2018年賣了多少地？
最近地產(chǎn)行業(yè)兩個數(shù)據(jù)讓人深吸一口涼氣。
第一個數(shù)據(jù)是2018年中國各地政府賣地收入。2018年房地產(chǎn)市場雖然一波三折，但在冰與火的煎熬中實現(xiàn)了增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2018年，全國300城市土地出讓金總額為4.1773萬億元，同比增加2%。具體來看，收入超千億的城市達到了7個，分別是杭州、上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津，其中杭州以2442.9億金額排名第一。2018年的杭州房地產(chǎn)市場在高價中前行，一度出現(xiàn)萬人搖號的盛況，樓市“打新”是杭州的標簽。
與賣地相對應的，是2018年中國樓市銷量的火爆，2018年中國房企銷售榜上，千億房企已經(jīng)過了30家，頭馬碧桂園甚至躍上了七千億的臺階。國泰君安(16.260, 0.16, 0.99%)謝皓宇認為，2018年土地供給在2017年基礎(chǔ)上繼續(xù)增長4.5%，面積達到14.2億平方米，但2018年重點一二線城市住宅用地出讓6.6億平，同比增長1%。對應全年銷售面積約5.0億平，假設住宅用地80%用來開發(fā)商品房，那么2019年潛在新增供給可以滿足6%左右的銷售增長。這意味著，2019年房企如果要維持上年的銷量與土儲，又一波賣地潮在路上。
從2018年賣地城市群的增降幅度來看，一線城市土地出讓金為5517億元，同比下降12%；二線城市土地出讓金為20520億元，同比減少1%；三四線城市土地出讓金15736億元，同比增加15%。這一數(shù)據(jù)在2019年有可能發(fā)生改變，在多數(shù)房企發(fā)聲將開發(fā)重點放到一二線城市，棚改資金收緊的情況下，三四線城市開發(fā)會逐漸收縮。但考慮到三四線城市的數(shù)量龐大，雖然增長幅度大，但實際體量在高房價以及地方限購政策松綁的刺激下，筆者預計2019年樓市雖然將走進下行通道，但按照目前庫存累積速度，預計在2019年年中將達到一定量、并反向傳導有實質(zhì)作用政策的松動預期。
總之，只要有賣地的需要，政策一定會跟進。
土地財政困境
另一個數(shù)據(jù)就是財政對土地的依賴度。土地財政是很多國家發(fā)展過程中的必經(jīng)階段，美國、日本莫不如是。但要警惕的，是對土地的過度依賴。
在國內(nèi)很多城市，財政對賣地開始上癮。從房地產(chǎn)對GDP貢獻來看，國家統(tǒng)計局1月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，從2009年國內(nèi)商品房銷售額占GDP比值首次突破10%到2018年再創(chuàng)歷史高位，達到16.66%，這一數(shù)值逐年增長，這意味著2018年中國每100元GDP中有將近17元是房地產(chǎn)創(chuàng)造。更有甚至，根據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，三亞2017年GDP為529億元，房地產(chǎn)投資額達到550億元，房地產(chǎn)投資額占GDP比例接近104%，位居所有城市首位。
這并不是一個好現(xiàn)象。雖然筆者一直主張放開房地產(chǎn)行業(yè)，但投資過熱導致的后果也應該警醒，日本上世紀90年代的地產(chǎn)泡沫教訓依然歷歷在目。由于地產(chǎn)投資熱，房價暴漲，到1990年，日本房地產(chǎn)市值總值達到約20萬億美元規(guī)模，是全世界所有股市市值的總和的2倍。很多數(shù)據(jù)在今天看來都已經(jīng)是笑話，比如日本國土面積只有美國的二十五分之一，但房地產(chǎn)總市值卻是美國的5倍，單位面積的地價，日本是美國的125倍。日本可以用東京買下整個美國，用皇室占地買下整個加利福利亞。地方政府對土地財富的過度依賴，一方面可能產(chǎn)生盲目的自信，另一方面則是喪失了經(jīng)濟創(chuàng)新的動力，畢竟賣地的快錢來得太容易。
房地產(chǎn)暴漲帶來的賬面財富暴漲是另一個需要警惕的問題。福布斯1月10日發(fā)布的《2018中國新興中產(chǎn)階層財富白皮書》顯示，中國家庭戶均總資產(chǎn)接近162萬元，但其中房產(chǎn)比例接近8成，達到了77.7%，而金融資產(chǎn)只有11.8%。與此相對應的，美國的家庭中房產(chǎn)比例只有34.6%，而金融資產(chǎn)的比例則超過42%，而且在工商業(yè)上還有接近20%的配置，其他發(fā)達國家來看，日本的金融資產(chǎn)高達61%，新加坡是56%，英國是52%，加拿大也有48.6%，所以顯然我們只有12%不到的金融資產(chǎn)的比例明顯偏低。這里面42.9%為銀行存款，股票僅占8.1%，基金則僅有3.2%。這表明，中國家庭應對風險的能力已經(jīng)極低了。事實上，在北上廣深等一線城市，很多中產(chǎn)家庭賬面財富不低，但生活壓力更不小，筆者一位2016年剛在上海買房的朋友感嘆，房子市值已經(jīng)漲到了一千多萬，但每月房貸也一萬多，基本談不上品質(zhì)生活。2018年11月中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院、經(jīng)濟學院、中國誠信信用管理股份有限公司課題組發(fā)布的《改革開放新征程中的中國宏觀經(jīng)濟》報告更是認為，消費者在房地產(chǎn)去庫存中債務率大幅度上升，消費基礎(chǔ)受到嚴重削弱。目前居民財富基本上被房地產(chǎn)掏空，廣大中產(chǎn)階級和中下收入階層被房地產(chǎn)套牢。
事實也確實如此，2015年之前，被房地產(chǎn)套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農(nóng)民工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產(chǎn)市場。這其實非常危險，國民對財富的所有信心都寄托在了房地產(chǎn)上，不管是說國民綁架了地產(chǎn)還是地產(chǎn)綁架了國民，其實都不為過，房住不炒的政策的實施就面臨著巨大的阻力，因為把房子回歸居住屬性必然要遏制其金融、財富屬性。
這也是賣地與土地財政帶來的必然后果。
2019年的地要怎么賣？
最后回歸的，是2019年的地要怎么賣。這當然是政策、市場、企業(yè)、民眾等多重因素糅合的產(chǎn)物，但也未必不能先做一點預測（雖然地產(chǎn)界的預測十有九空）。
先來看一組根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的近四年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)：
2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，銷售額87281億元；
2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，銷售額117627億元；
2017年，全國商品房銷售面積169408萬平方米，銷售額133701億元；
2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元。
從數(shù)據(jù)來看，2015年到2018年無論是銷售面積還是銷售額都逐年增長，但增長幅度到2018年開始收縮。這可以看出一種趨勢，2019年，房地產(chǎn)市場預計繼續(xù)保持增長，但幅度也同步收縮。從土地市場來看，受益于部分城市政策微調(diào)寬松，重點城市進一步加快土地出讓節(jié)奏，三四線城市由于財政需要繼續(xù)加快土拍的背景下，2019年土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。
不管是從宏觀經(jīng)濟來看還是家庭債務來看，2019年的關(guān)鍵詞依然是“穩(wěn)”，中國住戶的債務空間已經(jīng)被極大壓縮，不宜繼續(xù)加大杠桿。2019年，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期將成為調(diào)控的主要目標，各城市將繼續(xù)因城施策，適度增加土地供應同時繼續(xù)調(diào)整宅地供應結(jié)構(gòu)。部分城市樓市或?qū)⒃谙拶�、限貸等方面出現(xiàn)政策松動，以期穩(wěn)定市場預期，保持房企拿地積極性。
對2019年的樓市，不應悲觀，也不會太悲觀，因為需求還在。但囿于政策、債務、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素的影響，也要審慎入市，特別是消費者。1月19日，平安銀行(10.520, 0.17, 1.64%)聯(lián)手住建部政策研究中心發(fā)布2019年地產(chǎn)金融白皮書。平安銀行行長助理楊志群表示，進入品質(zhì)化時代，房地產(chǎn)的買方市場特征會愈加明顯，維系高周轉(zhuǎn)模式的難度勢必加大，各大房企可能會主動追求負債率水平的降低。
中國房地產(chǎn)市場遠沒有進入買方市場，不然也就不會出現(xiàn)那么多的“打新”、囤樓。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
