一二線城市還是三四線城市，這是橫亙?cè)谥袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前的一道嚴(yán)肅又現(xiàn)實(shí)的選擇題。
過(guò)去兩年，三四線樓市爆發(fā)拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)銷售的上揚(yáng)，也造就了一批房企的業(yè)績(jī)神話。但持續(xù)兩年的購(gòu)買(mǎi)力透支、棚改貨幣化安置政策收縮，這個(gè)神話如何延續(xù)，是否還能延續(xù)，是兩個(gè)大問(wèn)號(hào)。
尋找房地產(chǎn)業(yè)的巨量增長(zhǎng)洼地，無(wú)疑考驗(yàn)房企眼光。碧桂園說(shuō)中國(guó)有60%以上的縣還沒(méi)去，還有廣闊的空間。萬(wàn)科2018年的權(quán)益土地投資額1351.4億元中，超過(guò)八成在一二線城市，認(rèn)為中國(guó)城市化空間在于都市圈。還有些企業(yè)掉頭得更為徹底，如深圳控股早在兩年前開(kāi)始持續(xù)處置三四線城市項(xiàng)目。
房企之戰(zhàn)，在某種程度上是眼光與戰(zhàn)略之戰(zhàn)，看法不同，存在分歧，正常不過(guò)。2019年樓市會(huì)怎么走？機(jī)會(huì)在哪里？每家房企對(duì)這個(gè)問(wèn)題都有自己的判斷，而這些判斷里，有共識(shí)，也有分歧。也許正因暫時(shí)沒(méi)有答案，才使這場(chǎng)角力更具有可看性。
樂(lè)觀者居多
3月過(guò)去了，房企的2018年度業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，一個(gè)顯著現(xiàn)象是，多家房企的業(yè)績(jī)即便出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，但不乏企業(yè)的銷售金額并未達(dá)到目標(biāo)，包括限價(jià)、限購(gòu)在內(nèi)的行業(yè)調(diào)控政策是主要原因。
禹洲地產(chǎn)，創(chuàng)始人及董事局主席林龍安就表示：“公司樓盤(pán)大部分都在一二線城市，是限價(jià)最明顯的區(qū)域，所以把有一部分（貨值）挪到2019年。”
但2019的市場(chǎng)又該如何？這是每一家房企在披露業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)幾乎都無(wú)法回避的問(wèn)題。對(duì)此，房企高管們的回答多數(shù)以謹(jǐn)慎保守為主要風(fēng)格。
萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮稱：中國(guó)的城市化仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍有空間，從過(guò)去、現(xiàn)在，到未來(lái)10年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬(wàn)科的基本盤(pán)。
而中海主席兼行政總裁顏建國(guó)則表示；今年的房地產(chǎn)行業(yè)的政策核心是三個(gè)穩(wěn)定：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，然后是因城施策。從全年市場(chǎng)來(lái)看，我們認(rèn)為下半年會(huì)更好一點(diǎn)，上半年的利率已經(jīng)調(diào)整了，但反應(yīng)會(huì)滯后。
恒大董事局主席許家印的觀點(diǎn)則更為樂(lè)觀：這個(gè)市場(chǎng)是非常健康的，不會(huì)有房?jī)r(jià)大起大落。全國(guó)總的成交量不會(huì)比去年下跌，也會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
旭輝董事長(zhǎng)林中認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“平穩(wěn)增長(zhǎng)、低頻波動(dòng)、震蕩上升”的新長(zhǎng)周期。
今年春節(jié)之后，國(guó)內(nèi)不少城市的樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，市場(chǎng)觸底回升跡象明顯，這在一定程度上佐證了房企大佬的判斷。但政策調(diào)控利刃未收，房產(chǎn)稅陰霾緊逼，市場(chǎng)熱度能否持續(xù)，仍舊是房地產(chǎn)無(wú)法忽視的現(xiàn)實(shí)。因此，有大佬的觀點(diǎn)顯得謹(jǐn)慎許多。
比如融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌就對(duì)市場(chǎng)頗為謹(jǐn)慎，稱“今年還是小心一點(diǎn)”。他表示：近期多地土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖甚至出現(xiàn)偏熱、高溢價(jià)率等現(xiàn)象，但政策調(diào)控使得房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性極小，拿高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)依然存在。
投資現(xiàn)分歧
市場(chǎng)變幻，使房企的投資額隨之減少。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年，Top50房企拿地總金額16763億元，同比下降25.5%，拿地總面積43168.1萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，拿地均價(jià)4409元/平方米，同比下降7.2%。
具體而言，5000億以上企業(yè)2017年積極囤地，2018年拿地節(jié)奏放緩，拿地金額同比下降51.9%；1000億~5000億陣營(yíng)企業(yè)拿地金額同比下降22.41%；500億~1000億企業(yè)為保證規(guī)�；l(fā)展，仍保持積極拿地趨勢(shì)，拿地金額同比增長(zhǎng)34.0%；500億以下企業(yè)則同比下降12.0%。
按周期推算，一般房企在2018年拿的地，會(huì)在2019年推出，因此2018年的土地行情影響2019年的市場(chǎng)走向。在土地市場(chǎng)整體降溫、房企投資謹(jǐn)慎的情況下，哪個(gè)區(qū)域是房企最愛(ài)？
數(shù)據(jù)顯示，2018年，20家代表房企拿地金額同比下降31.8%，其中一線城市降溫最明顯，拿地金額同比下降58.3%；二線城市拿地金額同比下降29.9%，但拿地金額占比提升至51.5%；三四線城市拿地金額同比下降21.3%，占比達(dá)38.1%，增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)。中西部地區(qū)拿地金額同比下降18.9%，占比增長(zhǎng)7.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)29.3%。
顯然，在一線城市土地投資額降溫情況下，二線、三四線和中西部投資占比提升。
具體房企表現(xiàn)則現(xiàn)分歧，走一二線和都市圈布局的萬(wàn)科和以城郊大盤(pán)模式聞名的碧桂園對(duì)比便頗為明顯：2018年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目227個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積共2490.2萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約1351.4億元，新增項(xiàng)目均價(jià)為5427元/平方米，若按權(quán)益投資金額計(jì)算，81.4%位于一二線城市。
對(duì)于投資方向之間的分歧，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂(lè)表示：每家公司的歷史沿革不一樣，戰(zhàn)略不一樣，故而在投資側(cè)重點(diǎn)上是很不相同的，只要符合各自公司的戰(zhàn)略發(fā)展需要的投資，就是合理的投資。
機(jī)會(huì)在哪里？
過(guò)去的幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期里，一二線城市和三四線城市之間的輪動(dòng)特征明顯，那么將來(lái)的市場(chǎng)是否仍將遵循這一輪回？若遵照這一輪回，去年高歌猛進(jìn)的三四線城市是否會(huì)陷入新一輪調(diào)整周期？
曾經(jīng)，棚改貨幣化安置、一二線城市的調(diào)控政策，一度使三四線城市成為承載了巨量購(gòu)買(mǎi)力的容器，但經(jīng)兩年發(fā)展，三四線的市場(chǎng)容量是否還能持續(xù)？
在開(kāi)發(fā)邏輯上，三四線城市被房企看作機(jī)會(huì)型城市，而一二線城市被看作是深耕型城市，而都市圈的發(fā)展則吸引更多原本關(guān)注一二線城市的房企進(jìn)入周邊的陌生地帶。
最新的觀點(diǎn)里，三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)空間不及一二線，是資本市場(chǎng)和多數(shù)房企的共識(shí)。標(biāo)普預(yù)計(jì)2019年中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將放緩，認(rèn)為布局低線城市的房企將2019至2020年的合同銷售和利潤(rùn)率將面臨下行壓力。
這種看空的原因包括房?jī)r(jià)短期上漲較多，購(gòu)買(mǎi)力透支、潛在供給較大，人口凈流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，和棚改貨幣化安置收緊，三四線項(xiàng)目毛利率低等。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也表示：2019年部分三四線城市將面臨比較大幅度的回調(diào)�；谶@樣的判斷，大部分房企的掌門(mén)人都將目光投向一二線和部分強(qiáng)三線城市。
雖然萬(wàn)科、碧桂園的拿地布局出現(xiàn)分歧，但它們對(duì)中國(guó)城市化發(fā)展有相對(duì)一致的看法——中國(guó)的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍然會(huì)維持較大規(guī)模。
只是，郁亮認(rèn)為，中國(guó)還有近20個(gè)點(diǎn)城鎮(zhèn)化率的提升空間，如果說(shuō)第一階段城市化以農(nóng)民進(jìn)城打工為標(biāo)志的話，第二階段的城市化將是都市圈化發(fā)展。
碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，廣大縣鎮(zhèn)居民改善居住環(huán)境的需求將持續(xù)。因此，依舊看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間，因?yàn)檫@些城市的房?jī)r(jià)是農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)的人口所能夠負(fù)擔(dān)的。
唯有許家印的觀點(diǎn)較為獨(dú)特，他認(rèn)為：市場(chǎng)已經(jīng)不存在一二線還是三四線的區(qū)分，機(jī)會(huì)將只出現(xiàn)在強(qiáng)經(jīng)濟(jì)和人口凈流入的城市，不管是一線二線還是三四線。
一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，過(guò)去兩年無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)還是房地產(chǎn)業(yè)，都出現(xiàn)了布局下沉，三四線城市的消費(fèi)基數(shù)更大，使快手、拼多多成為現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品，也使布局低線城市的房企成為行業(yè)黑馬脫穎而出。
中信證券首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰團(tuán)隊(duì)卻認(rèn)為，因城施策的政策基調(diào)事實(shí)上對(duì)于三四線城市更加友好，看空三四線城市結(jié)論不宜下得太早。至少?gòu)膰?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看來(lái)，今年1~2月，全國(guó)商品房銷售額為12803億元，增長(zhǎng)2.8%，東部和東北部降溫明顯，但中部和西部均出現(xiàn)6個(gè)點(diǎn)以上的增幅。
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