自1982年提出“以上海為中心建立長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈”開始至今，長(zhǎng)三角一體化發(fā)展先后經(jīng)歷了五輪重要的發(fā)展與推進(jìn)時(shí)期，推動(dòng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷邁向新的臺(tái)階。
而現(xiàn)在長(zhǎng)三角城市群已經(jīng)是“一帶一路”與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地帶，在中國(guó)國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。中國(guó)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的重要平臺(tái)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要引擎，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的引領(lǐng)發(fā)展區(qū)，是中國(guó)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)最好的地區(qū)之一。而去年，在首屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)上長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展已經(jīng)被上升為國(guó)家戰(zhàn)略了，這對(duì)于上海而言，又將是一次新的發(fā)展時(shí)機(jī)。那這次的發(fā)展會(huì)給上海的樓市帶來怎樣的改變呢？為此，我們特別請(qǐng)到了上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)——嚴(yán)躍進(jìn)，對(duì)于在長(zhǎng)三角一體化大背景下上海樓市的風(fēng)向進(jìn)行深度解讀！
問題1：從政策、供求、土地、購(gòu)房者心態(tài)等方面來看，您對(duì)于2019年房產(chǎn)的走勢(shì)有哪些角度的預(yù)測(cè)？
嚴(yán)躍進(jìn)：近期上海樓市和全國(guó)大市場(chǎng)的走勢(shì)差不多，全國(guó)的信號(hào)對(duì)上海市場(chǎng)也是有影響的。上海市場(chǎng)近期的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，第一，央行在今年元旦以后出現(xiàn)了2次0.5的降準(zhǔn)，客觀講，降準(zhǔn)和房地產(chǎn)沒有直接的關(guān)系，但是，從歷史上降準(zhǔn)降息的政策來看，土地市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)比較好的苗頭。全國(guó)部分城市的政策松綁，如廣州、菏澤、山東青島高新區(qū)（搖號(hào)取消）都是一種信號(hào)，雖然上海在政策上短期內(nèi)放松可能性不大，但是可能因?yàn)槭艿饺珖?guó)影響，收緊的可能性也是不大的。
總體來講，老百姓目前的預(yù)期可能會(huì)有所改變，從具體購(gòu)房者的咨詢來講，近期買房的需求“蠢蠢欲動(dòng)”，過去的購(gòu)房者心態(tài)是“持續(xù)觀望”，現(xiàn)在觀望情緒減少，有些人就會(huì)考慮買房，畢竟目前樓市供應(yīng)量多、銀行貸款政策可能還會(huì)有所放松、部分樓盤多多少少會(huì)有些促銷，潛在購(gòu)房需求會(huì)增多。
從具體認(rèn) 籌的數(shù)據(jù)上來看，上海近郊區(qū)域，或者說上海的內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)之間的樓盤的銷量沒有想象中糟糕，但是遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤，如奉賢、金山認(rèn) 籌量不理想，去化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于20%，2019年開發(fā)商可能會(huì)有降價(jià)促銷的做法。（2019的成交方面）主要取決于二手房的買賣，房東把原先二手房賣出以后，就有資金購(gòu)置新房，畢竟現(xiàn)在買房是認(rèn)房認(rèn)貸的，二套房需要50-70%的首付甚至更高的比例（來買房），遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有30%的比例（來的輕松）。近期從中介的情況來看，二手房市場(chǎng)少有回暖，這次的回暖還算不上趨勢(shì)，個(gè)人認(rèn)為到2019年5月份之后的走勢(shì)會(huì)成為我們重新判斷市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
問題2：根據(jù)上海歷史成交數(shù)據(jù)、本地城建規(guī)劃等，您認(rèn)為上海有哪些區(qū)域或地塊有發(fā)展?jié)摿Γ?
嚴(yán)躍進(jìn)：地鐵建設(shè)從過去的近郊區(qū)擴(kuò)展到遠(yuǎn)郊區(qū)，在很大程度上對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有拉動(dòng)作用，客觀來說，軌交盤已經(jīng)不算是一個(gè)新概念，所以有無地鐵并不能直接決定板塊的熱度。除了地鐵，板塊上還有其他重要的概念，比如，自貿(mào)區(qū)、國(guó)外汽車產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、上海東站、高鐵站、江浙滬的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。
那么這么多的概念，應(yīng)該看哪個(gè)概念呢？個(gè)人覺得，還是要偏重于江浙滬的規(guī)劃，比如上海到青浦到嘉善，后續(xù)太倉(cāng)到上海的羅店等的規(guī)劃（會(huì)使得整個(gè)板塊的價(jià)值）起來。所以，第一是上海青浦虹橋這一塊（個(gè)人比較看好），還有就是5號(hào)線延伸的奉賢南橋新城，從投 資或者說買房后增值的角度來看，以上2個(gè)板塊的上升會(huì)比較快。
總的來說，長(zhǎng)三角一體化被上升為國(guó)家戰(zhàn)略后上海的發(fā)展會(huì)更上一層樓，并且隨著長(zhǎng)三角城市群的逐漸完善，環(huán)上海區(qū)域的樓市也在持續(xù)的升溫中。
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