一、2008/2014兩次刺激皆主因經(jīng)濟(jì)下行、行業(yè)調(diào)整超預(yù)期
回顧歷史,不難發(fā)現(xiàn)2008年禍起美國(guó)的次貸危機(jī)迅速蔓延全球,受累于嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì),我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速一改前期高速增長(zhǎng)勢(shì)頭,GDP增速由2007年的14.2%斷崖式下跌至2008年的9.7%。面對(duì)日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和慘淡的樓市成交,四季度各項(xiàng)新政陸續(xù)出臺(tái),尤其是“四萬億”刺激計(jì)劃落地執(zhí)行,市場(chǎng)信心迅速恢復(fù),房地產(chǎn)市場(chǎng)就此步入新一輪上升周期。
2014年,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了政策退場(chǎng)、2013年非理性發(fā)展后開始自身調(diào)整,市場(chǎng)熱度急轉(zhuǎn)直下,全國(guó)商品住宅成交總量大幅回落,導(dǎo)致許多城市庫存不斷高企。3月份杭州部分項(xiàng)目率先降價(jià),隨后降價(jià)潮迅速向全國(guó)蔓延,甚至北京、廣州等一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)跡象,宣告行業(yè)寒冬來襲。自6月起,呼和浩特率先發(fā)文取消限購(gòu),隨后7、8兩月杭州、青島、長(zhǎng)沙、無錫、西安等眾多城市予以跟進(jìn),布局松綁甚至全面取消限購(gòu)。截至2014年9月底,之前46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞五城仍執(zhí)行限購(gòu)令。并且,政策放松力度再升級(jí),相繼在定向降準(zhǔn)、公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼、契稅減免等方面進(jìn)行放松性調(diào)整,“930”刺激性政策再度登場(chǎng)。在利好政策作用之下,2014年四季度樓市筑底企穩(wěn),2015年一線城市率先啟動(dòng),城市輪動(dòng)行情傳導(dǎo),房地產(chǎn)行業(yè)就此開啟新一輪上升周期。
綜觀2008年和2014上兩輪房地產(chǎn)刺激調(diào)控,我們認(rèn)為放松調(diào)控核心動(dòng)因有以下三點(diǎn):
其一,整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,經(jīng)濟(jì)衰退下行預(yù)期強(qiáng)烈,托底房地產(chǎn)成交、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
其二,多數(shù)城市市場(chǎng)供求關(guān)系顯著失衡,高庫存風(fēng)險(xiǎn)愈演愈烈。
其三,樓市成交量、價(jià)調(diào)整幅度超預(yù)期,降價(jià)潮全面蔓延,穩(wěn)定市場(chǎng)以防失控。
鑒于2019年政策微調(diào)放松已是大勢(shì)所趨,且目前市場(chǎng)行情與2014年最為相似,都處在行業(yè)自身調(diào)整的重要時(shí)期,因此庫存和量?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期對(duì)政策松綁的影響最為關(guān)鍵,預(yù)計(jì)2019年那些庫存壓力大、量?jī)r(jià)調(diào)整幅度超預(yù)期的城市,更有可能放松調(diào)控。
二、2019年經(jīng)濟(jì)探底疊加樓市降溫分化,“四限”政策逐步放松在預(yù)期之中
2018年經(jīng)濟(jì)增速逐季回落,各主要機(jī)構(gòu)對(duì)2019年和2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)來看,接下來兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將面臨下行探底的格局。2018年下半年以來樓市、地市快速降溫,二線城市中的?、廈門、成都、鄭州等在嚴(yán)格的調(diào)控與悲觀的市場(chǎng)預(yù)期下成交量開始大幅縮水,三四線城市則由于剛需客群購(gòu)買力的后繼無力而普遍下降。部分城市開始以價(jià)換量,雖然當(dāng)前尚未進(jìn)入全面“價(jià)格戰(zhàn)“而導(dǎo)致市場(chǎng)失范的地步,但無疑加重市場(chǎng)觀望氛圍。受到樓市預(yù)期下調(diào)的影響,以及部分企業(yè)現(xiàn)金流面臨較大壓力,土地流拍現(xiàn)象蔓延到重點(diǎn)城市,北京、上海、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市都遭遇了無人報(bào)名而流拍的現(xiàn)象。
歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)但演繹相似的故事,2019年調(diào)控政策料將松綁。秉承中央“因城施策”的定位,部分城市已然開始試水放松。菏澤率先取消限售,打響放松調(diào)控第一槍,隨后廣州、珠海等相繼跟進(jìn)放松調(diào)控。預(yù)計(jì)2019年新一輪放松調(diào)控潮將至,并向更多城市蔓延。不過,在時(shí)間上和力度上,2019年政策走向不會(huì)全國(guó)統(tǒng)一步調(diào),而是將更多的政策自主權(quán)下放給地方政府,突出地方政府主體責(zé)任。各城市可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況,因地制宜調(diào)整未來政策走向,以便減少政策的時(shí)滯效應(yīng),提高政策的針對(duì)性以及有效性。
三、三類壓力城市料將先后有逐步微調(diào)到集中放松,四限調(diào)整皆有可能
(一)2019年一線城市政策力度保持,三類壓力城市放松調(diào)控迫切且必要
依財(cái)政依賴度、庫存消化周期兩大維度交叉分析,我們將31個(gè)典型城市劃分為以下四大類:
1)高財(cái)政依賴度、高庫存城市:意即財(cái)政依賴度高于45%、消化周期超12個(gè)月的城市,市場(chǎng)壓力體現(xiàn)于地方財(cái)政過于依賴土地出讓收入,疊加市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷庫存壓力加劇,去化周期明顯拉長(zhǎng)。譬如福州、濟(jì)南兩城,2017-2018年財(cái)政依賴度均超120%,庫存量持續(xù)攀升,消化周期皆超12個(gè)月,市場(chǎng)下行壓力高懸在頂。
2)高財(cái)政依賴度、低庫存城市:意即財(cái)政依賴度高于45%、消化周期不足12個(gè)月的城市,市場(chǎng)壓力表現(xiàn)于地方財(cái)政主要依賴土地出讓收入。譬如佛山、合肥兩城,2017-2018年財(cái)政依賴度都在110%以上,市場(chǎng)下行壓力仍需警惕。
3)低財(cái)政依賴度、高庫存城市:意即財(cái)政依賴度低于45%、消化周期超12個(gè)月的城市,市場(chǎng)壓力表現(xiàn)于庫存風(fēng)險(xiǎn)高企,去化周期明顯拉長(zhǎng)。譬如廈門、沈陽、大連等,消化周期皆超20個(gè)月,面臨著較大的去庫存壓力。
4)低財(cái)政依賴度、低庫存城市:意即財(cái)政依賴度低于45%、消化周期不足12個(gè)月的城市,市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)。譬如青島、長(zhǎng)沙、上海等,財(cái)政依賴度、庫存消化周期皆處較低水平,市場(chǎng)下行壓力基本可控。
隨著市場(chǎng)下行壓力不斷積聚,預(yù)計(jì)2019年新一輪放松調(diào)控潮將至。尤其是前三類壓力城市,一旦地方財(cái)政收入大幅回調(diào),高庫存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)攀升,并超出市場(chǎng)承受的極限,放開調(diào)控將是不得不考慮的選項(xiàng)。?凇㈤L(zhǎng)沙等低土地財(cái)政依賴和低庫存城市暫無必要放松調(diào)控,部分城市或?qū)⒕植可?jí)調(diào)控,以期嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞,維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng),譬如加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,嚴(yán)禁企業(yè)違規(guī)炒房等。一線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺,長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)猶存一定的上漲壓力,調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行,以期打壓投資、投機(jī)性需求,維穩(wěn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲預(yù)期。
(二)時(shí)間上廈門、大連等迫切度高,隨之濟(jì)南、合肥等料將跟進(jìn)
觀測(cè)樓市成交量、庫存消化周期、新開盤項(xiàng)目去化率等多方面因素,著重分析上述23個(gè)壓力城市近期市場(chǎng)變化,可以簡(jiǎn)單劃分為以下幾類:
1)高壓力城市:廈門、大連、沈陽、煙臺(tái)和福州等,典型特征在于樓市成交量持續(xù)低位運(yùn)行,房地產(chǎn)庫存高企,新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)持續(xù)低迷,市場(chǎng)下行壓力不容小覷,放松調(diào)控的緊迫性最為強(qiáng)烈。譬如,廈門市場(chǎng)異常低迷,成交量持續(xù)低位運(yùn)行,消化周期長(zhǎng)達(dá)40個(gè)月。
2)次高壓力城市:濟(jì)南、長(zhǎng)春、合肥和張家港等,典型特征在于2018年上半年市場(chǎng)熱度慣性延續(xù),但下半年市場(chǎng)明顯降溫,新開盤項(xiàng)目去化率持續(xù)走低,部分城市庫存風(fēng)險(xiǎn)開始浮出水面。譬如,合肥2018年下半年市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷,購(gòu)房者觀望情緒濃重,部分項(xiàng)目率先降價(jià),但去化表現(xiàn)未見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
3)一般壓力城市:佛山、中山、徐州和無錫等,典型特征在于市場(chǎng)依舊維系較高熱度,成交量整體仍處高位,多數(shù)項(xiàng)目去化表現(xiàn)尚可,滯銷盤僅限于部分高價(jià)盤或者遠(yuǎn)郊區(qū)縣產(chǎn)品。譬如,成都市場(chǎng)熱度慣性延續(xù),成交量持續(xù)高位運(yùn)行,長(zhǎng)期來看在售項(xiàng)目成交去化依舊不成問題。
我們認(rèn)為本輪下行短周期將是一個(gè)緩釋的過程,市場(chǎng)走勢(shì)將逐步探底,調(diào)整期或?qū)⒔?jīng)歷相較漫長(zhǎng)的時(shí)間周期。根據(jù)市場(chǎng)壓力指數(shù)的輕重緩急,各類壓力城市或?qū)⒎峙畏潘烧{(diào)控。我們傾向性認(rèn)為廈門、大連等高壓力城市將率先放開調(diào)控,時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)在2019年上半年甚至一季度;隨后濟(jì)南、合肥等次高壓力城市有望跟進(jìn)放松調(diào)控,時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)在2019年二、三季度;相較而言,佛山、徐州等市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)基本可控,放松調(diào)控的緊迫性不甚強(qiáng)烈,時(shí)間節(jié)點(diǎn)將向后延期,預(yù)計(jì)在2019年三、四季度。
倘若2019年市場(chǎng)調(diào)整幅度超預(yù)期,甚至降價(jià)潮、高庫存風(fēng)險(xiǎn)等現(xiàn)象重演,屆時(shí)壓力城市有望加快放松調(diào)控節(jié)奏,時(shí)間節(jié)點(diǎn)也將大為提前,以期抵御市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn),更好地實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
(三)力度上將逐步微調(diào)到集中放松,“四限”皆有放松可能
2019年調(diào)控政策微調(diào)放松已在預(yù)期之中,政策松綁難免會(huì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。即使是壓力城市,仍需避免陷入“一降就放、一放就漲”的怪圈。類比于2014年,我們認(rèn)為2019年的放松調(diào)控潮仍將是一個(gè)逐步微調(diào)、加碼的過程,意即壓力城市將率先適度微調(diào)放松,譬如調(diào)降人才落戶門檻,支持單身、離婚家庭買房等布局松綁“限購(gòu)”。
此后,倘若市場(chǎng)下行預(yù)期并未扭轉(zhuǎn),甚至有加劇的趨勢(shì),屆時(shí)加碼集中放松將是大概率事件,“四限”政策皆有放松可能性。預(yù)計(jì)壓力城市將局部松綁限購(gòu)令,涉及調(diào)降乃至取消非戶籍居民家庭社保繳存年限;分區(qū)域執(zhí)行限購(gòu),譬如限購(gòu)僅限于中心城區(qū),遠(yuǎn)郊區(qū)域并不納入限購(gòu)范圍;分面積段實(shí)行限購(gòu),譬如限購(gòu)僅限于大戶型產(chǎn)品,中小面積段產(chǎn)品不限購(gòu);分一、二手房實(shí)行限購(gòu),譬如限購(gòu)僅限于新建商品住房,二手房并不限購(gòu)等。其中,那些壓力大的城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu),以期提振剛需以及改善性居住需求,緩解市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。
全國(guó)層面信貸政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向,聯(lián)系到近期廈門、合肥等市相繼調(diào)降房貸利率上浮比例,壓力城市或?qū)⑦m度微調(diào)信貸政策,譬如降低公積金首付比例,房貸利率上浮比例繼續(xù)向下調(diào)整等。預(yù)計(jì)首套房貸利率將回歸至基準(zhǔn)利率,部分城市將再現(xiàn)折扣利率,二套房貸利率也將向基準(zhǔn)利率靠攏。其中,那些壓力大的城市信貸政策或?qū)⑥D(zhuǎn)向?qū)捤,譬如認(rèn)房不認(rèn)貸,二套已結(jié)清貸款的家庭參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策;調(diào)降首套、二套房商貸首付比例等。鑒于放松限購(gòu)、限貸難免會(huì)刺激居民住房消費(fèi),對(duì)于購(gòu)房者心理預(yù)期以及市場(chǎng)預(yù)期影響頗大。短期內(nèi),放松限購(gòu)、限貸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所轉(zhuǎn)暖,成交量有望明顯回升,但持續(xù)時(shí)間周期較難保證,還需結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系、居民購(gòu)買力等多方面因素做具體分析。
壓力城市更需穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面,限價(jià)政策難言退出,既不讓房?jī)r(jià)漲,更不讓房?jī)r(jià)跌。尤其是那些前期房?jī)r(jià)上漲過快的壓力城市,謹(jǐn)防房?jī)r(jià)過快下跌帶來的資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅危險(xiǎn)。我們認(rèn)為2019年壓力城市房?jī)r(jià)將高位盤整,那些壓力大的城市房?jī)r(jià)或?qū)⒙氏认蛳抡{(diào)整,但整體調(diào)整幅度有限。另一方面,土地出讓環(huán)節(jié)壓力城市將取消一系列限制性措施,典型如限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)或者限地價(jià)、競(jìng)配建等具體要求,著力提升房企參拍熱情,最大程度保障地方財(cái)政收入平穩(wěn)運(yùn)行。不過,2019年土拍市場(chǎng)依舊難言樂觀,企業(yè)拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎,底價(jià)成交將是市場(chǎng)常態(tài),土地價(jià)格猶存一定的下降空間。
相較于限購(gòu)、限貸,2019年取消“限售”可能性更大。2018年底菏澤率先取消限售,預(yù)計(jì)那些壓力大的城市將全面取消限售,其余壓力城市也將局部松綁限售,涉及縮短限售周期,譬如由原先的3-5年調(diào)整為1-2年;分區(qū)域執(zhí)行限售,譬如限售僅限于中心城區(qū),遠(yuǎn)郊區(qū)縣不限售;分一、二手房限售,譬如限售僅限于新建商品住房,二手房并不納入限售范圍等。
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