房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化
去年房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，整體業(yè)績(jī)規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。全國(guó)千億房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)下歷史新高。其中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大占據(jù)銷售業(yè)績(jī)前三，總額接近2萬(wàn)億，“頭部效應(yīng)”凸顯。進(jìn)入2019年1月份，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)平穩(wěn)，部分企業(yè)增長(zhǎng)放緩。
日前，多家房企相繼披露1月份銷售數(shù)據(jù)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額488.8億，同比下降28%；恒大實(shí)現(xiàn)合同銷售金額431.7億元，同比下降33%；保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額335.91億元，同比增長(zhǎng)6.14%；碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額330.7億元，同比下降52%。截至目前，萬(wàn)科重新回歸行業(yè)首位，恒大、保利分列二、三，碧桂園則滑落至第四位。其中，“萬(wàn)恒碧”這三家房企的平均銷售額從去年同期672億元下降至417億元。
除上述四家外，其他房企業(yè)績(jī)也表現(xiàn)各異。像金地、佳源國(guó)際、佳兆業(yè)、奧園、時(shí)代中國(guó)等業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^快，分別同比上升31.02%、122%、49%、38%、36.9%；融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、富力、融信等企業(yè)增長(zhǎng)放緩，分別同比上升8%、6.55%、6%、5.5%；首創(chuàng)置業(yè)、禹州地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、國(guó)瑞置業(yè)等則基本持平、分別同比上升2.2%、1.67%、1.17%、1.8%。
還有部分房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)下跌，比如：綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為67億元，同比下降22.99%；中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)銷售金額103.16億元，同比下降38.05%；合景泰富實(shí)現(xiàn)銷售金額為51.03億元，同比下降8.2%；景瑞控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額為5.49億元，同比下降25.5%。
券商分析師認(rèn)為，1月份推盤少以及去化率維持低位導(dǎo)致當(dāng)期銷售偏弱。房企推盤節(jié)奏放緩，熱點(diǎn)城市推盤數(shù)量有所下降，市場(chǎng)去化效果一般。此外，房企銷售表現(xiàn)有所分化，行業(yè)前三房企以及排名靠后房企表現(xiàn)有所低迷，而行業(yè)前十中第二梯隊(duì)及藍(lán)籌房企在1月市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)淡背景下仍有不錯(cuò)表現(xiàn)。
“市場(chǎng)行情不好是重要的因素，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入降溫周期，對(duì)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)肯定有所影響�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，房企主動(dòng)降速可能性較小，但鑒于銷售面積和價(jià)格難以提升，確實(shí)造成銷售金額下降。
融資成本保持高位
業(yè)績(jī)表現(xiàn)背后，房企融資規(guī)模創(chuàng)新高，融資成本保持高位。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，1月份房企融資規(guī)模近1900億元；在金融去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管的背景下，房企逐漸進(jìn)入集中償債期，企業(yè)對(duì)資金的需求明顯增加。從融資渠道來(lái)看，優(yōu)先票據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)的首選融資渠道，占當(dāng)月融資總額的28.8%，平均融資成本為8.53%；超短期融資券1月份融資近200億元，接近2018年全年的50%，主要用于償還利息。
在國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)緊張的背景下，房企不斷加大海外融資力度，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，1月份房企累計(jì)發(fā)行21支海外債，融資總額66.2億美元，較2018年月均43億的規(guī)模增長(zhǎng)超50%；平均融資成本為9.65%，比去年全年高出2.03%。
2019年伊始，房企推盤力度明顯下降，拿地規(guī)模收縮，但企業(yè)資金壓力突出，償債高峰期到來(lái)，房企融資力度明顯加大�！吧习肽昶髽I(yè)會(huì)比較保守，以回籠資金為主，投資方面會(huì)更低調(diào)謹(jǐn)慎。到了下半年會(huì)有所調(diào)整，企業(yè)會(huì)有持續(xù)性的投資、拿地和銷售等動(dòng)作�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
不再一味追求規(guī)模
2019年，在堅(jiān)持“房住不炒”定位、穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案的大背景下，各地繼續(xù)落實(shí)“一城一策”的分類調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。
當(dāng)前，包括“萬(wàn)恒碧”在內(nèi)的多家房企已紛紛提出要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重，謀求未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。
萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮多次拋出“活下去”論調(diào)，認(rèn)為企業(yè)要有自身憂患意識(shí)，萬(wàn)科的焦慮并非停留在活下去的表面，而是如何更好更長(zhǎng)久地活著�！爸灰⻊�(wù)客戶的能力在不斷地提高和改善，我們便沒(méi)有理由落后于大市。不是說(shuō)規(guī)模大就是冠軍，這是一場(chǎng)馬拉松比賽，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代勝出才是最終的目標(biāo)�！�
中國(guó)恒大集團(tuán)董事局主席許家印也提出“深化轉(zhuǎn)型、提質(zhì)增效”，公司要堅(jiān)定實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)規(guī)模上適度增長(zhǎng)，更加注重增長(zhǎng)質(zhì)量。
“房地產(chǎn)每年起碼會(huì)有10萬(wàn)億左右的市場(chǎng)，問(wèn)題是競(jìng)爭(zhēng)力。要重新努力去思考，怎樣提升競(jìng)爭(zhēng)力。碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在集團(tuán)2019年度會(huì)議上指出，目前地產(chǎn)依然是碧桂園主業(yè)之一。未來(lái)將打通主營(yíng)業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)接口，促進(jìn)二者協(xié)同與深度融合，提升公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全周期的競(jìng)爭(zhēng)力。
“當(dāng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得更高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的難度越來(lái)越大，房企需要尋求新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)。一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資深高管認(rèn)為，大房企希望能夠?qū)崿F(xiàn)多輪驅(qū)動(dòng)、多支柱發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，而中小房企資源有限，多元化的結(jié)果最終是轉(zhuǎn)型。不過(guò)，從業(yè)務(wù)占比來(lái)看，去地產(chǎn)化還為時(shí)過(guò)早，在高質(zhì)量發(fā)展的背景下，如何更好地穩(wěn)健前行同樣是尤為重要的。
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