任澤平說(shuō)過(guò)：“房?jī)r(jià)短期看金融，中期看政策，長(zhǎng)期看人口”。
而他對(duì)人口又怎么看呢？
【一】人口流向哪里?
我國(guó)處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中期階段，發(fā)展需要結(jié)合自身特點(diǎn)，同時(shí)參考發(fā)達(dá)國(guó)家的一些經(jīng)驗(yàn)。
我們的鄰國(guó)日本有這樣一個(gè)例子：在東海道新干線通車(chē)后，東京到大阪由原來(lái)7個(gè)小時(shí)的路程縮短至不到2個(gè)小時(shí)。當(dāng)時(shí)，修建這條高鐵的目的之一，就是為了帶動(dòng)日本第二大城市大阪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也就是可以將東京的人流、物流、資金流吸引到他們的城市。
結(jié)果卻讓大阪沿線城市大失所望，東京對(duì)大阪等城市產(chǎn)生了強(qiáng)烈的“虹吸效應(yīng)”。結(jié)果從上世紀(jì)70年代初開(kāi)始，東京都市圈的人口急劇上升，大阪都市圈的人口反而下降。
我們發(fā)現(xiàn)，人口未來(lái)將持續(xù)向一二線大城市大都市圈及其周邊區(qū)域聚集，人口流入的地區(qū)是過(guò)去、當(dāng)前及未來(lái)最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走是人口流動(dòng)的基本邏輯。經(jīng)濟(jì)是與人口分布相平衡的。人口流動(dòng)使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)-人口比值逐漸趨近1，即區(qū)域之間的人均收入差距逐漸縮小。在工業(yè)時(shí)代，工業(yè)發(fā)展要聚集，由此帶動(dòng)人口大規(guī)模從農(nóng)村向城市遷移。在后工業(yè)時(shí)代，因服務(wù)業(yè)發(fā)展比工業(yè)更需要聚集，所以在城市化中后期，人口要向中心城市和大都市圈遷移。
從上面的例子不難看出，人口向一二線大城市大都市圈及部分區(qū)域中心城市聚集的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，未來(lái)也將繼續(xù)。但隨著發(fā)展成熟將逐漸轉(zhuǎn)為外溢效應(yīng)主導(dǎo)，溢出資金、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)、人口等，促進(jìn)大都市內(nèi)部的中小城市發(fā)展�？梢詤⒖辑h(huán)京地區(qū)，環(huán)滬地區(qū)，大灣區(qū)，均已呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)外溢，向外發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
【二】流動(dòng)人口與房產(chǎn)
從根本上說(shuō)，人口流入與置業(yè)需求上升是直接關(guān)聯(lián)的，流入的常住人口與戶(hù)籍人口購(gòu)房是需求相同的，但人口的年齡結(jié)構(gòu)對(duì)購(gòu)房需求存在明顯影響，從各國(guó)購(gòu)房需求曲線看，20-50歲年齡人口一般是主力購(gòu)房人群，因此中青年齡層人口隨經(jīng)濟(jì)流入多的區(qū)域房產(chǎn)需求增大，是推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走高的主力因素。
以北京地區(qū)為例，在產(chǎn)業(yè)外溢和京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展背景下，北京周邊的區(qū)域涌入大量流動(dòng)人口，周邊房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，房?jī)r(jià)水漲穿高，增長(zhǎng)一度超過(guò)200%，直到2018年地區(qū)限購(gòu)政策嚴(yán)上加嚴(yán)后，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)才得以平穩(wěn)。
上海在2015年后房?jī)r(jià)迎來(lái)了暴漲，限購(gòu)也隨之而來(lái)，上海與這些城市邊緣小城形成了巨大的剪刀差。來(lái)自上海的外溢人群蜂擁進(jìn)入這一區(qū)域，直接改變了這些城市的地產(chǎn)格局。昆山就是典型的例子，嘉善緊隨其后，高鐵通車(chē)后均價(jià)從4900元一路飆升到了15500，毫無(wú)疑問(wèn)是來(lái)自上海的人口外溢。
一二線地區(qū)和環(huán)一二線地區(qū)是限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲的地區(qū)，部分區(qū)域購(gòu)房政策由于涉及評(píng)估折舊等因素，幾乎是要全款購(gòu)房，購(gòu)房代價(jià)異常高。剛需市場(chǎng)都受到了相當(dāng)大的影響，但隨著時(shí)間的推移，房產(chǎn)價(jià)將格趨于平穩(wěn)，且我們看到，房住不炒政策目的在于調(diào)控，而不是全力打壓。限購(gòu)政策也在逐漸回調(diào)。
由于一二線城市的發(fā)展屬性，使得這些地區(qū)會(huì)持續(xù)釋放利好，因此外來(lái)人口依舊會(huì)持續(xù)徑向流入，還有一部分人口向周邊區(qū)域溢出，那么這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也會(huì)逐步回升，這些一二線地區(qū)和環(huán)一二線區(qū)域會(huì)穩(wěn)健的實(shí)現(xiàn)價(jià)值收益。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
