近期，多城房地產(chǎn)政策的“松動(dòng)”、市場(chǎng)總體流動(dòng)性的寬松等多重因素疊加，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注�？礉q的預(yù)期也讓市場(chǎng)對(duì)房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)抱有樂(lè)觀(guān)估計(jì)。
據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，1月首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍，較上月下降2個(gè)BP(基點(diǎn))。二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2個(gè)BP，二套房貸利率已連續(xù)3個(gè)月回落。
應(yīng)該說(shuō)，房貸利率拐點(diǎn)的出現(xiàn)，和當(dāng)前監(jiān)管對(duì)“因城施策”和穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的方向相吻合，“房住不炒”仍是主旋律�！皩�(duì)于房地產(chǎn)，我們總的方針是要促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，始終牢記和不折不扣地貫徹‘房住不炒’的方針，繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行更加審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。要區(qū)別對(duì)待，實(shí)施差異化的房地產(chǎn)信貸政策。”在2月25日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示。
因城施策 差異進(jìn)一步顯現(xiàn)
融360提供的數(shù)據(jù)顯示，分城市來(lái)看，1月上海地區(qū)首套房平均利率依然保持全國(guó)最低水平，為5.09%，北京位居第四，廣州位居第十，天津首套房貸平均利率下跌21個(gè)BP，進(jìn)入首套房貸平均利率最低前十城市，位居第八位。
從首套房貸平均利率的下跌幅度來(lái)看，1月份共有7個(gè)城市利率出現(xiàn)下降。相較上月的17個(gè)城市，這一數(shù)據(jù)大幅減少，多數(shù)城市在上月出現(xiàn)下降后本月保持穩(wěn)定。其中，哈爾濱跌幅最大，較上月下降31個(gè)BP，平均利率為5.74%；其次為天津5.48%，較上月下降21個(gè)BP；青島位居第三，平均利率為5.69%，較上月下降13個(gè)BP。此外，大連、武漢均較上月下降8個(gè)BP，太原較上月下降6個(gè)BP，北京較上月下降2個(gè)BP，為5.43%。
值得注意的是，北京和武漢為連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降，北京對(duì)于政策以及市場(chǎng)的敏感度高，一般會(huì)較早反映出市場(chǎng)變動(dòng)。而在被檢測(cè)的35個(gè)城市中，首套房貸平均利率位居前三甲的武漢、南寧、鄭州均為二線(xiàn)城市，其首套房貸平均利率均超過(guò)6%。“從目前市場(chǎng)資金情況以及央行的定向調(diào)整政策來(lái)看，未來(lái)銀行的資金將會(huì)保持良好的流動(dòng)性。預(yù)計(jì)受銀行流動(dòng)性利好影響，后期房貸利率有望繼續(xù)下行，尤其是前期漲幅較大利率水平處于高位的二線(xiàn)城市，回調(diào)空間更大�！比�360分析認(rèn)為。
就一線(xiàn)城市而言，1月除北京首套房貸款平均利率出現(xiàn)下調(diào)外，上海、廣州、深圳均與上月持平，廣州、深圳利率分別為5.55%和5.57%。值得一提的是，廣州市已經(jīng)采取了取消限價(jià)等政策，并在今年年初放寬入戶(hù)政策，開(kāi)始和二線(xiàn)城市爭(zhēng)搶人才，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。與目前人口數(shù)量已趨近容納上限、需要疏散人口的北京、上海不同，廣州和深圳還有吸收更多人口的空間。未來(lái)，一線(xiàn)城市住房金融市場(chǎng)的差異，或?qū)⑦M(jìn)一步顯現(xiàn)。
此外，在房產(chǎn)政策趨嚴(yán)趨細(xì)、打擊加杠桿炒房投機(jī)行為、限購(gòu)限售的大背景下，相比首套房的微漲，二套房量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。從二套房貸平均利率來(lái)看，下跌幅度較大的城市排序與首套房貸平均利率下跌的排序基本一致。跌幅最大的依然是哈爾濱，1月份回落37個(gè)BP，由12月份的6.45%跌至6.08%。天津、青島位居二、三位。
構(gòu)筑長(zhǎng)效機(jī)制 住房金融市場(chǎng)逐步豐富
近期，某銀行在北京某地區(qū)的支行把首套房貸利率下調(diào)為5.39%，并且表示“本科學(xué)位無(wú)需提供流水，審批放貸快，額度充足”。不過(guò)，在多方走訪(fǎng)后，《金融時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)這只是個(gè)別現(xiàn)象，在房貸利率方面，北京地區(qū)的其他銀行目前仍處于“按兵不動(dòng)”的階段。
同時(shí)，雖然多地房貸利率有所回調(diào)，但各地仍以構(gòu)筑長(zhǎng)效住房機(jī)制為出發(fā)點(diǎn)，調(diào)整相關(guān)政策。例如，在住房公積金政策方面，長(zhǎng)沙將住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”，并將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值相掛鉤。內(nèi)蒙古也作出相似調(diào)整，規(guī)定職工申請(qǐng)住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上。
對(duì)此，融360分析認(rèn)為，各地調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)為規(guī)范住房公積金使用，更好發(fā)揮住房公積金制度的保障性、互助性、長(zhǎng)期性作用，重點(diǎn)支持繳存職工住房需求，防范資金風(fēng)險(xiǎn)�！皩�(duì)比之前的政策，新政策均呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)，各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預(yù)防加杠桿投資、投機(jī)等行為再度擾亂市場(chǎng)，但同時(shí)部分剛需群體的貸款額度以及申請(qǐng)資格將會(huì)受到影響，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多城市將結(jié)合自身現(xiàn)狀對(duì)公積金貸款政策作出進(jìn)一步的細(xì)化調(diào)整，確保有效促進(jìn)當(dāng)?shù)胤课葙J款市場(chǎng)的規(guī)范和完善�！�
此外，近期，多地在建設(shè)和培育住房租賃市場(chǎng)方面也亮出信號(hào)，住房金融市場(chǎng)未來(lái)將更加多元化。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，雄安針對(duì)多層次住房需求建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主；深圳首次實(shí)行住房租賃在線(xiàn)登記；鄭州實(shí)現(xiàn)了房屋租賃行業(yè)信用信息網(wǎng)上查詢(xún)；杭州的首宗集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房開(kāi)工；合肥有望率先建立租金月報(bào)制度，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)，開(kāi)展市場(chǎng)租金分析和監(jiān)測(cè)；而福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)五城利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案，獲得國(guó)家自然資源部原則同意。
迎難而上 審慎調(diào)控不放松
“2018年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.3%，增速連續(xù)5個(gè)月回落，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款同比增速分別比上年回落1.6個(gè)和31.4個(gè)百分點(diǎn)，其后續(xù)影響有待觀(guān)察。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)日前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控難度加大。
“應(yīng)該指出的是，中國(guó)居民部門(mén)的資產(chǎn)構(gòu)成太多地集中在房地產(chǎn)上，資產(chǎn)缺乏多元化；不僅流動(dòng)性較差，且面臨城市房?jī)r(jià)過(guò)高可能大幅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)；居民部門(mén)的金融資產(chǎn)增長(zhǎng)雖快，比重依然偏低�？紤]到中國(guó)城鎮(zhèn)化水平偏低和人均收入水平不高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以求穩(wěn)為主，未來(lái)一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)可能仍會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為。
對(duì)于住房金融調(diào)控所面臨的困難，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)的回應(yīng)是堅(jiān)定的�！�2018年，個(gè)人住房貸款余額25.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。要嚴(yán)控居民部門(mén)杠桿過(guò)快增長(zhǎng)。督促商業(yè)銀行合理管控個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)�！毖胄薪鹑诜�(wěn)定局局長(zhǎng)王景武日前在接受《金融時(shí)報(bào)》記者獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)這樣表示。2月25日至26日召開(kāi)的央行2019年金融市場(chǎng)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
“對(duì)于那些解決住房困難和改善住房條件的，而且自身有財(cái)務(wù)支付能力的，要繼續(xù)給予相應(yīng)貸款支持；而對(duì)于那些用來(lái)投資的，甚至是用來(lái)投機(jī)和炒賣(mài)的，我們就要實(shí)行更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，有的可能要提高首付比例，有的要調(diào)整利率的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，有的甚至不能給予貸款支持�！蓖跽仔窃趪�(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，要實(shí)行更加審慎的融資標(biāo)準(zhǔn)，在不斷地化解存量風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，有效控制增量風(fēng)險(xiǎn)。
