2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達(dá)到近5年的峰值，對相應(yīng)城市的戶籍人口以及商品房成交均有所拉動；而本次發(fā)改委最新政策的刺激力度會更大，因此對房價的影響不可小視。
發(fā)改委4月8日印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，其中明確提出，積極推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度：在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。
這則消息對于房市來說，無疑是一枚重磅炮彈。任何一個市場，都是由供需關(guān)系來決定價格的走勢，即便是在被嚴(yán)格調(diào)控的房地產(chǎn)市場，巨大的供求結(jié)構(gòu)變化也能導(dǎo)致價格的相應(yīng)調(diào)整。粗略統(tǒng)計，這次落戶新政覆蓋的城市超過70個，除去4個直轄市外，基本上平均每個省份第一第二大城市都包括在內(nèi)。
我們把房地產(chǎn)市場看成一個普通的市場，把房價當(dāng)成是一件普通商品的價格，來看看房價發(fā)散的途徑。首先，核心圈向外擴(kuò)散。比如說，假設(shè)山西大同的房子漲了20%了，當(dāng)?shù)厝硕贾�，但山西省會太原的房價就會跟著漲嗎？不會的，因為關(guān)注大同房價的人太少了，最多是大同本地人或者大同下面縣區(qū)的人關(guān)注。全中國關(guān)注房價走向的人，都會盯著北上廣深這些一線城市，有什么風(fēng)吹草動，大家自然就會聯(lián)想到自己所在的城市會不會也出現(xiàn)類似的情況。
其次，橫向?qū)Ρ葦U(kuò)散。長沙人民看到北京房價漲了，就會聯(lián)想到長沙可能也要漲價了，那么到底長沙漲多少合適呢？長沙房價和北京顯然不具備可比性，恰好武漢、鄭州的房子也在漲，同時中部省會城市，相比自然合理。了解了這兩個問題，我們就開始來推演未來的房價會怎么走了。
先來看看北上廣深這些標(biāo)桿城市的房價會怎么樣。盡管落戶新政也包含了特大超大城市，但北上廣深進(jìn)入的壁壘相對較高，僅依靠落戶新政不會在短時間內(nèi)集聚巨大的住房需求，房價的波動，更多是靠消費者或投資者的預(yù)期來博弈。長江證券(8.000, -0.15, -1.84%)最新的報告顯示，“春節(jié)以來，多個城市二手房成交回升，房價預(yù)期也有所修復(fù)。北京、深圳、南京、杭州等16座城市，春節(jié)以后二手房成交持續(xù)修復(fù)，其中3月以來平均每周成交二手房161萬平米，明顯好于2018年初以來每周130萬平方米的平均水平”，且“當(dāng)前地產(chǎn)銷售回暖結(jié)構(gòu)性特征顯著，以一、二線城市為主”。也就是說，核心圈的漲價效應(yīng)漸顯，市場關(guān)注度也在不斷提升。
再來看看二線城市（省會）的房價走向�；谝韵聨讉�考慮，個人認(rèn)為，本次發(fā)改委文件提到的政策對省會城市的房價影響最大：一是省會城市對本省非省會城市居民具有相當(dāng)?shù)奈�；二是本省的支柱產(chǎn)業(yè)一般都聚集或正在朝著省會城市及周邊聚集；三是大城市房產(chǎn)流動性相對較好。這幾個方面決定了省會城市的人口增量、購買力、市場活力都會比其他非省會城市有更大的優(yōu)勢。新政策將為這些二線省會城市吸引大量的畢業(yè)生、欲在省會城市購房居住或順帶投資的省內(nèi)居民，以及基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展而移居的人員。在供給無法短期內(nèi)快速放大的情境下，需求的顯著擴(kuò)張必然會導(dǎo)致房價和市場情緒發(fā)生改變。而且，在媒體、中介等的渲染下，這種改變可能來的更快更突然。
華創(chuàng)地產(chǎn)團(tuán)隊的研究報告顯示，2017年2月至今，西安、南京、武漢、長沙、東莞等30多個二三線城市陸續(xù)出臺60余次人才新政，以加大貨幣補(bǔ)貼力度、放寬落戶門檻、取消部分人群限購條等方式開啟“搶人才戰(zhàn)”，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達(dá)到近5年的峰值，對相應(yīng)城市的戶籍人口以及商品房成交均有所拉動，在政策落地后的1-2個季度后，當(dāng)?shù)胤績r開始走升。而本次發(fā)改委最新政策的刺激力度會更大，因此對房價的影響不可小視。同時，由于部分城市二手房成交回升，市場對于“樓市回暖”關(guān)注度明顯抬升，這也會加速新落戶居民的房屋購買節(jié)奏。
但三四線城市房價未必普漲。一是購房居民的資金約束。購買房產(chǎn)通常都是家庭巨額支出，對于普通居民而言，住宅從非省會城市升級到省會城市會消耗大量的積累資金，整體來看，也會削弱對三四線城市房產(chǎn)購買的能力。二是從村鎮(zhèn)向三四線城市轉(zhuǎn)移的居民，通常購買力也相對較弱，對三四線城市的房價提升拉動有限，加之供給相對寬松，房價上漲難度較大。三是部分產(chǎn)業(yè)集聚的三四線城市可能跟風(fēng)上漲，這些城市一般都集聚在熱點二線省會城市的周邊，也會吸引部分省會城市人員購房。
總體判斷如上�？隙ㄓ凶x者會問，國家不是狠抓房地產(chǎn)調(diào)控嗎？房價還會漲嗎？沒錯，我們國家對房地產(chǎn)市場的主基調(diào)還是“房住不炒”。但不炒房和房價上漲是兩個概念。作為重要的大類資產(chǎn)，如果房價的漲幅和當(dāng)年中國GDP的漲幅相當(dāng)，那這樣的上漲，我認(rèn)為是完全可以接受的，并不在炒作的范疇。此外，有部分城市陸續(xù)試點“一城一策”的地產(chǎn)調(diào)控政策，也會對整體的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生外溢性影響。
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