近年來，房地產(chǎn)長效機(jī)制一詞多次被提及。但這一次，高層的措辭發(fā)生了明顯變化。 近日，省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班開班。值得注意的是，在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，特別提到了房地產(chǎn)，并且提出"要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案"。盡管房地產(chǎn)長效機(jī)制近年來多次被提及，但是這次的措辭發(fā)生了明顯變化。
政策口徑出現(xiàn)明顯變化
相比于上月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出"要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制"，此次會(huì)議多加"方案"二字，且將"構(gòu)建"調(diào)整為"穩(wěn)妥實(shí)施"。從高層的措辭來看，這一政策表述口徑出現(xiàn)明顯變化。業(yè)界認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)長效機(jī)制可能會(huì)加快出臺(tái)。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的"構(gòu)建"，時(shí)隔一個(gè)月后變成了"穩(wěn)妥實(shí)施"，而且還增加了"方案"兩個(gè)字，說明已經(jīng)形成了方案，就差公布與實(shí)施了。 民生銀行研究院研究員郭曉蓓表示，在不到一個(gè)月時(shí)間，中央針對有關(guān)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的表述出現(xiàn)變化，至少包含兩方面含義。一方面，這表明房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方案已經(jīng)從草案變?yōu)榉桨�，并正式宣布房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)入"實(shí)施"階段，預(yù)示樓市今后將走向長效和成熟，這對于2019年樓市穩(wěn)定發(fā)展具有積極作用。另一方面，本次會(huì)議主題是針對防風(fēng)險(xiǎn)，"穩(wěn)妥"二字很重要，尤其是穩(wěn)預(yù)期成為重中之重，因此房地產(chǎn)長效機(jī)制的實(shí)施一定不是以破壞穩(wěn)定局面為代價(jià)的。 湘財(cái)證券研究所宏觀研究員盤宇章表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展、防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)的一攬子政策組合。在其看來，長效機(jī)制主要是替代政府以往對房地產(chǎn)的短期行政調(diào)節(jié)，進(jìn)一步消除政策滯后性和不確定性，其中涵蓋房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度以及住房供應(yīng)、土地、財(cái)稅、金融等方面配套措施。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策表述口徑中強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)概念。第一是"穩(wěn)妥"，實(shí)際上也是要求長效機(jī)制落實(shí)中能夠和短期的市場調(diào)整進(jìn)行結(jié)合。第二是"方案"，這或說明房地產(chǎn)長效發(fā)展的內(nèi)容更加成熟和成型了，這對于2019年樓市定調(diào)有積極的作用。
有何信號(hào)意義？
那么，這次提到房地產(chǎn)有何信號(hào)意義？房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施方案可能包括哪些內(nèi)容？如何穩(wěn)妥實(shí)施？ 業(yè)內(nèi)人士對此認(rèn)為，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)主要針對金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而金融風(fēng)險(xiǎn)中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)長效機(jī)制方案是包括土地、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。房地產(chǎn)長效機(jī)制的實(shí)施應(yīng)謹(jǐn)慎選擇時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)考慮對沖方案，循序漸進(jìn)、小步試行。
【房地產(chǎn)成防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容之一】
在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，特別提到房地產(chǎn)市場，有何信號(hào)意義呢？ 某10強(qiáng)房企高管認(rèn)為，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)主要針對金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而金融風(fēng)險(xiǎn)中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，房地產(chǎn)上下游基本就穩(wěn)住了，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就穩(wěn)住一半。 "過去很多文件和會(huì)議中多次提及防范重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)都沒有提到房地產(chǎn)，這次提到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，我感覺應(yīng)該是樓市下行、房價(jià)下跌之后可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫^去提防范重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房價(jià)還在漲，而現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)轉(zhuǎn)跌了，少數(shù)城市跌幅較大，所以目前強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是房價(jià)可能出現(xiàn)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。"楊紅旭說。 楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，2019年樓市的風(fēng)險(xiǎn)有三個(gè)，即三四線與部分二線再次去庫存的風(fēng)險(xiǎn)、高房價(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。
【長效機(jī)制內(nèi)容可能包括哪些】
既然有了房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，那么內(nèi)容可能包括哪些呢？ 楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機(jī)制方案應(yīng)是包括土地、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案�？傮w看，至少不會(huì)利好房價(jià)，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)稅推進(jìn)的節(jié)奏。 郭曉蓓表示，構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制至少包含住房制度（住房市場體系和住房保障體系）、土地供應(yīng)體系（如農(nóng)村集體土地進(jìn)入租賃市場）、財(cái)稅體制（房地產(chǎn)稅）、金融貨幣體制（房貸政策、利率、融資）等。 在上述10強(qiáng)房企高管看來，目前長效機(jī)制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、房地產(chǎn)金融，需求端的城鎮(zhèn)化與農(nóng)村人口落戶、棚戶區(qū)改造、城市更新，市場端的成交量和房價(jià)監(jiān)測與調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革等，目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，長效機(jī)制不是憑空而出的，而是從過往調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續(xù)，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會(huì)得以繼續(xù)實(shí)施，也有對未來新藍(lán)圖的重新設(shè)計(jì)，特別是"房住不炒、兩多一并"大方向下的新的機(jī)制和體制創(chuàng)新。因此，長效機(jī)制不是固有的一成不變的"既成問題"，而是在歷史調(diào)控基礎(chǔ)上不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整、不斷進(jìn)化。
【長效機(jī)制或循序漸進(jìn)】
對于如何穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，楊紅旭表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制的方案應(yīng)該是替代短期調(diào)控措施及各種行政干預(yù)，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風(fēng)險(xiǎn)，政策不應(yīng)該進(jìn)一步傳遞出"加碼"的信號(hào)。因此，他建議各地推出長效機(jī)制方案時(shí)必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機(jī)制方案，同時(shí)，如果方案當(dāng)中有一些涉及利空房價(jià)的，應(yīng)該有個(gè)相應(yīng)的對沖機(jī)制，這個(gè)對沖機(jī)制就是地方要取消或者松綁限價(jià)、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預(yù)政策。 "長效機(jī)制總體利空房價(jià)，為防范房價(jià)下跌、跌幅加大的風(fēng)險(xiǎn)，要謹(jǐn)慎決定實(shí)施的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)考慮對沖方案，一邊實(shí)施一邊取消短期的行政干預(yù)措施，這樣才能穩(wěn)妥實(shí)施。"楊紅旭表示。 在上述某10強(qiáng)高管看來，穩(wěn)妥實(shí)施意味著長效機(jī)制將循序漸進(jìn)、小步試行，既不會(huì)急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。"事實(shí)上，長效機(jī)制已經(jīng)在擇機(jī)而行、逐步實(shí)施之中，因此不會(huì)再有明確的信號(hào)彈。"他說。 楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，穩(wěn)妥實(shí)施的核心在于落實(shí)"一城一策"，既要通過地方的長效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的"房住不炒"的大邏輯下進(jìn)行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時(shí)地方也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。只有這樣，"一城一策"才能實(shí)現(xiàn)它的兩個(gè)核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
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