1、部分區(qū)縣（閔行、奉賢、青浦、松江、南匯）的增值稅附加稅稅率為0.55 公式為（全額÷1.05）×（5%+0.55%）【備注：增值稅+附加稅】
2、差額指：本次出售的房價款—當(dāng)時買進的房價款
a.本次出售的房價款——以買賣合同簽訂的價格且通過稅務(wù)核價；
b.當(dāng)時買進的房價款——根據(jù)原購房發(fā)票所記載金額為準(zhǔn)；
1、本次交易增值稅指：X÷1.05×5%；增值稅附加指：X÷1.05×0.65%【備注：“X”指全額或差額】
2、關(guān)于房屋購買年限的確定：
a.05年5月31日前購買的新建商品房(一手房），以產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時間按孰先原則確定。
b.05年5月31日前購買的存量商品房（二手房），以產(chǎn)權(quán)證上記載的時間確定。
c.05年6月1日后購買的商品房，以產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅證上的時間確定。
PS：購買的定義：簽訂買賣合同或預(yù)售合同。
2、住宅個人所得稅利潤20%的計算公式：
(本次出售的房價款—當(dāng)時買進的房價款—本次出售增值稅及增值稅附加—當(dāng)時買進時的契稅—住房貸款結(jié)清時已支付的貸款利息總額—裝修費用—當(dāng)時買進時的交易手續(xù)費)*20%
計算個稅須了解的參數(shù)：
a.本次出售的房價款——以買賣合同簽訂的價格且通過稅務(wù)核價；
b.當(dāng)時買進的房價款——根據(jù)原購房發(fā)票所記載金額為準(zhǔn)；
c.本次出售增值稅及增值稅附加——本次出售實際產(chǎn)生的增值稅及增值稅附加金額；
d.當(dāng)時買進時的契稅——以買入時契稅完稅憑證記載金額為準(zhǔn)；
e.住房貸款結(jié)清時已支付的貸款利息總額；
f.裝修費用——抵扣的金額最多不得高于原買進價格的10%；
g.當(dāng)時買進時的交易手續(xù)費——交易手續(xù)費、圖紙費、登記費、抵押費等；
1、唯一首套的概念：家庭名下在本市完全無其他房地產(chǎn)包括無和他人（父母兄弟姐妹等）共有的房地產(chǎn)；
2、特別注意：針對限購、契稅、貸款并非是只有登記過產(chǎn)權(quán)證的才計算在家庭名下住房，實際是只要簽訂過買賣合同或者預(yù)售合同的均視為已有名下住房。
1、征收價：
a.全額房產(chǎn)稅的征收價為：合同價(稅務(wù)核定價)
b.部分房產(chǎn)稅的征收價為：(原有家庭名下住房面積-家庭人均優(yōu)惠總面積)+家庭新購房屋面積
【備注：b情況只發(fā)生在本市居民購買第二套住房】
2、根據(jù)市統(tǒng)計局公布的2015年本市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示:2015年本市新建商品住宅平均銷售價格為21501元/平方米。依此推得2016年上海新購住房房產(chǎn)稅適用線為21501*2=43002元；
3、免征房產(chǎn)稅情況:
a.上海家庭(夫妻雙方及未成年子女18歲內(nèi))在上海無任何房產(chǎn),本次購房屬于首次購房。
b.具有本市人才引進類居住證(積分滿120分),已婚且該家庭(夫妻雙方及未成年子女18歲內(nèi))在上海無任何房產(chǎn),本次購房屬于首次購房。
c.具有本市其他類居住證連續(xù)滿3年或積分已滿120分,已婚且該家庭(夫妻雙方及未成年子女18歲內(nèi))在上海無任何房產(chǎn),本次購房屬于首次購房。
d.具有其他類居住證不滿3年的,應(yīng)全額繳納房產(chǎn)稅,但待居住證滿3年后可申請退還該3年內(nèi)已繳納的全部房產(chǎn)稅,并申請免征后續(xù)房產(chǎn)稅手續(xù)。
e.境外人士家庭名下無房地產(chǎn),簽證頁上有上海簽發(fā)“居留許可”或“居留簽注”且連續(xù)滿3年。
交易監(jiān)管部
二零一六年五月五日
