近日，在北京市南二環(huán)外的某大型綜合商超門(mén)口，一位售樓員將“每平米3.5萬(wàn)元”的樓盤(pán)廣告“紙馬甲”穿在身上，其身旁聚集了5位服裝整齊劃一的地產(chǎn)中介員工。溫暖的陽(yáng)光灑在他們身上，幾個(gè)人一邊在言辭熱烈的討論和期待著樓市的春天，一邊也沒(méi)有忘記在有路人經(jīng)過(guò)時(shí)主動(dòng)詢問(wèn)一下購(gòu)房意向。
只不過(guò)，北京的春天一向有些“小糾結(jié)”，冷暖空氣的交替經(jīng)常表現(xiàn)為，“T恤和棉服”對(duì)于主人著裝主導(dǎo)權(quán)的爭(zhēng)奪。事實(shí)上，天氣如此，樓市亦如此：上周末，樓市就在“國(guó)管公積金認(rèn)房又認(rèn)貸”和“逾百家銀行下調(diào)房貸利率”的冷暖風(fēng)中猜測(cè)著屬于自己的季節(jié)。
地產(chǎn)中介員工：未收到利率下降通知
近日，有第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年3月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，較2月份下降7個(gè)BP，首套房貸款平均利率連降4個(gè)月，已回歸至去年4月份水平，未來(lái)整體利率仍可能繼續(xù)下行；3月份，又有138家銀行下調(diào)了房貸利率，高達(dá)上月的3倍有余。
“其實(shí)今年京城房貸利率一直比較平穩(wěn)，各家銀行的利率水平相差也不大，最主要的區(qū)別不是價(jià)格，而是放款條件和時(shí)間”，位于北京市西城區(qū)的一位地產(chǎn)中介公司員工龍先生（化名）對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
在龍先生看來(lái)，其實(shí)房貸利率是否有所松動(dòng)，雖然對(duì)購(gòu)房人心理有所影響，但鑒于其變動(dòng)幅度即便是有也很小，實(shí)際上真正決定購(gòu)房成本的還是房?jī)r(jià)本身。
龍先生的同行們顯然比較贊成上述觀點(diǎn)。《證券日?qǐng)?bào)》記者聯(lián)系的多位地產(chǎn)中介公司員工均表示，目前銀行首套房貸款利率差距不大，二套房貸款利率有一些差異，也幾乎沒(méi)有客戶會(huì)因?yàn)榉抠J政策對(duì)購(gòu)房舉棋不定。
多家銀行：總行層面政策未變
“所謂的百家銀行下調(diào)房貸利率其實(shí)更像是一個(gè)純粹統(tǒng)計(jì)學(xué)數(shù)據(jù)——也許數(shù)據(jù)確實(shí)對(duì)，但距離真實(shí)的市場(chǎng)還有一段距離”，某股份制銀行個(gè)金業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我們銀行的房貸利率沒(méi)有大的動(dòng)作，最多只是對(duì)達(dá)標(biāo)特定門(mén)檻的客群有所松動(dòng)�！�
該人士指出，首先，上述數(shù)據(jù)選取的銀行是全國(guó)35個(gè)城市533家銀行的分（支）行，這些機(jī)構(gòu)尤其是支行層面對(duì)于房貸利率的定價(jià)權(quán)其實(shí)很小，也就是有限的浮動(dòng)范圍，即便變動(dòng)實(shí)際上對(duì)于市場(chǎng)的整體數(shù)據(jù)影響可能微乎其微；其次，部分銀行的分支行本身并不主打房貸業(yè)務(wù)，因此在整個(gè)分支行額度收緊的時(shí)候經(jīng)常通過(guò)上調(diào)利率來(lái)“變相拒貸”，在額度寬松時(shí)主動(dòng)降回來(lái)，他們也不一定是市場(chǎng)的主力軍；第三，以均值來(lái)看，即便是利率連降4個(gè)月，其下降的絕對(duì)值也就是不足20個(gè)BP，其降幅約為2%，每百萬(wàn)元的貸款能夠感受到的月供差異約150元。具體到個(gè)體來(lái)看，變化確實(shí)是幾乎等于“無(wú)感”的。
《證券日?qǐng)?bào)》記者向多家銀行詢問(wèn)了解到，“總行層面的房貸利率政策沒(méi)有變化”、“上半年額度確實(shí)相對(duì)寬裕，放款可能會(huì)比較快，但是目前沒(méi)有以量補(bǔ)價(jià)的計(jì)劃”、“利率未變，但是審批服務(wù)在改進(jìn)，效率有所提升”。
按揭房抵押貸 熱度上升
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在樓市相關(guān)的信貸產(chǎn)品中，按揭房抵押貸款的熱度確實(shí)有所上升，但該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要針對(duì)房產(chǎn)持有者，與按揭貸款有著完全不同的概念和客群。
“銀行近期推出按揭房抵押貸款利率優(yōu)惠，年利率最低6%”，某股份制銀行西南地區(qū)分行的員工在朋友圈推銷著“自家銀行”的產(chǎn)品。記者注意到，其按揭房抵押貸款利率確實(shí)僅僅是略高于按揭房房貸款利率。
如果在搜索引擎以“房屋抵押”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，可以看到來(lái)自于正規(guī)中外資銀行、小貸公司等機(jī)構(gòu)的大量貸款推銷信息。多數(shù)銀行設(shè)定的抵押成數(shù)為七成，審批快、批貸率高也是此類貸款的主要“賣點(diǎn)”，相對(duì)而言，千萬(wàn)元的融資規(guī)模是多數(shù)銀行的放款上限；而小貸公司的推介廣告則頗為高調(diào)。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，有公司吹噓能夠?qū)①J款規(guī)模上限提高至2000萬(wàn)元。
從利率水平來(lái)看，《證券日?qǐng)?bào)》記者深入了解后發(fā)現(xiàn)，不同金融機(jī)構(gòu)的差別較大。其中，銀行類金融機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶確實(shí)提供了較低的利率，甚至可能低于6%；而小貸公司等第三方機(jī)構(gòu)由于資金成本遠(yuǎn)高于銀行（資金源自自有或理財(cái)），月息的起步價(jià)往往就達(dá)到了1%，甚至是更高。部分小貸公司的開(kāi)價(jià)超過(guò)了年化16%，完全可以比肩無(wú)抵押的消費(fèi)貸款。
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