近日，市公積金中心就本市住房公積金個(gè)人貸款政策調(diào)整作出詳細(xì)解答。
一、本次公積金貸款政策調(diào)整的背景和意義是什么？
答：為促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序健康發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格按照國(guó)家住建部、財(cái)政部和人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，堅(jiān)持體現(xiàn)差別化信貸政策，支持購(gòu)買首套住房且首次使用公積金貸款的繳存職工家庭，強(qiáng)化信貸風(fēng)險(xiǎn)管控，以體現(xiàn)制度的公平性和公正性，實(shí)現(xiàn)政策的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，確保資金的安全性和可持續(xù)性。
本次調(diào)整內(nèi)容均符合當(dāng)前總體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展和防范控制風(fēng)險(xiǎn)的方向，同時(shí)兼顧公積金貸款管理的連續(xù)性和漸進(jìn)性。
二、本次公積金貸款政策調(diào)整的依據(jù)是什么？
答：根據(jù)本市住房公積金差別化信貸政策，以往主要是審核申請(qǐng)貸款家庭名下住房情況，即使繳存職工使用過(guò)公積金貸款，在還清后仍可再次申請(qǐng)。本次調(diào)整為同時(shí)審核家庭在本市名下住房情況和公積金貸款記錄。對(duì)于購(gòu)買首套住房且從未使用過(guò)公積金貸款的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調(diào)整；對(duì)已使用過(guò)1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無(wú)房，也只能按照第二套改善型住房貸款政策；對(duì)已經(jīng)使用過(guò)兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發(fā)放第三次公積金貸款。這將有利于體現(xiàn)公積金貸款的差別化和公平性，同時(shí)也體現(xiàn)公積金重點(diǎn)支持的對(duì)象。
調(diào)整第二套改善型住房的貸款政策是根據(jù)本次房地產(chǎn)調(diào)控要求所作的相應(yīng)調(diào)整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。2014年11月，為支持住房消費(fèi)，本市根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)文件要求，對(duì)購(gòu)買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策均參照首套住房政策執(zhí)行。在目前房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，對(duì)購(gòu)買第二套改善型普通住房不再參照首套住房貸款政策，對(duì)其首付款比例，公積金貸款利率和最高貸款限額都進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以更好地體現(xiàn)與首套首次購(gòu)房家庭的差別化管理。
調(diào)整借款人計(jì)算還款能力的月收入基數(shù)比例是根據(jù)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》（建金［2015］150號(hào)）中“在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%－60%�！钡木襁M(jìn)行調(diào)整的。本市目前計(jì)算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過(guò)工資收入的50%，如果加上利息，每月還款額占工資收入的70%左右，超過(guò)了50%-60%的上限控制標(biāo)準(zhǔn)。本次從50%調(diào)整為40%后，能夠真實(shí)反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，以降低公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
嚴(yán)格對(duì)購(gòu)買第二套改善型住房的認(rèn)定是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（建金［2010］179號(hào)）中“第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且貸款用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房”的精神進(jìn)一步明確認(rèn)定口徑。
計(jì)算公積金貸款額度的繳存余額倍數(shù)，通常綜合考慮貸款風(fēng)險(xiǎn)杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續(xù)原則。全國(guó)其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍間，本市兼顧了政策連續(xù)性和漸進(jìn)性等因素，從40倍適當(dāng)下調(diào)至30倍（補(bǔ)充公積金從20倍下調(diào)10倍）。
三、本次公積金個(gè)人住房貸款管理措施執(zhí)行時(shí)間是什么時(shí)候？
答：考慮到將政策調(diào)整對(duì)新申請(qǐng)貸款家庭的影響降到最低，本次政策調(diào)整以購(gòu)房合同網(wǎng)簽時(shí)間為界。網(wǎng)簽時(shí)間在11月28日之后的，申請(qǐng)公積金貸款執(zhí)行新政策，網(wǎng)簽時(shí)間在11月28日（含）之前的，申請(qǐng)公積金貸款執(zhí)行原政策不變。
此文轉(zhuǎn)載上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)網(wǎng)
二零一六年十二月一日
