2018年上海金融服務(wù)業(yè)、科技新媒體以及聯(lián)合辦公類企業(yè)需求保持活躍，甲級辦公樓市場整體錄得租金增長。仲量聯(lián)行報告回顧顯示，非中央商務(wù)區(qū)市場繼續(xù)蓬勃發(fā)展，充足的辦公樓供應(yīng)推動一些新興板塊初見雛形。零售方面，休閑餐飲品牌的擴張繼續(xù)為租賃市場做出貢獻。由于政策緊縮且新盤的加速入市稀釋了需求，四季度住宅銷售勢頭有所放緩。物流方面，得益于新項目滿租入市，本季度凈吸納量達到兩年內(nèi)的最高水平。在2018年緊縮的融資環(huán)境下，中國整體大宗交易量仍然保持活躍。
報告顯示，2018年甲級辦公樓凈吸納量達到133萬平方米。聯(lián)合辦公運營商不斷擴張，企業(yè)越來越多地采用靈活辦公的文化以吸引年輕人才，靈活空間仍然備受親睞，需求保持活躍。科技新媒體公司繼續(xù)表現(xiàn)出強勁的需求。
2018年的供應(yīng)量達到131萬平方米，大部分位于非中央商務(wù)區(qū)的。浦西中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降1.5個百分點。非中央商務(wù)區(qū)租賃需求保持穩(wěn)定，使空置率較去年同期下降3.5個百分點。浦西中央商務(wù)區(qū)租金恢復(fù)增長，而浦東中央商務(wù)區(qū)則面臨更多競爭�？罩寐实南陆堤嵘似治髦醒肷虅�(wù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的情緒，優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓租金領(lǐng)漲，浦西中央商務(wù)區(qū)租金水平同比上漲3.1%。浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，金融服務(wù)業(yè)需求保持穩(wěn)定，但由于新項目入市以及浦東非中央商務(wù)區(qū)板塊逐漸成形，市場面臨更多挑戰(zhàn)。
2018年銷售型辦公樓需求保持平穩(wěn)，整體市場售價同比上漲1.6%。由于之前被積壓的預(yù)售證得以發(fā)放，2018年供應(yīng)量同比激增352%，共計480,838平方米新增供應(yīng)進入市場。盡管如此，2018年的新增供應(yīng)仍低于2014-2016年期間的水平。2018年成交量達到427,113平方米，購買需求主要來自于私營企業(yè)的自用需求。得益于備受矚目的中國進口博覽會，虹橋交通樞紐板塊錄得多宗成交。由于一些細分市場的出色表現(xiàn)，2018年整體售價保持平穩(wěn)。展望2019年，新增供應(yīng)將繼續(xù)增加。內(nèi)資私營企業(yè)仍將是重要的需求來源。投資者和自用買家或?qū)⒏雨P(guān)注西虹橋交通樞紐板塊以及沿江的新興市場。
盡管2018年供應(yīng)量充足，強勁的需求推動空置率在2018年第四季度小幅下降。2018年新增供應(yīng)達727,200平方米，創(chuàng)歷史新高。但由于需求保持強勁，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率環(huán)比下降0.8%至11.3%。上海作為科創(chuàng)中心的建設(shè)發(fā)展不斷提速，為科技新媒體、制藥和醫(yī)療等行業(yè)內(nèi)的前沿企業(yè)帶來更多機會，有望轉(zhuǎn)化為租賃需求。強勁的需求帶動租金增長。產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金環(huán)比增長0.8%至人民幣4.4元每平方米每天。高品質(zhì)的新近竣工項目租賃表現(xiàn)強勁，領(lǐng)漲整體市場。展望未來，2019年需求將保持活躍，而大量的未來項目即將入市或?qū)κ袌鲎饨鸬臐q幅有一定抑制。
報告顯示，2018年第四季度住宅市場銷售放緩。受樓市政策持續(xù)緊縮的影響，加上大量前期累積的需求在過去幾個季度得以釋放，第四季度上海一手商品住宅銷售勢頭放緩，整體成交量環(huán)比下降33.3%。2018年全年一手商品住宅成交約650萬平方米，與2017年基本持平。高端住宅市場方面，第四季度迎來新一輪集中供應(yīng)，導(dǎo)致成交量環(huán)比上漲37.4%至805套。然而，大量新盤的入市稀釋了需求，導(dǎo)致數(shù)個高端樓盤成交放緩。2018年全年高端住宅成交量共計1,763套，同比上漲24.7%。
第四季度高端住宅新增供應(yīng)量創(chuàng)十個季度以來新高。四季度上海整體市場共計約287萬平方米新增供應(yīng)量入市場，雖略低于三季度的供應(yīng)高峰，但依然是自2016年三季度以來的第二個季度供應(yīng)高峰。由于開發(fā)商加快推盤以緩解現(xiàn)金流壓力，2018全年的新增供應(yīng)量高達826萬平方米，為2017年的兩倍有余。高端市場亦有八個項目共計1,324套住宅取得預(yù)售，是2016年三季度以來的最高峰。全年高端住宅市場的新增供應(yīng)量達2,701套，是2017年的五倍。
一手價格保持平穩(wěn)而二手價格跌幅加大。在嚴格的限價政策下，四季度高端住宅一手價格繼續(xù)保持平穩(wěn)。由于二手市場需求疲軟，更多房東愿意降價以吸引買家。因此，四季度二手價格環(huán)比下降3.8%，較三季度1.5%的環(huán)比跌幅有所擴大。受季節(jié)性因素影響，年末租賃活動放緩，租金環(huán)比下跌0.6%。本季度土地市場繼續(xù)降溫，共有14塊住宅地塊以底價出讓。此外，為繼續(xù)增加租賃住房的未來供應(yīng)，本季度共計有24塊租賃用地出讓。
預(yù)計2019年一手住宅價格平穩(wěn)，二手價格繼續(xù)承壓。我們預(yù)計2019年的樓市調(diào)控基調(diào)將保持不變，但為對抗經(jīng)濟不確定性以及穩(wěn)定樓市，一些緊縮政策有可能迎來微調(diào)，如適當放松房貸政策和放寬對首套房的認定標準。2019年一手住宅價格在限價政策下將繼續(xù)保持平穩(wěn)。二手市場方面，經(jīng)過2018年的量價齊跌，個人房東的心理預(yù)期已有所調(diào)整，預(yù)計2019年二手價格將繼續(xù)承壓。
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