住宅規(guī)定，如門廳面積比較大，樓梯、門廳的出入處按規(guī)定必須有兩處，安保智能等軟硬件也十分到位,其中監(jiān)控視頻、消防煙道等落實(shí)到每層樓面，從而物業(yè)管理成本也相應(yīng)提高。
另外，商辦樓在買賣時(shí)的交易稅收是：購置時(shí)需繳納3%的契稅，首付需要五成，按揭貸款時(shí)間為一般10年,利率按照商業(yè)貸款，且不能使用公積金。轉(zhuǎn)讓時(shí)，實(shí)際繳納稅收較高，涉及稅種比住宅要多（備注：稅費(fèi)計(jì)算詳見《商鋪、辦公樓與車位稅費(fèi)計(jì)算》一文）。
交易監(jiān)管部
二零一六年三月二十二日
