回顧2018年的房產(chǎn)市場(chǎng),我們聽到過萬(wàn)科呼喊著“活下去”,我們看到過樓市分化明顯,傳統(tǒng)的“金九銀十”成色多有不足。每個(gè)城市在2018年都有屬于自己的房產(chǎn)故事,而這些故事對(duì)于2019年的房產(chǎn)走勢(shì)會(huì)有怎樣的影響,樂居買房特邀50城主編和房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家,解讀數(shù)據(jù),研判走勢(shì)。
問題1:回顧2018年上海樓市的成交、政策,您認(rèn)為有哪些亮點(diǎn)或者印象深刻的事件?
嚴(yán)躍進(jìn):2018年上海樓市和全國(guó)市場(chǎng)是一樣的,同樣是呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)。降溫還是比較明顯的,尤其是二手房市場(chǎng)的交易有明顯的下滑。那么在實(shí)際觀察中,很多房源降價(jià)20萬(wàn)、50萬(wàn)的情況較多。但是2018年有部分一手房出現(xiàn)了“搶”房現(xiàn)象,尤其是上半年的搖號(hào)政策下,由此可見,一些一手房源的性價(jià)比還是比較高的。所以,一手房市場(chǎng)并沒有想象中的降溫明顯,二手房市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期有所調(diào)整,這背后說明一種現(xiàn)象:一手房在限價(jià)的政策下,房屋的價(jià)格相對(duì)較低,但是二手房市場(chǎng)因?yàn)槭艿饺珖?guó)樓市降溫的影響,還是有降溫的信號(hào)。
整體市場(chǎng)到了下半年是有所轉(zhuǎn)變的,最大的轉(zhuǎn)變是上海對(duì)于高價(jià)樓盤的預(yù)售證的管控相對(duì)比較少,這點(diǎn)從庫(kù)存數(shù)據(jù)上可以得到體現(xiàn),上海的庫(kù)存從歷史高位800萬(wàn)方下滑道400萬(wàn)方的低位,基本已經(jīng)是歷史庫(kù)存的底部。到了2018年的下半年,供應(yīng)量有所增加,月推盤量也比較多,上海的新房供應(yīng)隨之上升明顯,下半年上海新房庫(kù)存量由此走出歷史低位,達(dá)到了500-600萬(wàn)方的水平,從側(cè)面也說明了,上海整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)房源不足的狀態(tài)已經(jīng)過去,這點(diǎn)對(duì)于市場(chǎng)整個(gè)供求狀況來(lái)說是利好的。
從具體板塊來(lái)講,上海仍有些板塊存在去庫(kù)存難的問題。比如崇明島、金山、奉賢由于樓盤的密集入市,供應(yīng)增多,部分房企會(huì)降價(jià),這個(gè)情況和全國(guó)的降價(jià)潮比較相似,也就是以價(jià)換量的導(dǎo)向。
從政策上來(lái)講,上海的政策沒有變動(dòng),但是個(gè)別銀行會(huì)有**政策,說明了在2018年持續(xù)性寬松的貨幣金融的政策下,銀行相應(yīng)的貸款政策會(huì)比較寬松,我認(rèn)為是有助于購(gòu)房需求的釋放。
問題2:您認(rèn)為2018年度上海樓市的關(guān)鍵詞是什么?
嚴(yán)躍進(jìn):當(dāng)前處于“不收緊”的狀態(tài)。尤其是2018年下半年,政策上的表現(xiàn)依然是“不收緊”狀態(tài)。“不收緊”意味著一個(gè)非常好的信號(hào),也意味著政策最大的利空已經(jīng)過去:包括社保5年、認(rèn)房認(rèn)貸政策等。原有的政策已經(jīng)達(dá)到非常嚴(yán)厲的狀態(tài),比如企業(yè)購(gòu)房、市場(chǎng)交易秩序、對(duì)租賃市場(chǎng)的查處等,總體上來(lái)講整個(gè)上海的政策已經(jīng)到了拐點(diǎn),有著比較積極的意義。政策的“不收緊”狀態(tài),至少會(huì)延續(xù)至2019年的上半年,到了下半年,如果市場(chǎng)交易不行,市場(chǎng)政策或許會(huì)略微做調(diào)整。
當(dāng)然,這里的“不收緊”主要是講房屋需求端的。從供給端來(lái)看,上海在2018年年底密集供地,把一部分土地自持的比例提高,這說明上海要大力發(fā)展租賃市場(chǎng),希望在2018年至2019年形成較多的租賃型用地,這點(diǎn)體現(xiàn)了上海在供給端是要發(fā)力的。
問題3:您認(rèn)為根據(jù)2018年度的關(guān)鍵詞和整個(gè)2018年的行情來(lái)看,2019年的風(fēng)向標(biāo)有何預(yù)判?
嚴(yán)躍進(jìn):政策的收緊大約是從2016年的930政策開始,之后的市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫,庫(kù)存也面臨了一定的壓力。接下來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的定調(diào)可以說非常清晰,首先,大方向上,上海會(huì)堅(jiān)持供給結(jié)構(gòu)性改革,主要為發(fā)展租賃市場(chǎng),比如租售同權(quán)這一塊還未做起來(lái),現(xiàn)在主要提的是租購(gòu)并舉的概念,那么,2019年,租售同權(quán)將是重要的內(nèi)容。
另外來(lái)講,這個(gè)過程中還是要警惕一些房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)反彈,在前期持續(xù)性收緊的政策下,上海的房?jī)r(jià)一直是控制在5萬(wàn)/平以內(nèi),有個(gè)別月份可能到了5.5萬(wàn)/平,但是到了2018年第四季度,部分月份的數(shù)據(jù)達(dá)到了6萬(wàn)/平以上。從2019年的風(fēng)向上來(lái)說,需要警惕一些高價(jià)樓盤的密集入市,屆時(shí)房?jī)r(jià)可能重新反彈。房地產(chǎn)最核心的或者說是老百姓最為關(guān)心的是價(jià)格的問題,如果2019年房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)反彈、炒作等現(xiàn)象,政策上就會(huì)出現(xiàn)必要的干預(yù)和管制。換言之,“不收緊”是大方向,但是如果影響到市場(chǎng)交易秩序,政策上仍會(huì)出現(xiàn)管控。
問題4:從政策、供求、土地、購(gòu)房者心態(tài)等方面來(lái)看,您對(duì)于2019年房產(chǎn)的走勢(shì)有哪些角度的預(yù)測(cè)?
嚴(yán)躍進(jìn):近期上海樓市和全國(guó)大市場(chǎng)的走勢(shì)差不多,全國(guó)的信號(hào)對(duì)上海市場(chǎng)也是有影響的。上海市場(chǎng)近期的預(yù)期有所好轉(zhuǎn),第一,央行在今年元旦以后出現(xiàn)了2次0.5的降準(zhǔn),客觀講,降準(zhǔn)和房地產(chǎn)沒有直接的關(guān)系,但是,從歷史上降準(zhǔn)降息的政策來(lái)看,土地市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)比較好的苗頭。全國(guó)部分城市的政策松綁,如廣州、菏澤、山東青島高新區(qū)(搖號(hào)取消)都是一種信號(hào),雖然上海在政策上短期內(nèi)放松可能性不大,但是可能因?yàn)槭艿饺珖?guó)影響,收緊的可能性也是不大的。
總體來(lái)講,老百姓目前的預(yù)期可能會(huì)有所改變,從具體購(gòu)房者的咨詢來(lái)講,近期買房的需求“蠢蠢欲動(dòng)”,過去的購(gòu)房者心態(tài)是“持續(xù)觀望”,現(xiàn)在觀望情緒減少,有些人就會(huì)考慮買房,畢竟目前樓市供應(yīng)量多、銀行貸款政策可能還會(huì)有所放松、部分樓盤多多少少會(huì)有些促銷,潛在購(gòu)房需求會(huì)增多。
從具體認(rèn) 籌的數(shù)據(jù)上來(lái)看,上海近郊區(qū)域,或者說上海的內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)之間的樓盤的銷量沒有想象中糟糕,但是遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤,如奉賢、金山認(rèn) 籌量不理想,去化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于20%,2019年開發(fā)商可能會(huì)有降價(jià)促銷的做法。(2019的成交方面)主要取決于二手房的買賣,房東把原先二手房賣出以后,就有資金購(gòu)置新房,畢竟現(xiàn)在買房是認(rèn)房認(rèn)貸的,二套房需要50-70%的首付甚至更高的比例(來(lái)買房),遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有30%的比例(來(lái)的輕松)。近期從中介的情況來(lái)看,二手房市場(chǎng)少有回暖,這次的回暖還算不上趨勢(shì),個(gè)人認(rèn)為到2019年5月份之后的走勢(shì)會(huì)成為我們重新判斷市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
問題5:根據(jù)上海歷史成交數(shù)據(jù)、本地城建規(guī)劃等,您認(rèn)為上海有哪些區(qū)域或地塊有發(fā)展?jié)摿Γ?
嚴(yán)躍進(jìn):地鐵建設(shè)從過去的近郊區(qū)擴(kuò)展到遠(yuǎn)郊區(qū),在很大程度上對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有拉動(dòng)作用,客觀來(lái)說,軌交盤已經(jīng)不算是一個(gè)新概念,所以有無(wú)地鐵并不能直接決定板塊的熱度。除了地鐵,板塊上還有其他重要的概念,比如,自貿(mào)區(qū)、國(guó)外汽車產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、上海東站、高鐵站、江浙滬的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。
那么這么多的概念,應(yīng)該看哪個(gè)概念呢?個(gè)人覺得,還是要偏重于江浙滬的規(guī)劃,比如上海到青浦到嘉善,后續(xù)太倉(cāng)到上海的羅店等的規(guī)劃(會(huì)使得整個(gè)板塊的價(jià)值)起來(lái)。所以,第一是上海青浦虹橋這一塊(個(gè)人比較看好),還有就是5號(hào)線延伸的奉賢南橋新城,從投 資或者說買房后增值的角度來(lái)看,以上2個(gè)板塊的上升會(huì)比較快。
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