回顧2018年的房產(chǎn)市場(chǎng)，我們聽(tīng)到過(guò)萬(wàn)科呼喊著“活下去”，我們看到過(guò)樓市分化明顯，傳統(tǒng)的“金九銀十”成色多有不足。每個(gè)城市在2018年都有屬于自己的房產(chǎn)故事，而這些故事對(duì)于2019年的房產(chǎn)走勢(shì)會(huì)有怎樣的影響，樂(lè)居買(mǎi)房特邀50城主編和房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家，解讀數(shù)據(jù)，研判走勢(shì)。
問(wèn)題1：回顧2018年上海樓市的成交、政策，您認(rèn)為有哪些亮點(diǎn)或者印象深刻的事件？
盧文曦：新房供應(yīng)是2018年的一大亮點(diǎn)，根據(jù)去年供應(yīng)累積達(dá)800萬(wàn)方根據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)看，同比增加100%多，供應(yīng)這塊釋放的量比較明顯的，但是供應(yīng)上漲并不代表成交上漲，2018年出現(xiàn)了較為明顯的供大于求的狀況。其原因主要是限購(gòu)、限貸、限價(jià)較為嚴(yán)苛的市場(chǎng)調(diào)控的政策下開(kāi)發(fā)商的預(yù)期產(chǎn)生一定的轉(zhuǎn)變，推盤(pán)力度較大。2018年的三四季度是房企比較重要的“還債”高峰，在這樣的背景下加速了房企的投放。
從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，豪宅是2018年的亮點(diǎn)之一。單價(jià) 9w+的豪宅成交量同比2017年要增加60%-70%。按道理來(lái)說(shuō)，上海的限購(gòu)限貸，包括二套房的首付要70%，對(duì)于改善型購(gòu)房需求的制約力度還是較大的。那么為何豪宅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)比較好的結(jié)果？主要是和產(chǎn)品的性價(jià)比有相當(dāng)大的關(guān)系。因?yàn)楹勒胧械膬r(jià)格基本上出現(xiàn)了和同區(qū)域的倒掛現(xiàn)象，越是市中心倒掛現(xiàn)象越是明顯。比如翠湖入市的均價(jià)在15萬(wàn)/平左右，但是其二手房的價(jià)格可以單價(jià)可以賣(mài)到17至19萬(wàn)。所以在這樣一個(gè)背景下，買(mǎi)到就是賺到。
從土地市場(chǎng)也是今年的亮點(diǎn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷降溫，土地市場(chǎng)也是出現(xiàn)了同步的下行。盡管上海未出現(xiàn)流標(biāo)的土地，但是我們發(fā)現(xiàn)土地上半年5月份還有50至60%的平均溢價(jià)率，下半年7月份之后，月度的平均溢價(jià)基本都是0，這點(diǎn)顯示房企對(duì)于未來(lái)的信心不足。
政策方面，17年至18年的真正的調(diào)控政策不多，但是18年在調(diào)控上在不斷地打補(bǔ)丁。有了限價(jià)的因素，買(mǎi)家不以個(gè)人的名義，以公司的名義去購(gòu)房，尤其是某些明星樓盤(pán)，公司的比率可能要占到50%。所以為了控制市場(chǎng)上投機(jī)的行為，市政府出了相關(guān)的政策，把公司名義買(mǎi)房的門(mén)檻提高，這樣一來(lái)，給市場(chǎng)上投機(jī)的心態(tài)有大幅降溫的作用。所以下半年以后，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的轉(zhuǎn)折，盡管一些高端房的去化也能達(dá)到80%以上，但是和上半年多人搖1房的情況有很大的轉(zhuǎn)變。
問(wèn)題2：您認(rèn)為2018年度上海樓市的關(guān)鍵詞是什么？
盧文曦：關(guān)鍵詞是“分化”。在我們印象中，一線城市的住房?jī)r(jià)格沒(méi)有下跌的概念，但是從2018年我們能明顯看出，三四線城市在成交量上還有上沖的動(dòng)能，但是相反，一二線城市的降溫仍是處于比較明顯的格局。
從上海本身的角度來(lái)看分化同樣，整體的市場(chǎng)信心還沒(méi)有消散得很明顯，包括3,4月份，成交依然呈上升態(tài)勢(shì)，但是到了7至8月之后，成交量的下滑收縮還是很明顯的。上半年和下半年在交易熱度上有明顯的分化。
第二個(gè)分化是中心區(qū)域和外圍郊區(qū)出現(xiàn)了分化，上半年個(gè)別郊區(qū)樓盤(pán)還是能夠做到日 光的，但是下半年郊區(qū)樓盤(pán)去化速度、認(rèn) 籌量和市中心相比，有明顯差別。除了個(gè)別比較好的樓盤(pán)，下半年郊區(qū)樓盤(pán)整體的去化在50%以內(nèi)。
問(wèn)題3：您認(rèn)為根據(jù)2018年度的關(guān)鍵詞和整個(gè)2018年的行情來(lái)看，2019年的風(fēng)向標(biāo)有何預(yù)判？
盧文曦：2019年關(guān)鍵看政策是否有調(diào)整或者局部的微調(diào)，2018年底不少城市對(duì)于原先的調(diào)控政策出現(xiàn)了微調(diào)，但是個(gè)人覺(jué)得，上�；诒容^特殊的地位，而且從整體的調(diào)控舉措和風(fēng)向來(lái)看，應(yīng)該是比較嚴(yán)格的。上海地方性微調(diào)的政策可能并不會(huì)很多，更多的是依靠央行信貸政策上寬松的機(jī)會(huì)。
另外，上海本地的交易更依賴于市場(chǎng)自由地運(yùn)行，自由地博弈。關(guān)鍵是看地王項(xiàng)目，2016年是地王頻出的年份，但是2017年隨著市場(chǎng)調(diào)控，很多高價(jià)地面臨虧本的狀況。除了個(gè)別區(qū)域，如新江灣城的地王、涼城地王，這些中心區(qū)域在盈利上不會(huì)面對(duì)太大壓力，但是郊區(qū)的地王可能面臨虧本的風(fēng)險(xiǎn)。比如周浦地王，樓板價(jià)是3.6萬(wàn)/平，批復(fù)價(jià)格是4.7萬(wàn)/平；泗涇地王樓板價(jià)在3.5至3.63萬(wàn)，但是價(jià)格也是在4.7萬(wàn)/平左右，算上建造的成本，這個(gè)價(jià)格明顯存在虧本風(fēng)險(xiǎn)。但是隨著市場(chǎng)不斷推移，房企現(xiàn)金流的壓力會(huì)逐漸增大，2016年的高價(jià)地將在2019年陸續(xù)入市，這就是比較重要的風(fēng)向標(biāo)，因?yàn)檫@些項(xiàng)目還是以比較低的狀態(tài)或者低價(jià)入市的“慣例”，且在市場(chǎng)的去化不是特別好的情況下，對(duì)于買(mǎi)家的信心是很大的折損。所以2019年郊區(qū)的價(jià)格可能會(huì)有下調(diào)的壓力。
問(wèn)題4：從政策、供求、土地、購(gòu)房者心態(tài)等方面來(lái)看，您對(duì)于2019年房產(chǎn)的走勢(shì)有哪些角度的預(yù)測(cè)？
盧文曦：現(xiàn)在買(mǎi)家心態(tài)趨于平穩(wěn)，因?yàn)槟男潜P(pán)賣(mài)得好，往往是因?yàn)槠湫詢r(jià)比非常高。所謂性價(jià)比就是其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，如前灘的項(xiàng)目，2017年的市場(chǎng)預(yù)期在10萬(wàn)/平左右，但實(shí)際上很多項(xiàng)目的價(jià)格在8-9萬(wàn)/平米；另外通過(guò)同區(qū)域?qū)Ρ龋投址康膬r(jià)格出現(xiàn)倒掛，如果產(chǎn)品品質(zhì)很好的背景下， 市場(chǎng)還是有很大熱度的。如果價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯、比較效應(yīng)不強(qiáng)的話，可能就會(huì)面臨較大的去化壓力。所以從買(mǎi)家的角度來(lái)看，還是回歸房子是用來(lái)住的屬性，適合自己居住，價(jià)格能承受，入市價(jià)格和心里預(yù)期足夠匹配，這類(lèi)產(chǎn)品依然會(huì)熱銷(xiāo)。
從2019年整體的政策面來(lái)看，上海還是維持當(dāng)前比較偏緊的基調(diào)，在這樣的背景下，市場(chǎng)的成交個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該是前低后高的走勢(shì)。所謂的前低是延續(xù)了2018年偏弱的慣性，但是到了2019年7-8月份之后，應(yīng)該還有一部分房企會(huì)采取以價(jià)換量的姿態(tài)，成交量會(huì)有溫和的回升。調(diào)控最艱難的時(shí)期個(gè)人覺(jué)得已經(jīng)過(guò)去，2019年整體的走勢(shì)會(huì)企穩(wěn)回好。二手房方面，和新房的節(jié)奏會(huì)不同步，2018年，二手房和新房處于搶客戶的狀態(tài)，2018年上半年新房成交量同比是下疊的，但是二手房在上半年成交量同比是增加的，主要因?yàn)樾路康耐斗帕枯^少，有很多剛需購(gòu)房者等不及，轉(zhuǎn)投了二手房市場(chǎng)。隨著2019年新房仍是以價(jià)換量的方式，二手房在2019年可能出現(xiàn)3%的下跌。
問(wèn)題5：根據(jù)上海歷史成交數(shù)據(jù)、本地城建規(guī)劃等，您認(rèn)為上海有哪些區(qū)域或地塊有發(fā)展?jié)摿Γ?
歷來(lái)城市中心的區(qū)域抗跌性較好，個(gè)人比較看好真如板塊。2018年真如公布了其規(guī)劃，包括水產(chǎn)市場(chǎng)、果品批發(fā)市場(chǎng)都得到了整體搬遷，發(fā)展前部的環(huán)節(jié)都已掃清，還有一些商場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，區(qū)域會(huì)有人氣重新聚攏的過(guò)程，另外軌交14和15號(hào)線有換成，包括11號(hào)線仍會(huì)帶來(lái)大客流，就中環(huán)附近，真如還處于相對(duì)的價(jià)值洼地，仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/FONT>
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