3月以來，上市房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布2018年年報。從數(shù)據(jù)來看，多數(shù)房企在營收、利潤方面業(yè)績理想，但受調(diào)控政策影響，銷售額增速趨緩，一些房企在激烈的競爭中謀求多元化業(yè)務(wù)布局。
龍頭房企銷售額創(chuàng)新高 漲幅趨緩
2018年，房地產(chǎn)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，萬科、恒大、碧桂園的全年銷售額紛紛突破6000、5500、5000億元大關(guān)。 年報數(shù)據(jù)顯示，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比增長20.4%；恒大營業(yè)額4662.0億元，凈利潤722.1億元，同比增長106.4%；碧桂園總收入3790.8億元，凈利潤485.4億元，同比增長68.8%。
中原地產(chǎn)研究中心對42家企業(yè)年報數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯的上漲，其中，A股的27家企業(yè)平均利潤上漲了22.6%。但在調(diào)控政策從緊的背景下，房企普遍出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年萬科銷售額同比增長14.5%，恒大合約銷售額增長10.1%，增速較2017年均有所放緩。2018年碧桂園權(quán)益銷售額增長31.25%，2017年碧桂園合同銷售額同比增長為78.3%。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積17.17億平米，同比增長1.3%，增速比 2017年低6.4個百分點；銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。
2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策導(dǎo)向下，行業(yè)調(diào)控持續(xù)深化，市場也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的變化。從2018年下半年開始，房企銷售業(yè)績增速放緩，進入2019年后，這一趨勢更為明顯。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對25家房企2019年1-2月銷售業(yè)績的統(tǒng)計，25家企業(yè)1-2月合計銷售額為5019億，同比下跌了7%，而在2018年同期，同比銷售上漲均超過60%。
“頭部房企的增長速度變緩，但絕對增量依然可圈可點�！�58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波接受中新網(wǎng)記者采訪時說，一些房企的發(fā)展戰(zhàn)略開始出現(xiàn)變化，從偏重規(guī)�；l(fā)展到規(guī)模和質(zhì)量并重，尤其是負債水平較高的大型品牌房企則更為謹慎，不再過分倚重“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略。
行業(yè)集中度明顯提升
從年報來看，2018年，龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，銷售業(yè)績上漲幅度超過市場平均漲幅。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》，2018年，百強房企市場集中度繼續(xù)提升，千億房企數(shù)量達到30家，創(chuàng)歷史新高。
測評報告指出，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龍頭房企憑借在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。“此外，在因城施策的宏觀背景下，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售額小且呈現(xiàn)負增長的企業(yè)不在少數(shù)�！眻蟾娣Q。
萬科在2018年年報《致股東》信中表示，行業(yè)集中度上升，已經(jīng)不再是趨勢，而是事實�，F(xiàn)在處于“白銀時代”，白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術(shù)含量的時代。
“行業(yè)集中度仍將進一步提升，預(yù)計2019年千億房企的規(guī)模將擴大到40家左右。”張波說，需要關(guān)注“千億”本身的含金量，步子邁大了，基礎(chǔ)不牢固，風(fēng)險也會隨之增大。無論是兼并還是搶地，都離不開資金杠桿，雖然2019年融資環(huán)境有所改善，但如果不注重風(fēng)險、只看中規(guī)模，就可能倒在千億的跑道上。
張波認為，中小型房企的生存在2019年將愈加困難，目前放松的流動性多傾向于大型品牌房企，更多的中小房企資金鏈承壓現(xiàn)狀難以得到改善，合作開發(fā)和并購將在2019年頻繁上演。
多元化布局全面開展
面對激烈的競爭，除了注重發(fā)展的質(zhì)量，多元化業(yè)務(wù)布局也一直是房企關(guān)注的重點。近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“去地產(chǎn)更名潮”。萬科房地產(chǎn)、保利房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、朗詩綠色地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬達商業(yè)地產(chǎn)等逾10家房企去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。
從年報來看，2018年，除主營業(yè)務(wù)之外，萬科在物業(yè)、物流、教育甚至冰雪等小眾領(lǐng)域都有發(fā)力。碧桂園在機器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興領(lǐng)域，恒大在新能源汽車領(lǐng)域，中國金茂在城市運營方面，越秀地產(chǎn)在養(yǎng)老項目上均有布局。
“2018年，TOP30房企70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略，TOP100房企97%布局了多元化業(yè)務(wù)。”易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕說，2018年房企多元化投資已接近千億，和2014年相比翻了7倍。
關(guān)于房企尋求多元化業(yè)務(wù)布局的原因，張燕認為，有些是因為主業(yè)強大，做到一定程度順勢而為，看到了天花板。另外一類控股公司，企業(yè)先天具有多元化布局的優(yōu)勢和基因，當(dāng)主業(yè)進行到一定程度之后，多元化布局優(yōu)勢就會顯現(xiàn)。
不過，在張波看來，目前房企的多元化或轉(zhuǎn)型非常成功的案例并不多，主要有兩個方向，一類是向主業(yè)相關(guān)或上下游行業(yè)衍生，例如以住宅開發(fā)為主的房企，開始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住宅、小鎮(zhèn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展；另一類則是全新轉(zhuǎn)型，逐步弱化開發(fā)屬性，而轉(zhuǎn)向物流、倉儲、電子商務(wù)等和房地產(chǎn)無關(guān)聯(lián)的行業(yè)。
“兩類方向并無優(yōu)劣之分，需視企業(yè)自身的資源優(yōu)勢和發(fā)展愿景而定，但總體來看，全面轉(zhuǎn)型的成功率往往不高，因此房企上市公司的轉(zhuǎn)型節(jié)奏一般會較為緩慢。”張波說。
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