21日，國(guó)家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》。
《意見》指出，都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。近年來，都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，但城市間交通一體化水平不高、分工協(xié)作不夠、低水平同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、協(xié)同發(fā)展體制機(jī)制不健全等問題依然突出。
《意見》指出，推動(dòng)公共租賃住房保障范圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統(tǒng)籌層次，建立住房公積金異地信息交換和核查機(jī)制，推行住房公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)和異地貸款。
《意見》指出，強(qiáng)化政策協(xié)同機(jī)制。積極構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機(jī)制和征管協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)城市間稅收優(yōu)惠政策協(xié)調(diào)。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與都市圈建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強(qiáng)化城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策協(xié)同。
首先：經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展的趨勢(shì)都必然是大城市圈發(fā)展，從中國(guó)看，幾大城市圈已經(jīng)基本形成，特別是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角。這些城市都非常有活力。
從房地產(chǎn)角度看，過去的三年，這些區(qū)域都已經(jīng)建立了初步的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機(jī)制，最典型的比如北京與周圍的環(huán)京。基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)同。
從未來的發(fā)展看，除了在房?jī)r(jià)明顯上漲的情況下，房城市圈協(xié)同打擊投資投機(jī)，也應(yīng)該具備一定的人口疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的政策。比如未來環(huán)京可以承接北京的部分需求。這些政策應(yīng)該逐漸試點(diǎn)落地，在不影響房地產(chǎn)平穩(wěn)的前提下，健全供應(yīng)體系，這樣不僅僅可以解決大城市病，同時(shí)可以提升城市圈的活力與繁榮。
其次：春節(jié)前1月份，各地兩會(huì)陸續(xù)召開。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地密集調(diào)控有關(guān)房地產(chǎn)的兩會(huì)及其他房地產(chǎn)政策內(nèi)容多達(dá)68次。2019年的地方兩會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)主要有幾個(gè)新特點(diǎn)：包括棚戶區(qū)改造建設(shè)減少、一城一策房地產(chǎn)調(diào)控、三穩(wěn)成為未來房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)。
三穩(wěn)成為最關(guān)鍵的政策方向。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2018年下半年來房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。在兩會(huì)中，大部分省份都明確提及。最近是各地兩會(huì)集中時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)的各種定調(diào)將不斷，整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也再次提出了穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對(duì)調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。
未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。
未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。
2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體內(nèi)容逐漸出現(xiàn)了寬松與收緊并存。各地兩會(huì)開始，其中北京與福建兩會(huì)繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為2019年各地政策主流基礎(chǔ)。
地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)甚至下行的趨勢(shì)下，過去過于嚴(yán)格的調(diào)控政策出現(xiàn)變化以及成為趨勢(shì)。
2019年，全國(guó)可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著，本輪樓市調(diào)控全面見底。未來多個(gè)城市的的很多微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。
只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。
當(dāng)然，最近多個(gè)城市的微調(diào)對(duì)市場(chǎng)也釋放了一定的寬松信號(hào)。但同時(shí)住建部與經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議依然強(qiáng)調(diào)了房住不炒。整體看，2019年目前的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。
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