2月，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較為平穩(wěn)，股市行情向好，中美貿(mào)易摩擦逐步緩和，房地產(chǎn)政策也“利好”不斷，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)將進(jìn)一步提速，�？�、西安、南京等4城調(diào)降人才落戶門(mén)檻；合肥、南京、青島等市下調(diào)房貸利率上浮比例；阜陽(yáng)取消土拍限價(jià)，房企可自行調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)。而樓市寒冬依舊，“返鄉(xiāng)置業(yè)”盛況不再，因春節(jié)假期影響重點(diǎn)城市供求同環(huán)比大幅下降50%以上。
與此同時(shí)，春節(jié)后個(gè)別城市的確存在個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)，千人看房、土拍升溫等“異動(dòng)”跡象，但我們認(rèn)為基于前期需求、購(gòu)買(mǎi)力透支而造成的需求疲軟問(wèn)題仍將持續(xù)一段時(shí)間，難改總體市場(chǎng)下行調(diào)整的大趨勢(shì)，三四線城市也將面臨更大的調(diào)整壓力。而隨著市場(chǎng)下行壓力加劇，核心一、二線城市無(wú)疑會(huì)成為房企土地投 資的重點(diǎn)。
供應(yīng)：同環(huán)比跌幅均超50%，一線增量顯著高于二三線
受到春節(jié)假期影響，29個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)整體供應(yīng)459萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減73%，同比下跌55%。供應(yīng)縮量主要源于成交不濟(jì)，房企基本都放緩了推盤(pán)節(jié)奏，觀望情緒也比較濃厚。
一線城市供應(yīng)量整體繼續(xù)萎縮，僅為72萬(wàn)平方米，除上海外，北京、廣州、深圳在環(huán)比上均有50%以上的降幅，其中北京和深圳尤為慘淡，但同比仍上漲19%，房企推盤(pán)仍相對(duì)積極。
25個(gè)重點(diǎn)二三線城市環(huán)比全部“飄綠”，新增供應(yīng)環(huán)比下降75%，同比也下跌60%，同比僅沈陽(yáng)、廈門(mén)好于去年同期，主要源于這兩城去年同期供應(yīng)基數(shù)較低的緣故。供應(yīng)下降最為明顯的當(dāng)屬武漢、福州、寧波等城市，同環(huán)比跌幅均超80%，整體供應(yīng)維持在低位。
成交：環(huán)比腰斬同比降28%，僅武漢成交破百萬(wàn)方且同環(huán)比皆漲
2月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年降幅達(dá)28%，由于今年核心一二線城市購(gòu)房熱情依舊沒(méi)有好轉(zhuǎn)，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮意外爽約，成交腰斬在預(yù)期之中。
一線城市成交89萬(wàn)平方米，環(huán)比下降57%，同比上漲12%。除了廣州以外的北京、上海、深圳3城成交面積均好于去年同期，可見(jiàn)一線城市成交還是有一定程度的“復(fù)蘇”。
二三線城市總體成交面積環(huán)比下降53%，同比下跌31%，多數(shù)城市的成交依舊下行，但瑕不掩瑜，武漢市場(chǎng)2月成交量依舊突破100萬(wàn)平方米，環(huán)比微增8%，同比上漲73%，其他如成都、南寧、蘇州、長(zhǎng)春、濟(jì)南、合肥等城市雖然成交表現(xiàn)不及1月，但同比好于去年同期。
庫(kù)存：三成以上城市庫(kù)存同比增兩成，過(guò)半數(shù)城市消化周期超12個(gè)月
2月，因供應(yīng)大幅縮水，近八成重點(diǎn)城市商品住宅供求比低于1，北京、深圳、大連、長(zhǎng)春、濟(jì)南、蘇州、南寧、武漢、福州、寧波等市更是不足0.3，庫(kù)存得以消耗，除上海、昆明以外其余城市存量環(huán)比皆小幅回落，跌幅基本控制在10%以內(nèi)，但同比看仍是漲多跌少。
受春節(jié)期間成交不振影響，重點(diǎn)城市去化周期明顯拉長(zhǎng)，青島、合肥尤為突出，環(huán)比漲幅超70%， 北京、青島、濟(jì)南消化周期躍升至18個(gè)月警戒線上方，沈陽(yáng)、大連、廈門(mén)持續(xù)在20個(gè)月以上高位，大連更是高至50.1個(gè)月。
成交結(jié)構(gòu)：中檔產(chǎn)品占比小幅上揚(yáng)，上海90平以下產(chǎn)品成交回落
從價(jià)格段分布來(lái)看，本月低檔產(chǎn)品成交占比與上月持平；中低檔產(chǎn)品上海微降3個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳比重變化不大；中檔產(chǎn)品占比全線小幅上揚(yáng)，深圳上升5個(gè)百分點(diǎn)漲幅最大；中高檔產(chǎn)品僅深圳回落，其余兩市占比均增加5個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品上海、北京占比下滑，北京跌幅7%最為顯著。
從面積段分布來(lái)看，本月90平方米以下產(chǎn)品北京、深圳占比繼續(xù)上升，上�；芈�6個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品深圳微降，上海上漲6個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比北京、上海微跌深圳微漲，漲跌幅均不超3個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品北京、深圳基本持平，僅上海上漲5個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交整體小幅回落。
土地市場(chǎng)：成交規(guī)模同比降四成，一線城市地價(jià)同比漲57%
2月土地市場(chǎng)成交規(guī)模周期性回落，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交1079幅，不足上月一半，和去年同期相比也減少了四成多；成交建筑面積總計(jì)為6995萬(wàn)平方米，同比也下降了43%；價(jià)格方面，2月份土地成交總金額達(dá)到了1695億元，同比下跌幅度超過(guò)成交面積下降幅度，達(dá)到46%，進(jìn)而成交樓面價(jià)和去年同期相比也下跌了6%，達(dá)到了2424元/平方米，但和上月相比則上升了19%，主要因?yàn)榈貎r(jià)較高的一、二線城市成交占比上升拉動(dòng)樓板價(jià)也有所回升。
在市場(chǎng)熱度方面，2月份土地市場(chǎng)相比上月感受到了更多暖意，溢價(jià)率及流拍率等指標(biāo)都表現(xiàn)出向好的趨勢(shì)：本月溢價(jià)率在1月份上升的基礎(chǔ)上又增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，重點(diǎn)城市的流拍幅數(shù)也大幅減少，僅為上月三分之一，市場(chǎng)小幅度升溫。
2月各能級(jí)城市土地成交量均大幅下滑，其中三四線城市降幅格外顯著，環(huán)比降幅高達(dá)67%。但土地價(jià)格卻表現(xiàn)各異，呈現(xiàn)出一線上揚(yáng)、二線維穩(wěn)、三四線下滑的局面。
一線城市土地成交面積環(huán)比下降39%，同比也下降42%；成交金額372億元，同、環(huán)比分別下降8%和29%，但成交樓板價(jià)升至17541元/平方米，環(huán)比上漲16%，同比更是大漲57%，是各能級(jí)城市中唯一保持價(jià)格上漲的。
二線城市土地成交建筑面積同、環(huán)比分別下滑34%和54%；成交金額共787億元，同環(huán)比分別下降50%和54%，樓板價(jià)與上月相比變化不大，微降1%至3680元/平方米，但是同比仍有23%跌幅。青島本月成交體量最高，成交總建面達(dá)到了225萬(wàn)平方米，共成交27幅土地，主力成交區(qū)域仍為西海岸新區(qū)黃島區(qū)；其次是福州，本月的成交體量為189萬(wàn)平方米，共出讓8幅地，其中有7幅土地位于城市二環(huán)以內(nèi)，均屬于市中心舊改項(xiàng)目用地，土地價(jià)值較高；上月土地市場(chǎng)較為活躍的蘇州本月也成交了7幅地，其中有4宗地塊的溢價(jià)率均在20%以上。
三四線城市本月成交建面僅4642萬(wàn)平方米，成交建面環(huán)比上月下降了72%，同比也下降46%；成交金額535億元，同環(huán)比分別下降54%和75%，但成交樓板價(jià)本月下滑至1153元/平方米，環(huán)比回落12%，同比也下降15%。重點(diǎn)關(guān)注的三四線城市中，成交體量最高的城市依舊是南通，總成交建面達(dá)94萬(wàn)平方米，共成交16宗土地，成交區(qū)域高度集中在海安縣等非市中心區(qū)域；其次是六安和佛山，成交量分別為86、71萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)熱點(diǎn)城市佛山本月成交了4幅地，其余三四線城市的成交量較少。
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