閔行區(qū)非居住用房稅費(fèi)計(jì)稅
注：1、車位的定價(jià)必須高于或等于原值（注：高于原值時(shí)則可能產(chǎn)生土地增值稅）。2、辦公樓、商鋪、車位不存在承諾唯一問題，也不存在滿幾年的問題！年限的大小僅影響參數(shù)的大小。
商鋪、辦公樓與車位稅費(fèi)計(jì)算（有原購(gòu)房發(fā)票、原購(gòu)房契稅單、原購(gòu)房買賣合同情況；三樣里提供兩樣即可，但若無(wú)法提供原購(gòu)房發(fā)票且要按下列方式計(jì)稅的，則必須做一份原值重置報(bào)告，原值重置評(píng)估報(bào)告按國(guó)家核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算收費(fèi)）：
一、上家繳納稅費(fèi)：
（1）營(yíng)業(yè)稅：按差額繳納--（出售價(jià)格-買入價(jià)格）*5.55%
（2）印花稅：出售合同價(jià)格的0.05%
（3）土地增值稅
要計(jì)算土地增值稅所需要的參數(shù)：1、本次出售所繳納的營(yíng)業(yè)稅 2、本次出售方繳納的印花稅 3、按發(fā)票金額加計(jì)扣除額：原值*年數(shù)*5% （年數(shù)的定義為：6個(gè)月以上1年以下的計(jì)算為1年，6個(gè)月以下的不計(jì)算年數(shù)。如2010年12月買進(jìn)，現(xiàn)在2015年3月，則年限為4年；2010年5月買進(jìn)，現(xiàn)在2015年3月，則年限為5年--按購(gòu)房發(fā)票上的日期）4、原購(gòu)入所繳納的契稅 5、房地產(chǎn)購(gòu)入原價(jià)
扣除項(xiàng)目為：房地產(chǎn)購(gòu)入原價(jià)+原購(gòu)入所繳納的契稅+本次出售所繳納的營(yíng)業(yè)稅+本次出售方繳納的印花稅+按發(fā)票金額加計(jì)扣除額
增值部分為：本次出售的價(jià)格－扣除項(xiàng)目
增值率為：（增值部分/扣除項(xiàng)目）*100%
對(duì)應(yīng)的表格： 適用稅率 對(duì)應(yīng)扣除系數(shù)
增值率小于等于50%的 30% 0%
50%大于增值率小于等于100% 40% 5%
100%大于增值率小于等于200% 50% 15%
增值率大于200% 60% 35%
土地增值稅計(jì)算方法：增值部分*適用稅率-扣除項(xiàng)目*扣除系數(shù)
（4）個(gè)人所得稅：（本次出售價(jià)格－房地產(chǎn)購(gòu)入原價(jià)－原購(gòu)入繳納的契稅－本次出售所繳納的營(yíng)業(yè)稅－本次出售繳納的土地增值稅－本次房東方的傭金－原購(gòu)入時(shí)繳納的交易手續(xù)費(fèi)－原購(gòu)入時(shí)繳納的登記費(fèi)、抵押費(fèi)以及圖紙費(fèi)－本次出售時(shí)的評(píng)估費(fèi)用－本次出售時(shí)的買賣合同公證費(fèi)）*20%
注意：A、本次房東方的傭金閔行至多為合同價(jià)格的1%。中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票的要求：1、必須是機(jī)打發(fā)票；2、發(fā)票上需要注明中介服務(wù)費(fèi)、付款人（產(chǎn)權(quán)人）名稱、出售的物業(yè)地址；3、還需提供居間協(xié)議；B、本次出售時(shí)的評(píng)估費(fèi)用抵扣時(shí)，閔行區(qū)需要提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估發(fā)票、業(yè)務(wù)委托書。
（5）評(píng)估費(fèi)（閔行區(qū)非居住用房需辦理評(píng)估報(bào)告）：合同價(jià)格的千分之五，可打折到千分之三（具體根據(jù)各個(gè)評(píng)估公司的不同,但必須需要一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司）
注：貸款的利息和裝修費(fèi)用是不能抵扣的！
二、下家繳納稅費(fèi)：
（1）印花稅：出售合同價(jià)格的0.05%
（2）登記費(fèi)：550元（車位80元）
（3）圖紙費(fèi)：65元/幅（一般為130元，也有特別多的，有一副算一副），現(xiàn)已取消，具體交易辦理前可再核實(shí)！
（4）契稅：出售合同價(jià)格的3%
（5）交易手續(xù)費(fèi)：現(xiàn)賣出價(jià)格的0.25%
（6）抵押費(fèi)：275元（車位80元）
商鋪、辦公樓與車位稅費(fèi)計(jì)算（無(wú)原購(gòu)房發(fā)票、原購(gòu)房契稅單、原購(gòu)房買賣合同，三樣里提供不了兩樣）：
一、上家繳納稅費(fèi)：
（1）營(yíng)業(yè)稅：出售合同價(jià)格全額繳納--出售價(jià)格*5.55%
（2）印花稅：出售合同價(jià)格的0.05%
（3）土地增值稅
要計(jì)算土地增值稅所需要的參數(shù)：1、本次出售所繳納的營(yíng)業(yè)稅2、本次出售方繳納的印花稅3、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 4、評(píng)估費(fèi)用
扣除項(xiàng)目為：房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+本次出售所繳納的營(yíng)業(yè)稅+本次出售的印花稅+評(píng)估費(fèi)用
增值部分為：本次出售的價(jià)格－扣除項(xiàng)目
增值率為：（增值部分/扣除項(xiàng)目）*100%
對(duì)應(yīng)的表格： 適用稅率 對(duì)應(yīng)扣除系數(shù)
增值率小于等于50%的 30% 0%
50%大于增值率小于等于100% 40% 5%
100%大于增值率小于等于200% 50% 15%
增值率大于200% 60% 35%
土地增值稅計(jì)算方法：增值部分*適用稅率-扣除項(xiàng)目*扣除系數(shù)
（4）個(gè)人所得稅（本次出售價(jià)格－本次出售所繳納的營(yíng)業(yè)稅－本次出售繳納的土地增值稅－本次房東方的傭金－原購(gòu)入時(shí)繳納的交易手續(xù)費(fèi)－原購(gòu)入時(shí)繳納的登記費(fèi)、抵押費(fèi)以及圖紙費(fèi)－本次出售時(shí)的評(píng)估費(fèi)用－本次出售時(shí)的買賣合同公證費(fèi)）*20%
注意：A、本次房東方的傭金閔行至多為合同價(jià)格的1%。中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票的要求：1、必須是機(jī)打發(fā)票；2、發(fā)票上需要注明中介服務(wù)費(fèi)、付款人（產(chǎn)權(quán)人）名稱、出售的物業(yè)地址；3、還需提供居間協(xié)議；B、本次出售時(shí)的評(píng)估費(fèi)用抵扣時(shí)，閔行區(qū)需要提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估發(fā)票、業(yè)務(wù)委托書。
（5）評(píng)估費(fèi)（閔行區(qū)非居住用房需辦理評(píng)估報(bào)告）：合同價(jià)格的千分之五，可打折到千分之三（具體根據(jù)各個(gè)評(píng)估公司的不同,但必須需要一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司）
注：貸款的利息和裝修費(fèi)用是不能抵扣的！
二、下家繳納稅費(fèi)：
（1）印花稅：出售合同價(jià)格的0.05%
（2）登記費(fèi)：550元（車位80元）
（3）圖紙費(fèi)：65元/幅（一般為130元，也有特別多的，有一副算一副），現(xiàn)已取消，具體交易辦理前可再核實(shí)！
（4）契稅：出售合同價(jià)格的3%
（5）交易手續(xù)費(fèi)：現(xiàn)賣出價(jià)格的0.25%
（6）抵押費(fèi)：275元（車位80元）
特別說(shuō)明：閔行區(qū)辦公樓、商鋪、車位
如果原購(gòu)房發(fā)票遺失，但是能提供原契稅單、原購(gòu)房合同則僅有土地增值稅中按發(fā)票金額加計(jì)扣除額不可抵扣（注：但在辦理重置成本的評(píng)估報(bào)告后則按發(fā)票金額加計(jì)扣除額即可抵扣），營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅可以抵扣原值（只有當(dāng)原購(gòu)房發(fā)票、原購(gòu)房契稅單、原購(gòu)房買賣合同三樣里提供不了2樣的時(shí)候，才會(huì)出現(xiàn)上列稅費(fèi)計(jì)算的方式）；
交易監(jiān)管部
二零一五年三月十六日
