始于2007年的那場房地產市場崩潰系直到2008年年中，才開始被市場意識到它的來臨。同樣地，目前的房地產市場危機早在去年夏天便開始不斷發(fā)酵，住房銷售量和價格崩潰的轉折點可能早已出現。
目前的房地產市場崩潰與上次類似，都是以央行不斷放水、利率不斷下降為誘因。低企的借款成本使得收入平平的普通人能夠不斷購買越來越貴的房子。由于人們買房的成本主要取決于其還款能力，而房屋價格的不斷上漲被借款成本的下降所抵消，因此購房者還款壓力的并未有顯著的上升。
然而，大放水的計劃從來都是不可持續(xù)的，2008年如此，現在也將如此。央行遲早都必須逐步提高利率，美國目前的量化緊縮就是一個很好的例子。利率的提高將使房地產市場承壓，“房產市場崩盤2.0”有機會在美國乃至全球上演。
美國：房屋銷售連續(xù)下滑
成屋簽約銷售（pending home sales）是一個前瞻性指標。據智通財經APP了解，去年11月份的美國成屋簽約銷售總數創(chuàng)7年半來最大同比跌幅 ，這意味著2019年1月份的實際銷售總數可能也會降到2014年5月以來的最低水平。12月份的成屋簽約銷售同比下降2.2%，本已十分低迷的房地產市場進一步惡化。
房產中介此前預測該指標增幅為0.5%，并認為2019年會房地產市場會逐漸步入暖春，但最近迫于市場依然蕭條的現實壓力，已將對復蘇的期望大幅降低。
美國房地產經紀人協(xié)會首席經濟學家Lawrence Yun表示，房屋銷售不斷下滑表明市場對房地產市場的復蘇前景十分悲觀。
成屋簽約銷售數據似乎預示著美國房地產市場在2019年將繼續(xù)面臨崩盤的危險。此外，盡管貸款利率是在去年11月份才開始上調，但房屋銷售連續(xù)多個月的同比下挫卻是從去年10月份便開始出現。這說明，美聯(lián)儲在緊縮的道路上已走得太遠，想再回過頭來讓市場重新喘息或許是為時已晚了。
從更長遠的角度來看，房地產市場的需求端將繼續(xù)走弱：負債累累、就業(yè)不足的千禧一代更熱衷于將消費用到提高生活品質上，而不是購買那些價格處于泡沫區(qū)間的房屋。開始步入老年的美國人也沒有退休的打算，職位因此而得不到釋放，從而對青年人口的就業(yè)造成負面影響。
和2008年的主要區(qū)別是，房地產市場崩盤2.0有可能是全球性的。上一次崩盤始于美國，且沒有向全球蔓延。這次崩盤會在幾個國家相繼發(fā)生，因為房地產市場是全球資產泡沫的一部分。
加拿大：海外買家置業(yè)受限，房價遭殃
2018年7月，溫哥華房屋銷量同比暴跌30.1%，創(chuàng)18年來新低，當月成交套數僅為2070，為2000年同期以來最低水平。當時買家和賣家都處于觀望狀態(tài)，沒有人知道房價上漲是否已經到頭，泡沫是否即將破裂（截至上年8月份，房價依然未有下跌）。當時獨立屋的銷量同比下降了32.9%，公寓銷量則同比下降了26.5%。事實上，7月份的房屋銷量比當時的近10年平均成交量低了29.3%。
下跌主要系由于溫哥華政府頒布了旨在打擊炒房的新規(guī)，將并非出于居住需求而購房的大量亞洲買家拒之門外，這些買家在推高房價的同時，還讓高端社區(qū)的房屋空置率急劇攀升。雖然房價下降基本上系政府有意而為之，但如果銷量下降與價格下降的關系如此密切，那么那些還貸壓力較大的業(yè)主以及他們的貸款銀行將依然面臨著較大的風險。
今年1月，溫和華房地產繼續(xù)冷卻，房屋銷售量降到10年來同期最低點。英屬哥倫比亞房地產協(xié)會稱，住房銷售的大幅下降是由抵押貸款壓力測試造成。成交量暴跌導致溫哥華的房價停止上漲，價格走勢呈現區(qū)間震蕩。但鑒于目前市場待售房屋數量達到新高，該地區(qū)房價很可能會在今年夏季或之前下降。
澳大利亞：情況嚴峻引監(jiān)管重視
澳大利亞的情況則更為不容樂觀，墨爾本房價正以有史以來最快的速度急劇下跌。不到兩個月前，澳大利亞房地產監(jiān)管機構警告稱，要為可能導致嚴重危機的房地產市場崩潰制定應急計劃。澳大利亞房價在2017年10月見頂，隨后便一路下滑，下跌速度更是在最近達到頂點，悉尼的房價從最高點下跌了12%。
債務違約潮有可能將要來臨。當墨爾本和悉尼正在經歷一場全面的房市崩潰時，澳大利亞的其他城市也感受到了壓力，除堪培拉外，澳大利亞各大主要城市的房價都出現了下跌。與美國和加拿大一樣，跌幅最大的是高端住宅市場。墨爾本和悉尼的房價占澳大利亞房地產市場總值的一半，所以即便這兩個城市的房價下跌沒有蔓延到其他城市，澳大利亞的銀行仍將受到毀滅性打擊。
中國香港：“撻訂”數量持續(xù)增加
歷來以高房價聞名的中國香港，自去年8月份以來，價格連續(xù)下跌，已創(chuàng)下2008年金融危機以來最長的連跌紀錄。據香港差餉物業(yè)估價署公布的樓市最新數據，截至今年1月底，累計跌幅已超過9%。
香港業(yè)界預計今年樓市的全年降幅會在5%至8%之間。除非美聯(lián)儲意外降息，不然香港樓市仍會保持調整態(tài)勢。
事實上，除了房價走跌，香港樓市近來還遭遇了多起毀約退房事件（俗稱“撻訂”）。據香港房地產信息網站Dataelements公布的數據顯示，今年開年前9天就出現了9起購房違約案例。2018年的違約數量，就已經遠遠高于前幾年：僅前10個月，就有36起違約案例，而2017年全年僅有9起。
據智通財經APP了解，1月11日《南華早報》報道，剛剛在2018年12月31日同意以7.22億港元購買香港某處豪宅的買家，不惜損失高達3610萬港元的定金，也要選擇中止交易。
迪拜：地緣政治局勢拖累樓市
Knight Frank最近發(fā)布的一份報告顯示，迪拜房價目前已自2015年高點下跌了約25％。迪拜住宅物業(yè)的成交均格已跌至低于2百萬迪拉姆（370萬人民幣）的水平，其中高端住宅市場的下行壓力尤為明顯，公寓和別墅的平均尺價跌至1100迪拉姆（即2.2萬人民幣/平方米）。該報告稱，迪拜是過去兩年在全球范圍內樓市表現最差的城市之一。
第一太平戴維斯的中東首席執(zhí)行官Steve Morgan表示，迪拜2018年房價整體下降了6-10%，預計2019年將在此基礎上將再降5-10%。
分析稱，油價下跌、周邊國家貨幣貶值以及中東的政治動蕩都加劇了迪拜房價的壓力。房地產開發(fā)是迪拜經濟發(fā)展中的重要組成部分，因此，房價下跌會對迪拜金融市場產生深遠影響。
注：此文章轉載自上海房天下網站文章內容僅供參考！
