進入2019年，不少城市的房價都在下跌，但從近期公布的數(shù)據(jù)來看，多個一二線城市的新房、二手房價格下跌幅度減緩，成交量有所回升。對于樓市是否開始回暖的猜測，專家指出，限購、限貸等政策并沒有退出的條件，一二線城市房價下行壓力依然存在。
市場分化 重點城市略回暖
每年春節(jié)前，三四線及以下城市都會迎來一波回鄉(xiāng)置業(yè)潮，但今年的購房熱情有些消散。58同城、安居客近日發(fā)布的《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》顯示，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。
與此同時，2018年底~2019年初，多個一二線重點城市的房地產(chǎn)市場成交量卻呈現(xiàn)小幅攀升態(tài)勢。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(201901)》顯示，在房價良性回調(diào)的同時，重點城市二手房成交量繼續(xù)增大。監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2018年12月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為110.22，比上月增長5.6%。
《報告》還稱，2018年12月，一二線城市房價總體繼續(xù)向下調(diào)整，但下跌速度明顯放緩，下跌城市數(shù)量減少。監(jiān)測顯示，當(dāng)月一線城市房價環(huán)比平均下跌0.308%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個百分點；準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比平均下跌0.995%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.925個百分點；二線城市房價平均環(huán)比下跌0.701%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個百分點。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年第三周10個重點城市(北京、上海、深圳、南京、成都、蘇州、武漢、濟南、大連、南寧)新建商品住宅成交數(shù)量為17228套，環(huán)比2019年第二周上漲4.64%；2019年第三周10個重點城市二手住宅成交13760套，環(huán)比2019年第二周環(huán)比上漲23.72%，10個重點城市二手住宅的成交量環(huán)比，僅蘇州下跌，其余9個城市均上漲。
良性回調(diào) 一二線城市需求旺盛
對于重點城市的價跌量升，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組認(rèn)為，這是住房市場的良性調(diào)整。近兩個月重點城市住房成交量隨著價格下降而上升，表明房地產(chǎn)市場基本面較為穩(wěn)健，潛在的住房需求仍比較旺盛。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風(fēng)險可控，而且居民購房負(fù)擔(dān)有所減輕，房地產(chǎn)調(diào)控取得了預(yù)期的效果。
“年底各類城市推盤節(jié)奏加快，整個市場的供應(yīng)量保持較高水平，會使交易數(shù)據(jù)有所反彈。從部分大城市的表現(xiàn)看，二手房交易略有回暖，隨著購房者換房需求得到滿足，新房交易也容易被帶動起來�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進對中新經(jīng)緯說。
嚴(yán)躍進稱，熱點城市房價下跌幅度趨緩與成交量上升同時出現(xiàn)，本質(zhì)上與需求有關(guān)，即說明需求依然強勁，“數(shù)據(jù)反彈也說明部分觀望者不再等待，選擇積極入市”。
網(wǎng)簽備案政策的放松，亦讓房價出現(xiàn)上漲“假象”。諸葛找房認(rèn)為，2018年末部分熱點城市出現(xiàn)的房價上漲，與住建部門對新房價格的審核放松有關(guān)，這使得一批高價項目以正常價格進行網(wǎng)簽，拉高了新房均價。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月廣州新房價格環(huán)比上漲3%，漲幅位居70個大中城市之首，與當(dāng)?shù)卣潘删W(wǎng)簽備案價格有較大關(guān)系。
難言寬松 上漲與下行壓力并存
雖然有一些市場人士認(rèn)為，面對較大的經(jīng)濟下行壓力，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能再次放松。
不過，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華認(rèn)為，限購、限貸等行之有效的管控政策仍應(yīng)保持相對穩(wěn)定，住房需求管控政策沒有整體退出的條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據(jù)市場形勢變化，對政策進行微調(diào)，使房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組認(rèn)為，面對錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，一二線城市房價上漲的動力與下跌的壓力將并存。一方面，受全球資本市場動蕩加劇、國內(nèi)經(jīng)濟增長預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線城市房價短期內(nèi)仍存在一定的下行壓力；另一方面，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整，房價下跌風(fēng)險已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線城市房價上行主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境，一旦外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善，部分一二線城市樓市可能會率先緩慢回暖。
嚴(yán)躍進表示，2019年上半年新房的供應(yīng)規(guī)模較大，短期市場交易難反彈。從這個角度看，預(yù)計房企依然會堅持以價換量的策略。換而言之，在庫存規(guī)模沒有被積極消化、政策沒有明顯松動的情況下，房企定價依然會比較謹(jǐn)慎。
同時，市場分化不可避免。上述項目組認(rèn)為，2018年12月三四線城市房價平均環(huán)比下跌幅度在擴大，這類城市房價短期也將以繼續(xù)向下調(diào)整為主。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
