局地現(xiàn)松動(dòng) 整體房貸利率顯觸頂跡象
隨著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控思路的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯穩(wěn)定。同時(shí)，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的改善，2019年房貸利率結(jié)束了此前單邊上漲的趨勢(shì)，觸頂跡象顯現(xiàn)，部分地區(qū)利率出現(xiàn)松動(dòng)。
業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，預(yù)計(jì)2019年主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，房貸利率將整體上穩(wěn)中有降。
部分城市利率有松動(dòng)跡象
最近，有多個(gè)城市的房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的最新數(shù)據(jù)顯示，寧波地區(qū)房貸利率3月出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)后首套房貸利率從此前的上浮15%，調(diào)整至最低可以執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房利率從此前執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%，調(diào)整至最低執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。
深圳方面，多家銀行首套房最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。其中，15家銀行下調(diào)了首套房貸利率。中、農(nóng)、工、建、交、郵儲(chǔ)6家國(guó)有大行及5家股份行的首套房貸款利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%；光大銀行則從之前的基準(zhǔn)上浮20%下調(diào)至10%。
若從全國(guó)整體情況來(lái)看，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的首套房貸款利率數(shù)據(jù)顯示，2019年2月全國(guó)533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月減少8家。全國(guó)二套房貸款時(shí)隔8個(gè)月后首次回歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續(xù)4個(gè)月回落，較1月回落3個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，在房貸利率微調(diào)的同時(shí)，放款也有加速跡象�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者也從多家在北京的中介機(jī)構(gòu)和銀行了解到，銀行批貸和放款進(jìn)程較為順暢。一位國(guó)有大行工作人員對(duì)記者說(shuō)，目前貸款審批在1周左右，批貸之后放款的速度和貸款規(guī)模有關(guān)，但整體而言很快。也有股份制銀行工作人員對(duì)記者說(shuō)，審批之后放款在1至2個(gè)工作日之內(nèi)。
一位房屋中介工作人員也對(duì)記者表示，貸款方式不同，放貸周期可能有所不同。商業(yè)貸款一般很快，大約一星期左右，面簽到銀行批貸就都能全部能完成，放款大約在過(guò)戶后半個(gè)月到20天左右。如果是公積金貸款，流程沒(méi)有商貸那么快，不過(guò)從提交材料、面簽到銀行批貸，也就10天左右。
“穩(wěn)”仍是主基調(diào)
但值得注意的是，重點(diǎn)城市的房貸利率并未見(jiàn)松動(dòng)。以北京為例，目前基準(zhǔn)利率為4.9%，首套房利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，即5.39%，二套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，即5.88%。記者詢問(wèn)了多家位于北京地區(qū)的銀行分支機(jī)構(gòu)，大部分銀行目前仍在執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)松動(dòng)。太原某銀行的人士也對(duì)記者稱，近期房貸利率并未有下調(diào)跡象，整體以穩(wěn)為主。
一位國(guó)有大行總行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，目前銀行房貸業(yè)務(wù)整體基調(diào)較之前沒(méi)有大變化，相關(guān)利率政策可能在各個(gè)地區(qū)之間會(huì)有一些差別，整體房貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也還是較為平穩(wěn)。
事實(shí)上，根據(jù)日前各上市銀行發(fā)布的年報(bào)，各銀行開展住房信貸業(yè)務(wù)的主基調(diào)仍可用“穩(wěn)健”來(lái)形容，部分銀行房貸投放增速有所上升，不過(guò)增速也在10%至20%之間。
中國(guó)建設(shè)銀行年報(bào)顯示，截至2018年末，個(gè)人住房貸款余額47535.95億元，較上年新增5405.28億元，增幅12.83%，余額居同業(yè)首位。浦發(fā)銀行整體個(gè)人貸款總額14707.54億元，較上年末增長(zhǎng)19.43%，其中住房按揭貸款總額5850.07億元。
中信銀行稱，報(bào)告期內(nèi)，本行繼續(xù)遵照我國(guó)各級(jí)政府房地產(chǎn)調(diào)控要求，開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)。住房按揭貸款余額6292.15億元，比上年末增長(zhǎng)1364.52 億元，增速比上年提高10.54個(gè)百分點(diǎn)。招行表示，結(jié)合各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，以支持居民合理自住購(gòu)房需求為導(dǎo)向，穩(wěn)健發(fā)展房貸業(yè)務(wù)。截至報(bào)告期末，本公司住房貸款余額9213.47億元，較上年末增長(zhǎng)11.57%。
平安銀行也稱，“本行嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家政策規(guī)定和監(jiān)管要求，支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求，并將繼續(xù)在合規(guī)和符合監(jiān)管要求的前提下穩(wěn)步開展住房信貸業(yè)務(wù)，強(qiáng)化住房信貸管理，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步服務(wù)客戶，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)�！�
數(shù)據(jù)顯示，截至2018 年末，平安銀行住房按揭貸款余額1823.63億元，較上年末增長(zhǎng)19.3%。平安銀行還表示，其住房按揭貸款通過(guò)進(jìn)一步調(diào)整客群結(jié)構(gòu)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的投放力度，有效提升新發(fā)放貸款質(zhì)量，按揭貸款不良率維持在較低的水平。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前房貸業(yè)務(wù)仍是比較安全的資產(chǎn)，銀行有動(dòng)力去發(fā)展，與此同時(shí)，今年以來(lái)，市場(chǎng)流動(dòng)性有所改善，銀行資金也比較充足。在市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，銀行房貸業(yè)務(wù)保持一定增速有其合理性。不過(guò)，比起2016年和2017年，目前銀行整體的房貸業(yè)務(wù)增速還是比較穩(wěn)健的。
房貸利率見(jiàn)頂或存微調(diào)空間
中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，自2018年央行定向降準(zhǔn)、全面降準(zhǔn)措施落地后，2019年流動(dòng)性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調(diào)房貸利率，屬正常操作，與此同時(shí)，當(dāng)前銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好仍低，個(gè)人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現(xiàn)較好，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以低利率政策加大投放很正常。未來(lái)，個(gè)人房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)空間。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，歷史上看，房貸利率運(yùn)行趨勢(shì)一旦形成，通常會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。此外，未來(lái)央行貨幣政策的“寬信用”取向不會(huì)改變，還會(huì)繼續(xù)引導(dǎo)長(zhǎng)端利率適度下行�！敖酉聛�(lái)幾個(gè)月房貸利率下行趨勢(shì)仍會(huì)延續(xù)。不過(guò)，考慮到當(dāng)前‘寬信用’主要針對(duì)民營(yíng)、小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是抑制泡沫、防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)對(duì)象，未來(lái)房貸利率下降勢(shì)頭仍將會(huì)比較緩和�！�
“與往年相比，房貸規(guī)模增速在逐年下降，利率下調(diào)暫時(shí)沒(méi)直接影響房貸規(guī)模的變化�！比�360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)是進(jìn)一步滿足有剛需和改善性需求用戶的合理住房需求，嚴(yán)格管控投機(jī)性購(gòu)房行為。因此，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，預(yù)計(jì)2019年主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，房貸利率將整體上穩(wěn)中有降。
李萬(wàn)賦認(rèn)為，2019年整體房貸利率仍有一定的下調(diào)空間，但是不同省市下調(diào)的空間和時(shí)間會(huì)有一定的差異。整體來(lái)看，一線城市的房貸利率仍會(huì)低于其他城市，但下調(diào)幅度不會(huì)過(guò)大。
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