一二線樓市再現(xiàn)“小陽春”
從數(shù)據(jù)來看，一二線樓市正在回暖。中指院(研究院)報(bào)告顯示，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年3月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為14759元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，62個(gè)城市環(huán)比上漲，36個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市與上月持平。
值得注意的是，一線樓市有所回暖并不意味著投資、投機(jī)需求的復(fù)活。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，樓市有所回暖受三個(gè)因素影響，一是此前三月份樓市“小陽春”的判斷，使得部分購房者觀望情緒減少、積極入市，市場情緒有所調(diào)整；二是銀行貸款也在積極配合，貸款放款速度較好；三是過去持續(xù)觀望的情緒和壓抑的需求有所釋放。但從交易結(jié)構(gòu)上來講，現(xiàn)在主要是剛需、改善型需求，并非投資。
中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告(201903)》指出，在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長期存在。短期內(nèi)，由于一二線城市住房總價(jià)較高、對(duì)融資杠桿的依賴度大，只要限購、限貸等房地產(chǎn)核心調(diào)控政策不發(fā)生顯著松動(dòng)，一二線城市房價(jià)上漲動(dòng)力仍將受到很大制約。熱點(diǎn)一二線城市房價(jià)或?qū)⒁孕q或微漲為主，短期難以出現(xiàn)大漲。
三四線樓市回歸理性
不同于一二線城市樓市的明顯回溫，三四線城市仍面臨盤整期。
4月6日下午5時(shí)，記者來到山東省某四線城市開發(fā)區(qū)的一家樓盤，有3組顧客正在看房。該樓盤去年10月開盤的600套住宅還剩不到200套待售，雖成交情況仍較為樂觀，但遠(yuǎn)不及前兩年開盤不久便售罄的場面。
業(yè)內(nèi)人士向記者透露，當(dāng)?shù)貥鞘芯鶅r(jià)自2017年3月至2018年10月已上漲約80%，自去年10月開始，房價(jià)已到階段高位，并預(yù)計(jì)未來一年多時(shí)間仍將橫盤，目前購房者多數(shù)處于觀望狀態(tài)。
值得關(guān)注的是，即便當(dāng)?shù)夭糠謽潜P仍有較多待售房屋，但開發(fā)商也不再如上一輪樓市上漲前一樣競相開展讓利活動(dòng)。對(duì)此，有消息人士對(duì)記者透露，一方面是因近幾年開發(fā)商得益于樓市普漲，手里資金儲(chǔ)備較多，另外長期來看，多數(shù)開發(fā)商預(yù)期，樓市價(jià)格仍將上漲。
山東廣策房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理王劍合表示，上一輪房地產(chǎn)上漲因素主要源于國家提出化解房地產(chǎn)庫存的大背景，各項(xiàng)政策齊發(fā)力，同時(shí)二胎政策放開以后，居民購房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化也拉動(dòng)了換房需求。近期上述刺激因素動(dòng)能減弱后，房地產(chǎn)市場仍有托底。首先，我國仍處于大規(guī)模城鎮(zhèn)化階段，房地產(chǎn)市場將受益住房消費(fèi)升級(jí)；其次，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍將向高質(zhì)量發(fā)展；再者，地鐵軌道等城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展。
不過短期來看，王劍合認(rèn)為，三四線城市樓市仍面盤整期。他表示，一方面，三四線城市的房價(jià)較前兩年基本都已翻番，市場客戶已被嚴(yán)重透支；另一方面，棚改政策收緊，也減少了市場需求；此外，在中央“房住不炒”的定位下，消費(fèi)者的購房行為也日趨理性。同時(shí)，他認(rèn)為，三四線城市樓市進(jìn)入盤整期也符合穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。
房地產(chǎn)市場區(qū)域分化態(tài)勢明顯
房地產(chǎn)服務(wù)商CRIC(易居克爾瑞)數(shù)據(jù)顯示，一季度，一線城市商品住宅合計(jì)成交環(huán)比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線、三四線城市則同環(huán)比齊跌，市場回調(diào)較為顯著。
另外，CRIC數(shù)據(jù)顯示，三四線行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線同環(huán)比齊跌。數(shù)據(jù)顯示，一季度17個(gè)三四線城市成交量共計(jì)1601萬平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮并未如期出現(xiàn)。可以看到成交量回調(diào)的城市多集中在長、珠三角地區(qū)，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州。
展望后市，該機(jī)構(gòu)預(yù)期，一、二線成交量將企穩(wěn)回升，料二季度三四線分化持續(xù)加劇。其中，一線城市二季度若供應(yīng)持續(xù)放量，成交量將穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)全年與2018年基本持平或小幅上漲；二線城市整體市場轉(zhuǎn)暖，成交熱度回升將成為大概率事件；部分三四線城市由于房價(jià)已經(jīng)上漲至階段性高位，購買力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會(huì)受影響。
另據(jù)社科院報(bào)告預(yù)測，一二線城市房價(jià)上漲壓力將平穩(wěn)緩慢釋放，而三四線城市局部“小陽春”或?qū)⑾恕?報(bào)告分析，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對(duì)不活躍，房價(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。如果未來調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動(dòng)或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴(kuò)展。如果住房調(diào)控政策整體松動(dòng)甚至轉(zhuǎn)為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。但房價(jià)在快速上漲之后，將再度下跌。
此外，易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)2019年上半年40城成交將繼續(xù)萎縮，分城市類別看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn)反彈；東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。
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