“2019中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇年會(huì)”于2019年1月5日-6日在上海舉行，論壇由中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇、虹口區(qū)人民政府主辦，主題為：大國博弈下的中國抉擇。中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事、中國人民銀行參事研究院院長(zhǎng)盛松成出席并演講。
其表示未來我國房?jī)r(jià)將總體平穩(wěn)，不只是明年、后年，甚至是十年、十五年。盛松成做出這個(gè)判斷基于以下幾點(diǎn)：第一，我們這次房地產(chǎn)調(diào)控力度空前、成效顯著；第二，我國房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期處在轉(zhuǎn)變臨界點(diǎn)上；第三，目前我國房?jī)r(jià)平穩(wěn)或者是小幅度下跌是好事情。第四，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。
以下為演講實(shí)錄
剛才我們夏主席談了整個(gè)宏觀形勢(shì)，立意非常高，面也非常全，談了目前情況和未來的可能發(fā)展。我覺得對(duì)于我們的啟發(fā)意義很大。他其中也談到了房地產(chǎn)，我就從一個(gè)角度專門講房地產(chǎn)問題。我的基本觀點(diǎn)是，未來我國房?jī)r(jià)將總體平穩(wěn)，這個(gè)未來不是明年、后年，我希望是十年、十五年。具體我現(xiàn)在開始分析。
不久前召開工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住不是用來炒的定位，因城施策，夯實(shí)城市主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。我特意用黃色標(biāo)出房子用來住不是用來炒，這是一個(gè)大定位，其他的非常重要，但是是在這個(gè)大定位下面具體方針、政策、措施。
我從四個(gè)方面進(jìn)行我的發(fā)言：第一，我們這次房地產(chǎn)調(diào)控力度空前、成效顯著；第二，我國房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期處在轉(zhuǎn)變臨界點(diǎn)上；第三，目前我國房?jī)r(jià)平穩(wěn)或者是小幅度下跌是好事情。第四，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。
首先，本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度空前、成效顯著，調(diào)控不斷升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫。我們是從2016年3月份開始，從上海開始的，2016年10月份全國全面開始。為什么？大家知道930新政是2016年9月30日出臺(tái)的，10月1日實(shí)行全面調(diào)控，21個(gè)城市全面收緊房地產(chǎn)調(diào)控，在此之前已經(jīng)有房?jī)r(jià)暴漲。2017年來房地產(chǎn)政策進(jìn)一步升級(jí)，限價(jià)、限售、限商、限貸、限購，“五限”政策持續(xù)加碼，一線城市調(diào)控力度空前史無前例。2018年房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，全國調(diào)控次數(shù)高達(dá)400次，有人說405次，有人說450次，都是400次以上，我用400次，比2017年增加80%。
我們調(diào)控結(jié)果是什么？結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫。首先，房地產(chǎn)庫存下降。到去年11月份，我國商品住宅待售面積23454萬平方米，這個(gè)庫存規(guī)�；芈涞�2013年水平。什么意思？這次去庫存實(shí)際上是從2015年年底和2016年年初開始的，目前已經(jīng)回到2013年水平，計(jì)劃周期只有兩個(gè)月。庫存按照今年1-10月份每一個(gè)月平均銷售面積計(jì)算，實(shí)際上只有兩個(gè)月庫存。這個(gè)庫存計(jì)算是非常麻煩非常困難。比如完全造好，發(fā)了預(yù)售證可以賣，也有造一半差不多造完了。我是用比較狹義計(jì)算，就是已經(jīng)能夠賣的，而沒有賣掉的，也只有兩個(gè)月了，說明庫存這一次成績(jī)顯著。
我在2018年10月、11月連續(xù)發(fā)表兩篇文章，一個(gè)是《扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期正當(dāng)其時(shí)》，另外一個(gè)是《目前我國房?jī)r(jià)平穩(wěn)或小幅度下降是好事》。目前我們變化處于微妙時(shí)期，各種議論都會(huì)出來，放松調(diào)控議論開始出現(xiàn)，新聞里面播放某一個(gè)地方放松多少，后來又出來辟謠說不是。當(dāng)然我覺得根據(jù)情況變化實(shí)行略微微調(diào)是可以的，但是大方向不能變。這是國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)樣本，不可能所有的城市都抽樣，一線城市房?jī)r(jià)基本上零增長(zhǎng)附近波動(dòng)已經(jīng)有一年，北上廣深是一線城市。二三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是5%、7%附近穩(wěn)定比較長(zhǎng)時(shí)間。
有一段時(shí)間二三線城市漲得很快，這次有一個(gè)突出特點(diǎn)，三線城市猛漲，漲得比一二線還高，這是中國20年來房地產(chǎn)市場(chǎng)和15年來房地產(chǎn)調(diào)控沒有過的。因?yàn)?8房改就市場(chǎng)化了，真正調(diào)控是15年。我們是基本上非典以后真正開始調(diào)控，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)開始上漲，一開始不存在這個(gè)問題，也不存在全國大面積調(diào)控。
這表明目前我國房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)不可能絕對(duì)平穩(wěn)，總是有小波動(dòng)。但是由于最近20年來我國房地產(chǎn)調(diào)控多次搖擺不定，有的時(shí)候一兩年調(diào)控一次，有的時(shí)候兩三年調(diào)控一次，這個(gè)調(diào)控是指方向，在這個(gè)調(diào)控當(dāng)中有的時(shí)候是放松，有的時(shí)候是卡緊，所以總共才15年，但是我們的房?jī)r(jià)調(diào)控是越調(diào)越高，這是客觀事實(shí)。所以在老百姓心目當(dāng)中，不相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌，這是預(yù)期。這個(gè)預(yù)期如果形成了，一旦要改變它是非常困難。而且這個(gè)預(yù)期對(duì)于我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施落實(shí)是很危害的。
現(xiàn)在我們已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)，就是大家預(yù)期開始發(fā)生變化，為什么發(fā)生變化，就是剛才講到的，由于我們這次調(diào)控政策不僅僅是時(shí)間長(zhǎng)，而且力度大，史無前例。如果從2016年3月份開始到現(xiàn)在算，大家算一下已經(jīng)快三年了，這個(gè)力度調(diào)控下，使得大家剛剛感覺房地產(chǎn)有可能平穩(wěn)。在中國我跟很多人說過，中國是房?jī)r(jià)上漲容易下跌難，就像股市下跌容易上漲難。所以對(duì)房地產(chǎn)要特別小心它的上漲，一放松馬上上去。我們好不容易經(jīng)過艱難的調(diào)控，這個(gè)調(diào)控當(dāng)中我們是付出成本，其中包括GDP也受到一定影響，這是毫無疑問的。但是我們咬住牙調(diào)控下來，現(xiàn)在到了比較平穩(wěn)的時(shí)候，這個(gè)扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期，現(xiàn)在正當(dāng)其時(shí)。
同時(shí)目前房?jī)r(jià)平穩(wěn)小幅度下降是好事情，為什么說是好事情？因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)出來數(shù)據(jù)，總體還在上漲，但是漲得很少，個(gè)別地方下降。這是一個(gè)好事情，首先，有利于化解房地產(chǎn)泡沫，總體看大家都知道，中國房地產(chǎn)泡沫確實(shí)比較大，房地產(chǎn)泡沫可以有很多衡量指標(biāo)。有人說用空置房，用租售比，我覺得有道理但是不夠全面，因?yàn)橹袊说姆慨a(chǎn)概念，租售比，空置房概念不能和美國相比，這是兩回事，但是有一個(gè)指標(biāo)基本上全世界統(tǒng)一，就是房?jī)r(jià)收入比，多少年收入可以買一套房子，這個(gè)基本上可以比。我們國家這方面特別高，一般國際公認(rèn)都在10%以內(nèi)或者是左右。但是我們國家房?jī)r(jià)收入比，核心城市在20%以上，部分城市超過30%，這是什么概念？這個(gè)概念不僅僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過剛才講的一般國際水平，而且還超過了日本當(dāng)年樓市泡沫，90年代的時(shí)候，和美國2007、2008年國際金融危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)房?jī)r(jià)收入比，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)收入比還比我們低得多，我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)收入比比他們房地產(chǎn)泡沫破裂還高了一倍以上。
第二，我們通過長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，使房?jī)r(jià)漲幅低于收入和GDP漲幅，房?jī)r(jià)收入才逐漸回落，才避免美國、日本、中國、香港曾經(jīng)發(fā)生房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整。這個(gè)黑色部分是我們國家房地產(chǎn)調(diào)控唯一可以選擇道路，也將創(chuàng)造全世界房地產(chǎn)調(diào)控平穩(wěn)發(fā)展歷史奇跡。解釋一下意思，泡沫大家都承認(rèn)，怎么辦？泡沫在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，幾百年來房地產(chǎn)歷史只有一種方法，就是市場(chǎng)自我調(diào)解突然下降，就像2007、2008年國際金融危機(jī)，就像當(dāng)年日本、中國香港，它可以一年下降15%、17%、18%，三四年可以攔腰一刀，所有國家都是這樣的，你們說中國可以嗎？你們?cè)谧魑挥X得可以嗎？你們同意嗎？中國不能走這條路。
我們強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中起積極作用，這是對(duì)的，但是在房地產(chǎn)調(diào)控上我們一定要加上一句話，這就是政府手還是需要的，當(dāng)然這個(gè)手要調(diào)控的準(zhǔn)確，不要調(diào)控不準(zhǔn)確。所以，我覺得我們中國房地產(chǎn)調(diào)控或者說我們?nèi)ヅ菽�，我們不叫做去除泡沫，我們叫去泡沫，我們有一個(gè)辦法。第一，保持房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的平穩(wěn)，小幅下降或者小幅度上升。通過我們收入和GDP增長(zhǎng)速度，增幅超過它。現(xiàn)在GDP增速6.7，還有一點(diǎn)現(xiàn)在我們有一個(gè)現(xiàn)象，就是居民收入增速往往超過GDP增速，要么差不多，要么是高0.1個(gè)百分點(diǎn)。中國20年前從來是收入增速低于GDP增速，但是我們現(xiàn)在是倒過來，高一點(diǎn)，這是好事情，說明我們經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提升，也說明我們財(cái)富效應(yīng)增長(zhǎng)。
我的觀點(diǎn)是，只要我們長(zhǎng)期房?jī)r(jià)平穩(wěn)，人均收入和GDP超過房?jī)r(jià)增速，十年、十五年以后，我們的房?jī)r(jià)收入比就砍掉一半，只有這樣我們的房地產(chǎn)才可以平穩(wěn)、健康發(fā)展，這個(gè)方法全世界沒有過。中國能否成功，我相信能夠成功，為什么？因?yàn)橹醒胫v了“房住不炒”，這個(gè)辦法會(huì)創(chuàng)造歷史奇跡，也可以使中國平穩(wěn)發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)再漲上去，漲到天上這個(gè)后果不用說。
我們現(xiàn)在不讓它漲就是不讓它跌，很多人不明白這個(gè)道理。如果現(xiàn)在讓它漲到天上，漲到20萬，以后會(huì)跌到10萬，這個(gè)你是受不了的。今年房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？問我這個(gè)問題人越多我越高興，以前是沒有的，我研究貨幣金融，當(dāng)然也研究房地產(chǎn)，大家問我還會(huì)漲嗎？漲多少？現(xiàn)在有人問我會(huì)跌嗎？這是好事情，說明大家預(yù)期到有可能房?jī)r(jià)下跌。我告訴他們，今年房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，最根本是我們的土地是國有的，我們的政府調(diào)控能力是特別強(qiáng)的，而且一開始大家還看到，這一次地方政府調(diào)控責(zé)任是加強(qiáng)的，而不是像別的國家，比如美國、日本想買就買，想賣就賣，這個(gè)土地是他私人，政府不能管控。我們能夠管控，我們還可以調(diào)控，我們還可以約談二手房中介。這是不要說政府手伸得太長(zhǎng)，這個(gè)事情上政府沒有做錯(cuò)，必須這樣做。所以在我們國有土地制度下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)調(diào)控能力，今年房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度下降，關(guān)鍵取決于政府決心。
堅(jiān)持調(diào)控有利于使房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)利潤(rùn)逐步接近其他行業(yè)，促使資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。什么意思？在中國利潤(rùn)率最高是兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)是金融行業(yè)。我反復(fù)說過一句話，硬件一定要做好，硬件不做好會(huì)影響20%效果，現(xiàn)在你們看得非常清晰，房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)，普通工業(yè)，基本上房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)利潤(rùn)比普通工業(yè)高3倍。普通工業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)利潤(rùn)1/3，有人會(huì)說這是毛利率，什么是毛利率，很多沒有扣除。確實(shí)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)，要交的稅收扣掉是比一般行業(yè)多，但是盡管這樣，哪怕全部扣除，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)還是最高。房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率哪來的？說到底是靠房?jī)r(jià)上漲來的。如果房?jī)r(jià)不上漲，它的利潤(rùn)率肯定下降，為什么我們最近房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)，都感覺日子很難過，因?yàn)槟銈円呀?jīng)好日子過慣了，你們知道實(shí)體經(jīng)濟(jì)日子更難過，事實(shí)情況就是這樣。所以房地產(chǎn)要始終想好以前那樣一種好日子，不可能再持續(xù)了。
接著請(qǐng)大家看，我說明年房地產(chǎn)不會(huì)大跌，我有一個(gè)依據(jù)，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，為了供應(yīng)不會(huì)少。我們2018年1-11月份，固定投資增長(zhǎng)5.9%，這是經(jīng)濟(jì)下滑的因素之一，其中最主要是基礎(chǔ)設(shè)施投資，基礎(chǔ)設(shè)施投資下得很快，已經(jīng)下去一位數(shù)了。但是房地產(chǎn)投資沒有少，我們要相信國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)房地產(chǎn)投資同比增速9.7%，比去年高了2.2個(gè)百分點(diǎn)，意味著2019年房地產(chǎn)供應(yīng)不會(huì)少，因?yàn)槿ツ甑耐顿Y反映到今年的供應(yīng)。
最后一個(gè)問題，講一下警惕三四線樓市風(fēng)險(xiǎn)，我在一年前2017年10月份就發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，我的題目是“中國未來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可能在三四線城市”，為什么？我國最近20年來房地產(chǎn)市場(chǎng)化，只有最近一兩年首次出現(xiàn)三四線城市房?jī)r(jià)大幅度上漲，市場(chǎng)熱度反超一二線城市，增速很高。無論是新建商品住宅還是二手住宅同比增速，三線城市都是非常高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市。哪怕到了現(xiàn)在剛剛過去2018年11月份，還高達(dá)8.1%同比增速。為什么？因?yàn)槲覀兊恼{(diào)控是對(duì)一線城市壓得很厲害，很厲害之后這些房地產(chǎn)企業(yè)要活下去，他就找地方，就有大量資金流向三四線城市，三四線城市地方政府很愿意配合，再加上一系列政策，三四線城市房?jī)r(jià)2017、2018年快速上漲，為什么預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)？因?yàn)槿木�城市一分為二，如果離中心城市很近這個(gè)不怕，人口、產(chǎn)業(yè)都不怕。但是中國縣有2200個(gè)，其中相當(dāng)大一部分是遠(yuǎn)離中心城區(qū)，人口是向中心城區(qū)，向北上廣深集中，這是沒有辦法，全世界解決不了問題，任何體制下，任何人都解決不了一個(gè)問題，就是人口會(huì)向大城市集中，所以如果三四線城市人口流失，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)搞得很高，最后結(jié)果在上海15萬不是泡沫，在三四線城市15000都可能是泡沫。這個(gè)概念大家理解了嗎？所以要非常注重三四線城市風(fēng)險(xiǎn)。
最近住建部提出2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展�，F(xiàn)在和未來較長(zhǎng)時(shí)期都應(yīng)該在大方向上，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，鞏固調(diào)控成果，不要半途而廢重蹈覆轍。我們有15年調(diào)控歷史了，哪怕付出一定成本，比如說經(jīng)濟(jì)增速受到小幅度影響。但是我預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度下降，也不會(huì)報(bào)復(fù)性訪談。有人在兩個(gè)月前說，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是最低的，再不買就會(huì)后悔，明年房?jī)r(jià)大幅度上升，這個(gè)是不會(huì)的。因?yàn)橹醒胍呀?jīng)定調(diào)，只要我們認(rèn)識(shí)清楚問題，一定不會(huì)讓它再犯，所以預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度下降，也不會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，而是總體平穩(wěn)，這種平穩(wěn)趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)多年。
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